应对房地产行业“新常态”

　　■回建强

　　面对房地产成交不断萎缩、价格逐步回落、市场情绪低迷，一些购房者纠结于是否该反周期操作，趁买方市场的来临购入房产。如果回顾近10年中国房地产的发展历程，特别是将相关的数据和时间轴做个匹配的话，现在似乎又到了置业的窗口期，但笔者认为，本轮楼市调整与历次调整有着本质不同。

　　首先，面对相似的经济发展环境，政府采取了不同的应对策略。熟悉中国房地产市场发展的人都清楚，房地产曾经是“一管就死、一放就乱”的典型行业，房地产投资是经济增长的急先锋，也不幸充当了政府调控经济过热的出头鸟，任志强的“夜壶论”对此刻画得入木三分。

　　当下宏观经济发展进入中高速发展期，中央称之为经济增长“新常态”，可见，中央推进经济改革，调结构、稳增长的决心非常坚定。

　　实行了四年多的限购、限贷、限价等行政调控措施，目前已经在逐步退出，市场化机制正在发挥主导作用，房地产行业也在逐步去妖魔化。既然经济增长进入了“新常态”，房地产业自然也迎来了“新常态”。房地产可以是经济增长的重要组成部分和推动力，但其“调控工具”属性已经淡化。本轮经济调整中，类似过去“四万亿”投资的政策不会再出现，经济发展策略已经发生了根本变化。

　　其次，房地产供求关系决定了市场基本走向。目前除了北上广深、珠海、三亚外，其余城市均放松或取消了限购政策，但市场效果并不明显，“金九”明显成色不足，市场情绪依然悲观。由此可见，对市场成交起到根本作用的还是政策之外的供求关系。“十二五”期间，我国大力推进保障房建设，每年以600万-800万套的规模推进，相当于在原有商品房市场的基础上又增加了规模相当的保障房供应量。尽管此前对整体市场影响并不大，但从去年开始保障房逐步进入交房配售阶段，市场供求关系开始逆转。今年国务院还力推2017年完成1000万套的棚户区改造，这更加重了市场对未来供求失衡的预期。

　　新型城镇化建设的利好并不能完全对冲当前住房市场的供求失衡问题。此外，不动产登记进程的加快、房地产税未来几年可能施行也都为住房投资需求“灭火”。”供求关系目前及可预期的未来都将呈现供过于求态势。

　　再次，行业政策有进一步调整和放松的空间，但影响不会很大。目前地方政府能运用的刺激楼市的政策基本出尽，传言中的限贷放松政策基本可以坐实，但还需要央行进一步的明确和部署。

　　解除限贷是大势所趋，但商业银行是市场化的金融经营实体，资金安全、风险可控、获取收益是主要诉求点。央行有可能允许首套房利率打七折，但最终给予多大的优惠，甚至是否给予优惠，其决定权在商业银行手里。按照目前的资金成本计算，首套贷款利率打七折是不太可能的，银行不会做亏本买卖，预计九折是底线。总体而言，房贷政策基本确定可以放松，但放松的力度还很有限，不能过度解读。

　　最后，在互联网冲击下，房地产业正在沦为需要变革的传统产业。互联网正在深刻影响房地产业，传统融资、销售模式已经捉襟见肘，代建、全民营销、互联网金融正在走向前台。阿里巴巴的上市、万达与腾讯百度的合作、万科互联网化，都预示着房地产业的生存发展环境、发展模式正在发生巨大的变化。以房金所、励拓行销为代表的房地产互联网金融、互联网营销等全新服务模式正在崛起，也透露出房地产营销服务领域的深刻变革。美国早已完成了房地产发展模式的更迭，而国内，二手房交易量大于一手房的城市也越来越多。未来人口红利消失后，存量住房过剩，新建住房市场将逐渐式微。城市的发展边界正在到来，未来房地产业更多含义是服务，如法律、估价、融资等，传统拿地、新建、销售等字眼将逐步退出，房地产企业未来一段时间依然是以“去库存”为主要诉求。

　　目前，房地产行业正处在一个前所未有的行业发展模式变化的节点上，房企应调整自身的战略。

　　（作者为中房研协技术服务有限公司研究总监）

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