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陈卓林的“红与黑” 雅居乐兵败云南?

作者:陈小瑛 唐子湉

来源:华夏时报

发布时间:2014-10-16 10:07:00

摘要:今年5月,雅居乐推出5折甩卖海南清水湾项目活动,其余二三线城市项目也全面降价促销。但效果不尽如意,2014年1-8月累计销售额仅265.4亿元,仅完成全年700亿销售目标的40%不到。

陈卓林的“红与黑” 雅居乐兵败云南?

华夏时报记者 陈小瑛 实习记者 唐子湉 深圳、广州报道
    雅居乐在海南清水湾的销售神话,还没来得及在云南成功复制,危机却已不期而至。
    日前,雅居乐对外公布,董事长陈卓林已被昆明市检察院“指定居所居住”。受此影响,10月13日,雅居乐地产(03383.HK)复牌大跌17%,市值蒸发34亿元。
    引发投资者担忧的是,陈卓林一旦出事,将可能引发公司项目开发销售受阻,乃至财务出问题。
    事实上,雅居乐今年的资金状况一直处于较紧张局面。今年5月,雅居乐推出5折甩卖海南清水湾项目活动,其余二三线城市项目也全面降价促销。但效果不尽如人意,2014年1-8月累计销售额仅265.4亿元,仅完成全年700亿销售目标的40%不到。
    “广东的家族式房企,老板一旦出事,对公司就是致命打击。而一旦资产价格下降,信用评级下降,对公司后续融资影响会很大。”深圳一家房地产私募基金人士告诉记者,目前不能确定陈卓林出事原因,若项目涉及利益输送,可能会导致项目被没收,或者资金被冻结。
    无疑,雅居乐面临的将是一场前所未有的危机。
兵败云南
    陈卓林被限制人身自由,事发云南。另有消息称,在陈卓林被检方控制之前,雅居乐云南公司的多个负责人已被调查,而案发原因较大概率是缘于与云南某些贪腐官员之间存在的利益输送。
    “陈被抓可能与云南官场震荡有关,对房企而言,出问题最有可能是行贿官员。”广东一家民营房企负责人说,从广东近期出事的几家民营房企来看,无一不是因官员落马后,查出与房企存在利益输送问题。
    在十八大以来的反腐风暴中,云南的官场“地震”不断。截至目前,已有两名省部级官员被处理:原副省长沈培平,原省委常委、昆明市委书记张田欣。此外,今年9月被调查的全国人大环境与资源保护委员会副主任委员白恩培,事发原因也主要与其近10年云南省委书记的任职经历有关。
    而日前,中山市康大中信联合房地产有限公司董事长陈浩唯公开指控陈卓林的兄弟陈卓贤与周永康相识,周曾在1999年到访雅居乐,周家是雅居乐背后的股东之一。对此,雅居乐发出声明给予了否认。
    雅居乐进军云南是在2011年,在海南雅居乐清水湾上成功运作后,使得该集团将旅游地产提升到空前的战略高度,并将第二个发展战略方向投向全国旅游重镇云南。
    截至目前,雅居乐在云南已有4大项目,分别位于西双版纳、瑞丽、腾冲、昆明,合计用地高达7万多亩,对外声称预计总投资额高达600亿元,其中前三大项目都已进入实质开发阶段,而腾冲原乡项目、瑞丽项目都已开售。
    雅居乐在云南的土地价格极为低廉,除昆明地块未公开成本外,其余三块地总价仅花费9.58亿元,总建筑面积达573.5万平米,平均楼面地价仅167元/平米。
    以最大的腾冲县地块为例,总地价5.2亿元,总建筑面积约337万平方米,平均楼面地价为154元/平方米。而目前在售住宅和别墅产品每平方米均价约为6000-20000元,土地成本几乎可以忽略不计,项目开发明显存在暴利。
    但在今年5月19日,雅居乐腾冲项目就暴露出问题,国家发改委和国土资源部联合通报,涉嫌违法占地、违规建设高尔夫球场,违规占地792.8亩,其中耕地585.6亩,要求雅居乐整改。
    陈卓林事发后,雅居乐腾冲项目有关负责人向本报记者反复强调,“目前,云南项目的运作并没有受到波及,项目中的所有人,包括有2个行政高管都在正常上班,项目运作正常。”
    对于陈卓林可能涉及利益输送的猜测,该负责人表示,“没有什么好担心的,还没有进入任何司法手续,只是协助调查,这也只是公民本身的义务。”
开发模式危局
    雅居乐最早发家于广东中山,2012年将总部搬迁至广州。在业内人士看来,雅居乐这几年的开发模式实际上已埋下隐患。
    “雅居乐大多是圈占土地开发大项目,这与地方政府利益紧密相关。”广东一家房企投资发展部负责人告诉记者。
    “这也是一线品牌拿地的常规做法,政府也希望招商引资引入大房企,起到名牌效应,把地区发展起来,才好吸引其他中小房企。”广东一位房地产私募基金人士告诉记者,雅居乐在中山的一贯做法,是以价格战抵制外来开发商。
    上述房企负责人称,由于地级县市的土地指标是按年来批准,每年办证的指标不够用,政府往往就会先卖地再办证。在房企拿地模式中,雅居乐的问题更为凸显。
    “包括侵占山地、林地、耕地等,没有办国土证,手续不齐就拿地先开建,但政府也是睁一只眼闭一只眼。”上述房企负责人称,这种违规圈占土地的方式,实际上是地方政府默认许可的,这些都可能潜藏着腐败。
    在雅居乐的部分开发项目中,有土地证的只占一部分。以惠州白鹭湖为例,整个开发项目1.6万亩,其中有土地证的只有3000亩,而租地面积约为7000亩。
    因征地补偿存在争议,政府强行将土地出让给雅居乐,造成了当地居民的上访在2012年集中爆发,当地居民指控白鹭湖项目存在“违法建设高尔夫球场、违规修建独栋别墅及违法征地”等涉嫌严重违法违规建设情况。
    实际上,2008年,雅居乐因未经批准擅自兴建高尔夫球场,也遭到了国土资源部的公开批评。
    但这并未改变雅居乐模式。从海南清水湾起,雅居乐更是尝到了大项目的甜头。截至2013年,该项目开盘5年来,清水湾项目销售合计超过300亿元,与投资成本相比,利润空间巨大。
    据雅居乐年报显示,2009年至2011年,清水湾销售额占雅居乐全年销售比重在30%左右。当时拿地成本仅226元/平方米,总价10亿元。2008年,雅居乐出让30%的股权,引入摩根士丹利约53亿投资,雅居乐投资140亿元。
    然而,受宏观调控影响,在2012年后,旅游地产销售明显遇阻,也影响了雅居乐的业绩增长,2013年销售额仅403亿元,未能达到420亿的目标。但雅居乐依然坚守高端产品,产品定位和定价都偏高,且产品集中在二三线城市,销售情况都不如意,再加上2013年花费上百亿拿地,库存积压,令雅居乐资金陷入周转困难状况。
    今年5月,雅居乐推出5折甩卖海南清水湾项目,其余二三线城市也全面降价销售。
    从雅居乐2013年区域销售占比来看,广东区域占61%,海南及云南区域占21%,东北、华北、华东、华中和西南区域仅贡献了18%。可见,雅居乐在省外市场尚未完全打开局面。
家族式管理困境
    对于家族式企业而言,陈卓林的出事令雅居乐未来充满着诸多不确定性。
    雅居乐地产10月13日复牌后股票开盘直挫30.04%,截至10月14日收盘价下降幅度最终锁定在17.19%,市值一日蒸发34亿港元。
    深圳一家房地产私募基金人士告诉记者,房地产开发最关键的是资金链不能断,融资渠道必须要畅通,当公司资产价格下跌时,融资必将受阻。
    据记者了解,广东揭阳创鸿集团老板黄鸿明,因官员反腐被牵出后,公司业务开展随即陷入停滞状态。
    一位曾参与创鸿集团广州项目融资的基金人士告诉记者,尽管创鸿没有倒闭,有家族成员支撑,但因老板出事,业务全面萎缩,目前已没有开展新项目,只是将老项目逐步处理掉,力求平稳收尾。
    “这次陈出事,对雅居乐没有影响是不可能的,但也不一定很致命,毕竟是上市公司。”一位从雅居乐离职的内部人士对记者说。
    市场忧虑雅居乐财政将面临巨大压力,令机构投资者担忧的是,雅居乐今年12月到期的一笔4.75亿美元银行贷款能否如期还上。而评级机构穆迪也表示,雅居乐地产董事长被“指定居所居住的措施”将对该公司具有负面信用影响。
    雅居乐集团管理层也在紧急应对,已于10月13日召开电话会议,回应陈卓林被调查及监视举止一事,并表明陈卓林家族会向集团注资2亿美元,更不排除出售手头价值200亿元人民币的酒店及商业项目。
    盛诺金地产基金发起人黄立冲认为,陈卓林出事对公司的影响到底多大,取决于陈被抓的原因,但目前还不清楚,各种原因产生的结果都不同,因此未来充满着不确定性。
    “如果项目有问题,那么就有可能被没收或者充公。而如果在招拍挂过程中涉及利益输送,那么拍卖就是无效的,将勒令停止开发销售。”黄立冲说,有的公司董事长被抓后,公司便陷入财务困难,因为开发商都需要靠借新还旧来维持开发,一旦涉及下属公司被冻结,将影响后续的开发。
    问题已迫在眉睫。雅居乐集团管理层称,第四季度将不问价售楼,力保每月至少录得50亿元售楼收入,同时旗下市值200亿元投资物业也可伺机套现。
    10月14日晚上,上海雅居乐公司紧急召开电话会议,讨论项目开盘销售价格问题。
    穆迪副总裁兼高级分析师何卓荣指出,复评将侧重于雅居乐能否安排境外现金及新的境外贷款,以偿还今年12月到期的4.75亿美元银行贷款,完成其合约销售目标、发行股票以降低其债务,以及稳定管理层。

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