深圳保障房REITs无需求 REITs试点预期渐强

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陈小瑛 深圳报道

时隔多年，REITs(房地产投资信托基金)试点终于有望“破冰”。
据媒体报道，住房和城乡建设部初步确定北京、上海、广州、深圳四个特大城市REITs试点方向，试点范围初步定于租赁性保障房，包括公共租赁住房、廉租房。
深圳市住建局内部人士告诉记者，目前并未听说保障房REITs试点之事，且深圳财政充足，政府并无REITs融资的需求，但不排除中央会考虑到放开资本市场，为社会投资提供多渠道融资，若试点肯定会先从一线城市开始。
而住建部政策研究中心原副主任王珏林认为，中央目前已经在多方面放开房地产融资渠道，包括REITs在内的资本市场改革势在必行，未来不应该只是公租房，商品房的试点也会放开。
允许商品房试点？
据报道，目前北上广深四城市初步方案已上交住建部，正在进行最后的定夺与细化。此次试点范围初步定于租赁性保障房，持有型商业不在其中。住建部其目的便是通过已建成的保障房资产证券化，盘活存量资产，提供后续建设资金。
不过，对于REITs从公租房试点的说法，住建部政策研究中心原副主任王珏林有些疑问，他告诉《华夏时报》记者，现在资本市场必须改革，确实应该拿几个经济活跃的城市试点，但是如果只针对公租房，步子迈的太小了。
深圳市住建局内部人士告诉记者，目前深圳的保障房供应，全部采取商品房配建方式，社会资金的运用是建设单位的责任。“开发商资金来源是什么，贷款、自筹，或是社会融资，我们不管，只要保证工期到了，有房子交付就行。当然，开发商有更多的社会融资渠道是好事。”
从数据上看，2014年保障性安居工程在建项目建设资金总需求约123.9亿元，其中：市财政约8.5亿元（不含地铁车辆段上盖保障房资金），区财政约31.1亿元，社会投资约84.3亿元。
“政府出资比例并不多，只占20%，80%是开发商出钱。”上述深圳市住建局人士告诉记者，深圳财政资金较充足，连国开行的低息贷款，以及地方债都不需要，更别说REITs。
与其他城市依靠卖土地来维持整个城市财政运作不同，深圳土地出让收入只占财政收入的10%，也是最早充分利用市场手段，通过减免地价，引入社会资金来解决保障房建设资金的城市。
“因为深圳没地了，只能靠城市更新项目，开发商要想开发商品房，就必须做保障房，政府将社会投资的利益捆绑在一起，所以我们每年的保障房任务很容易完成。”上述深圳住建局人士称。
深圳一家房地产私募基金人士认为，公租房的租金不到商品房的一半，回报周期长，且回报率也低，针对公租房的REITs，是否会受到社会投资的认同，还是疑问。
上述深圳住建局人士认为，相对而言，在北京和广州的推广会更受欢迎，因为这两个城市缺乏社会投资，政府财政压力较大，而上海和深圳财政相对较宽裕，地方主导推行的动力并不是很强。
“其实保障房建设的资金，只要有地就能解决，政府从土地上让利，跟直接出钱是一回事，办法多的是，只要政府想干就能干，不存在要依靠REITs。”王珏林说。
REITs推出预期增强
业内人士认为，目前，制约REITs在我国试点及推广有三个因素，无风险收益率居高不下、税收豁免制度缺失、专业化的基金及物业管理机构缺位。REITs推进不力也是因物业租金收益率下降，产品缺乏吸引力。
今年9月30日发布的“央四条”提出，“积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。在业内看来，REITs推出势在必行，但也可能允许商品房试点。
深圳一位体制内房地产研究人员认为，REITs不仅可以部分替代房企对信贷资金的需求，而且通过缩短房地产项目投资回收期，房企可以尽早退出投资，银行存量房贷也就盘活了，从而降低银行杆杠。
他表示，在国内各大城市，都存在一些项目过早开发，而其价值却会随着规划和配套的完善在后期体现的问题。REITs可以实现一些“先知先觉”投资者的进入，这不但降低了开发风险，减少了供应过剩，而且通过专业化的基金管理、物业管理，缩短项目从培育到成熟的周期。
据媒体报道，目前试点兵分两路：一路是以固定收益资产为核心的银监会系统试点，试点推动者是央行和住建部，试点者是北京、上海、广州、深圳四城市，由住建部副部长齐骥挂帅，除了继续推进资产证券化体系发展外，还有意为保障房建设提供更多的退出渠道，给房企参与保障房提供多样化融资机制。
而另一路是以REITs上市为核心的证监会系统，试点推动者是证监会，试点者是中信金石基金管理公司和嘉实基金管理有限公司，天津、北京、上海、深圳正在争夺REITs交易场所的名额。
REITs仅从公租房先试点的消息，目前尚存在疑问。但上述深圳住建局人士向记者坦言，内地保障房建设确实遇到了资金不足的问题，但内地的市场又是无序的，资金监管难，而很多机构资金又不愿意投入内地城市，只想留在一线城市。REITs先从北上广深试点也正常，一线城市更具有偿还能力。

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