本报记者 王海春 上海报道
虽然要支付近1.5亿的差价补偿，对于流动资金已经很紧张的绿城来说，借助一项互换交易御掉了一个难以摆脱的包袱，完成了其在新江湾城的转身。
绿城中国控股有限公司（简称绿城）近日宣布，4月10日与拥有前船王包玉刚家族背景的九龙仓集团有限公司（简称九龙仓）达成换购协议，将以12.3亿元的代价出让位于上海的新江湾城D1地块100%权益给九龙仓，同时以13.8亿元的价格收购九龙仓位于杭州的蓝色钱江地块项目40%权益。
业内有专家认为，绿城想退出新江湾地块是这次“地王换亲”事件的主要原因，而九龙仓接新江湾的盘只是次要原因。
烫手的新江湾地王
“绿城非常想从新江湾城项目的困局中解脱出来。但如果退地，会引来对自己负面的影响。而通过与九龙仓进行土地置换，可以减少市场带给自己的不利影响。”地产分析师孙保华认为，看上去似乎是很复杂的事，但实际上绿城想促成该交易的愿意更大。
2007年6月绿城以12.6亿元的价格拿下了上海新江湾D1地块，这个价格比5.16亿元的起拍价多了7.4亿，新江湾D1地块成为当时的“地王”。如果市场形势仍然保持稳定发展的态势，对于走高档楼盘的绿城来说仍然可以获得足够的资金来打造其新江湾的地王传奇。但绿城的江湾城地王却遭遇了滑铁卢。
“新江湾城项目对绿城来说已经成为负担。”孙保华认为。
据了解，与新江湾D1地块属同一板块的楼盘“新江湾城1号”已经从最高时3.2万元/平方米降到了1.6万平方米。“对于同在新江湾城板块的绿城项目来说，只有走高端产品路线才能赢利。但现在绿城已经无力去打造这样的产品了，因此退出新江湾城项目是比较好的选择。”五合智库副总经理蔡文韬认为。
对于九龙仓来说，杭州的项目同样面临着不确定性：可能少赚些，也有可能亏损，与其在一个不确定的市场坚守，不如在上海做一个完全由自己主导的高端产品项目。对此九龙仓在给记者的采访回复中表示：“通过该交易可以补充在上海的土地储备，而出售事项的所得款项也有助巩固海港企业集团（九龙仓旗下公司）的现金流状况。”
不完美的杭州“婚姻”
“这个交易主要是公司高层来操作的，与九龙仓的土地互换协议我也是近期才知道。”绿城一位中层告诉记者，自去年10月份与九龙仓合作的杭州蓝色钱江地块项目开工以来，并没有发生什么异常现象，但没有想到双方近期却突然签署了土地互换协议。
绿城与九龙仓的“婚姻”是在2007年开始的。2007年5月，经过与华润、新鸿基等地产大佬17轮的“厮杀”后，总建筑面积近30万平方米的钱江新城地块被绿城与葛洲坝、康居投资组成的联合公司以34.9亿元取得。之后葛洲坝实业投资公司退出。同年10月，九龙仓旗下的海港企业与绿城达成协议，成立杭州绿城海企房地产开发有限公司，共同发展蓝色钱江地块：绿城持股60%，九龙仓持40%股份。
“蓝色钱江前一阶段还打出了形象广告，看不出双方在合作上有什么问题。”对九龙仓与绿城在杭州合作结束的事，世联地产杭州公司客户经理林云也感觉来得挺突然。
那么究竟是什么原因导致双方在杭州项目合作结束？“绿城现在要获得后续的发展资金非常困难，因此希望该项目的建设放缓。不过绿城对杭州市场比九龙仓更了解，似乎并没有要放弃杭州项目的打算。但之前在杭州拿地的一些香港公司可能对杭州市场未来一段时间的发展前景就比较看淡了，不排除九龙仓也有与其它港资企业类似的想法。”杭州资生顾问有限公司总经理黄连友认为。
是否降价困扰绿城
对于在2007年急速扩张的绿城来说，新江湾城项目只是其地产航母中的一个棋子。
“绿城的扩张一向比较激进，2007年表现得尤其突出。”黄连友说。2008年地产形势急转直下，当万科开始打价格牌迅速回笼现金的时候，走高端产品路线的绿城却不能走与万科一样的路来获得资金流。
“降价还是不降价，让绿城很困惑。相比最高峰时期，杭州楼市的价格已经降了约18%，很多销售情况比较好的楼盘都是通过走打折的路线来赢得销售业绩的。但绿城的楼盘基本没有降，销售量也很小。”黄友连表示，绿城尽量减去待建项目、延期支付待开发项目的土地出让款。
一方面绿城面临债务、还贷等财务压力，需要足够的销售业绩；同时项目的开发、销售也需要资金的支持。林云告诉记者，目前绿城在浙江在售的楼盘有35个，全国有21个储备的项目（其中杭州待建的就有9个）。
“绿城的资金压力是比较大的。”穆迪投资者服务公司分析师曾启贤告诉记者，明年绿城在香港将支付将偿付23亿元的可转换债券，该债券于2012年最终偿清。“如果投资者要求将该可转换债券兑换成现金，绿城有责任将其发行的债券赎回。而从我们了解的情况看，要求兑现的投资者为数不少。”
但在目前的市场条件下，绿城董事长宋卫平却主张“坚决不降价”。“在价硝烟四起的格战中，绿城却缺乏有效的武器。这正是绿城在销售战中面临的困境，”一位不愿透露姓名的人士向记者表示。
降价，客户会对绿城的产品产生怀疑，忠实与绿城的老客户可能会离去，意味着绿城的高端产品路线宣告失守，由此要在地产盘整期重新定位。“不降价，公司的销售回款就会受到限制，压力就会持续累积，也许只有市场转暖才能真正解救绿城。”这位人士表示。
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