去房地产化 颠覆传统融资模式 王健林详解“轻资产万达”

　　华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王冰凝 北京报道
　　当前中国政府选择了与以前不同的路径来试图扩大融资规模，而新的路径选择了直接融资而非间接融资。在新的形势下，有远见的企业也开始了自身的战略转型。
　　4月15日晚，万达集团董事长王健林在深交所发表主题为“万达的轻资产模式”演讲，完整地阐述了万达的轻资产模式，并首次披露，未来五年内万达商业地产将去房地产化，转型为一家商业投资服务企业，实现完全轻资产化。
　　对于万达的这第四次转型，王健林寄予厚望，4月21日，董事长首次对外披露万达“2211”工程：到2020年，万达资产达到2000亿美元，市值达到2000亿美元，收入1000亿美元，净利润达到100亿美元。
　　轻资产“护城河”
　　在商业地产主业板块试水轻资产后，王健林则试图将其轻资产野心扩张至整个万达集团。
　　万达是全球领先的不动产企业，2015年持有物业面积能做到世界规模最大。围绕不动产的发展，万达也延伸到其它许多产业。基于对房地产未来发展趋势的分析，从去年开始万达进行全面转型。王健林指出，转型方向从空间上看，要从国内企业发展成为跨国企业；从内容上看，要从以房地产为主的企业转型为高科技服务企业。
　　按照王健林的计划，万达2016年将会有50个万达广场开业，其中超过20个是采用轻资产模式。2017年以后，万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度，其中40个以上是轻资产。
　　王健林说，原来重资产模式给自己定的目标是到2020年开业240个至250个广场，现在数量将近翻番，万达到2025年争取开业1000个万达广场。“万达要在五年之内做到足够大，彻底排斥掉竞争对手，万达是在挖更宽更深的护城河。”王健林说。
　　王健林介绍，“万达现在有9000多万平方米的土地储备，其中2000多万平方米规划为万达广场等持有物业，还有7000万平方米的销售物业，我们的目标是五年内把这7000万平方米销售物业消化掉，五年以后万达广场将没有重资产项目了。”
　　实际上，万达商业的轻资产始于今年1月，当时万达与4家合作方签约，拟拿出240亿元用于投资20座万达广场，万达商业负责建设和管理，合作方负责投资，在轻资产的合作中，万达告别了开发商的角色，开始尝试建设者和品牌管理者。
　　模块化管理
　　虽然王健林刚刚宣布了万达集团轻资产转型的概念，但实际上万达集团已经为此战略运作一年左右，而模块化管理依然是万达未来轻资产的重要管理模式。
　　据王健林介绍，重资产模式下，万达商业地产考核地方公司主要看利润；到各地发展，主要看房价。轻资产模式的考核目标发生变化，主要看成本和租金。万达全国发展二十几年，做过几百个项目，对全国各地的建造成本心中有数。
　　“我们首先在成本上狠下功夫，花一年时间，建立ABCD四个版本的轻资产成本标准。南方地质条件好的地方与软基础的地方有不同的成本标准，北方也根据地质条件好坏形成两个成本标准。”王健林说，过去发展万达广场主要由发展部门牵头，他们负责到各地谈项目，项目资料谈回来，公司成本部会对成本、利润进行审核，两个部门还要进行博弈，都同意后再上交总裁和董事长签批，现在的轻资产项目做不做主要由商业管理公司决定，就是看租金。
　　王健林补充道，为加快发展轻资产，万达的工程管理模式也进行了重大改革。过去的工程管理，从招标、预算到决算，过程复杂，费时耗力。万达实施轻资产模式后一年计划开业50个项目，原有工程管理模式难以跟上。所以万达集团将推出一个交钥匙工程，这在中国工程管理史上是一个重大创新。万达和长期合作的中建系统四家公司一起，共同制定出不同地区四个版本的万达广场工程造价标准。万达按照标准给施工单位费用，施工单位按照标准进行建造，按时实施交钥匙工程，万达只需监督工程质量，不用再自己找分包单位。
　　融资模式变身
　　所谓“识时务者为俊杰”，王健林全面转型轻资产的战略并非心血来潮。
　　目前中国经济持续疲弱不振，而房地产业在告别黄金十年后，正迎来处在降速中的发展周期。来自于原先由银行承担的风险现在尚未化解，继续增加风险的空间已经不大，所以中国信贷管制周期迟迟不见扩张信号，以往通过间接融资方式进行信贷扩张来刺激中国投资增长的间接融资模式已经过时，在当前的市场环境和金融模式下，政府试图促进直接融资向实体经济输送金融资源。
　　而万达集团试图实现的轻资产转型，也正是其融资模式从间接融资为主向直接融资为主的转型。现在有句名言:生意做得最牛的是拿别人的钱做自己的事。
　　据王健林介绍，未来万达的钱将来自以下几个方面：一是外部管道，像基金、保险等机构投资者；二是建立内部融资管道。这里包括万达已经成立的电子商务公司、已收购的快钱支付公司以及这两家都在筹划的全新理财产品。此外，万达还将采用众筹方式为万达轻资产融资。
　　“万达的理财产品真正投向实体，能产生真实回报。我们计划每年给投资者6%左右的现金回报，5年或7年把万达广场处置，将收益分给投资者。”王健林指出，万达广场处置有两种方法，资本化或卖掉。中国正在试点REITS，目前好几个城市在试点，万达这个理财产品就是准REITS。即使届时不做REITS，5年后广场成熟了，租金比较高了，也能卖个好价钱。出售获得的收益加上前期每年的现金收益，预期年化收益至少可以达到百分之十几。如果投资者急着用钱，中途想退出，万达集团也已跟两个金融改革试验区谈好，设立一个权证交易平台，也找了做市商。买万达集团的理财产品，一个月以后就可以交易，让它具有流动性。而且万达电商、快钱还和投资者约定，在处置广场时获取一定收益，这样万达金融电商公司也能获得盈利。
　　王健林进而表示：“如果万达的理财产品推行成功就能解决轻资产项目的投资，也许就不用依赖外部投资者了。”
　　业内专家分析认为，“王健林所说的这些业务也正符合市场对于万达金融集团业务的猜想，包括投资管理公司、财务公司、资本管理中心，上述所提到的理财产品、众筹等业务也很可能由金融集团来承接，金融集团未来不仅要承担资金使用的最大效率重任，还将成为其商业地产以轻资产的方式迅速扩张的未来金主。”

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