解除三大“倒置”释放中国房地产业无尽潜力

作者：李肃

来源：华夏时报

发布时间：2014-09-03 22:42:00

摘要：我国农业的振兴、农民的致富和农村的城镇化，不仅是中国房地产业健康发展的前提，而且是中小城市房地产发展的动力。

李肃

在乡村农地房地产上，我们的产业本末倒置，要以农业现代化为基础，推进城镇化房地产的起步培育；在新兴城市房地产上，我们的产业时空倒置，要以传统产业集聚转移为支撑，推进城市化房地产的健康发展；在超大都市房地产上，我们的产业政策倒置，要以实体产业升级与虚拟经济市值为目标，推进都市化房地产的持续增长。

上述三大房地产的协同互动，是中国房地产业从排浪式起落发展向产业化稳态增长转变的关键。下面，我们围绕三大产业倒置问题，概述我们的研究成果。

城镇化房地产的起步培育，取决于农业产业化的发展空间和广大农民的离土方式。

农业土地的集中、农民宅基地的转化与农村小城镇的建设是互为条件的三大城镇化房地产培育焦点，三者缺一不可。当前房地产业的最大问题，是农业基础与农民进城的本末倒置，导致土地流转的偏颇性问题极其突出。

农村小城镇房地产的发展是中国房地产业健康发展的前提。因为，除了城镇化的自身市场机会，中国还存在保护耕地面积与大量农民工进城的问题，前者必须靠城镇化腾出土地，后者必须消灭农民工并壮大中产阶层，才能遏制打压房价的民粹主义诉求。

我们现在推行的城镇化，是利用大都市土地指标稀缺的机会，把贫穷的农民集中移入小城镇，将复耕土地面积转化为城市商业用地指标，挂牌拍卖而使农民取得一定级差红利。这种土地流转其实是新时代的打土豪分田地，它仅仅让农民取得了一时之利，而农业因农民进“城”而更加凋零，小城镇的房地产既不可能商品化，也没有发展农业服务产业的扩展空间。

这时，落后的农业与贫穷的农民，仍然要以农民工的形态拥入城市，无法与城市市民融合，并因收入可怜而无力买房甚至于很少消费，从而形成大都市打压房地产的巨大压力。这就是本末倒置的城镇化，是逆农业产业化规律而推行的伪城镇化。

为此，我认为城镇化房地产发展的基础是农业产业化，我们是借鉴日本1960年代的经验，从提高农产品价格和农业流通体制改革入手，并在农田水利建设上投入万亿资金改造，以造就富裕的农村为基础，推进小城镇房地产开发的三级跳跃：

第一级跳跃，拓宽农业产业化的发展空间，在农业实现巨大赢利的基础上，推进农田土地的市场化集中，并为农田水利建设的大规模投资奠定基础，其市场规模极其巨大，为达10亿亩以上的农地；

第二级跳跃，试行股份合作制改革，统一耕种多股东持有概念份额的大型农场，实现农民就地离土，而后推进农民宅基地的转化与拍卖，为离土农民的转业、创业与进城创造条件，其市场价值因城市土地的级差地租而水涨船高，价值总量近百万亿之多；

第三级跳跃，扶植农村小城镇的产业发展，包括农业服务业、农产品加工业、小城镇三产与农业观光旅游业等等，培育小城镇自身的房地产市场，形成房地产开发的全新领域，其市场价格随不同地区不同城镇的竞争能力而千差万别，其平均价格必定超过千元。

总之，在乡村农地房地产上，我们的产业本末倒置，要以农业现代化为基础，推进城镇化房地产的起步培育。这一培育进程，一旦实现了农业土地集中、农民宅基地流转与农村小城镇建设三位一体的联动，其市场前景巨大，发展潜力无限。

城市化房地产的健康发展，取决于传统制造业的转移走向和中小城市的产业集聚。

基础设施的全面投入、传统产业的集聚转移与城市人口的迅速增加是互为条件的三大城市化房地产发展支点，三者缺一不可。当前房地产业的最大问题，是基础投资与产业转移的时空倒置，导致新兴城市的地方债问题危机四伏。

我国农业的振兴、农民的致富和农村的城镇化，不仅是中国房地产业健康发展的前提，而且是中小城市房地产发展的动力。因为，一旦农民的平均收入超过城市居民，我国经济将转向内需拉动的轨道，大都市农民工必将迅速分化，80后与90后将因家庭土地收入巨涨转而读书深造并留在大都市边上学边打工，而70后农民工会有强大的动力回流乡土，在本地打工就业，从而为传统制造业向中西部转移创造条件。换种说法，农业现代化与农村城镇化必定会消灭农民工现象，迫使大都市的劳动密集型传统产业向中西部和新兴城市转移，从而加速中国的城市化进程。

我国三四线城市的城市化，特别是政府负债投入基础设施较大的新兴中小城市，其房地产价格从来不愁大涨，而是时刻担心不涨。因为，这些城市根本就没有吸纳外部产业和外部移民的能力，许多经济发展不热的城市，近年来大规模投入基础设施，但并没有吸引到外来的企业，从而出现了巨大的债务负担，一旦经济大势受挫，特别是房地产业出现恐慌就会雪上加霜。这就是我们所说的基础投资与产业转移的时空倒置，它导致了新兴城市的地方债问题危机四伏。

为此，我们主张，借鉴美国1950年代经验，推动传统工业一方面向中西部低成本的中小城市转移，另一方面向新兴城市专业化集聚升级，并用国家贴息贷款等各种方法吸引沿海大都市的产业转移，并特殊倾斜扶植负债率过高的城市，改变他们在城市化进程中过度投资与时空倒置的发展瓶颈，全面激活二三线乃至四线五线城市的房地产发展，不仅要将正在离土的农民引入新兴城市，而且要将进入大都市的农民工拉回本土就业。

总之，与农业为基础的城镇化相对应，城市化的房地产取决于传统制造业的转移走向和中小城市的产业集聚，其发展支点有三：

其一，城市化的房地产发展以基础设施的全面投入为前提，由此建立起城市的公共服务功能，其市场引导的力度因投资强度而会有巨大差别。目前的当务之急，是以2009年4万亿投资热潮的结果为基础，在高铁网络沿线填平补齐地追加局部投资，形成中国新一轮城市化发展的聚集基础。

其二，城市化的房地产发展以传统产业的集聚转移为基础，由此培育起城市的产业发展能量，其市场动力因各产业的增值潜力而水涨船高。目前的当务之急，是在基础设施投资较多而城市负债率较高的城市，运用各种政府扶植手段，在土地、税收、贴息和补贴等各方面进行政策性倾斜引导，实现大都市传统产业的集聚性转移，形成中国新一轮城市化发展的聚集能力。

其三，城市化的房地产发展以城市人口的迅速增加为市场，由此支撑起城市的地产市场需求，其市场结构随不同城市的移民数量而千差万别。目前的当务之急，是在高铁网络沿线城市不仅放开户口管制，而且推进医疗社保改革，同时集中释放土地指标，为本土农民工回流建造无首付入住房屋，形成中国新一轮城市化发展的聚集结果。

总之，在新兴城市房地产上，我们的产业时空倒置，要以传统产业集聚转移为支撑，推进城市化房地产的健康发展。这一发展进程，一旦实现了基础设施投资引导、传统产业转移支撑和城市人口迅速增加三位一体的互动，其市场动力巨大，发展能力无限。

都市化房地产的持续增长，取决于实体产业升级的力度和虚拟经济升值的幅度。

都市地产的持续升温、都市金融的互动升值与都市功能的全面升位是互为条件的三大都市化房地产升值热点，三者缺一不可。

当前的最大问题，是大都市升级升值的发展与农民工民生民居的民意发生了政策倒置，导致超大都市的全球竞争力备受打压。

世界各国大都市的竞争，就是全球范围内聚合高端资源、资金与人才的竞争，其综合房地产的价位、高新技术人才的价值与高端服务业的价格是大都市竞争力的标尺，竞争力越高的都市“三价”越高。

所不同的是，新加坡这样的小国与美国这样的大国环境不同，前者没有产业腹地而只能在城市之中营造福利房解决低收入阶层的住房，而商品房还是在与国际大都市看齐竞争，不必打压房地产价格。后者则因为腹地巨大，不担心大都市“三价”齐涨，这种涨价是卫星城市与中小城市的福音，双方共同的目标是把低端产业和低价劳务挤出大都市。

中国的超大都市增长，近年来沿着民生民居的路线运作，实体产业升级与虚拟经济升值的政策明显倒置，特别是在大都市房价问题上，以严格限购房产与整体打压房地产升值来削弱大都市的全球竞争力。

事实上，大都市正确的限制房价方法只有三招，一是增加容积率加大核心区房屋供应量，二是加大土地供应量摊大都市大饼，三是惩治空置房主压低都市房屋租金。而大国经济为了推动低端产业和农民工回流本土中小城市，一般都会慎用这些措施。

同时，值得我们高度关注这一问题的视点是，超大都市的实体产业升级与虚拟经济升值往往是互为条件的，房地产的升值一旦与股市的升值联动，就会形成社会财富总量的巨大增值与资本投资能力的巨大增长，形成虚拟资本的全球化冲击力。以1980年代的日本为例，其房地产价格巅峰之时，东京一城居民的房地产市值可以买光全球上市公司股票达两次之多，由此推动了日本企业的全球投资热潮。我们今天反观日本经济的底气，其海外投资产生的国民生产总值达1.6倍本土经济，其圈占的境外土地远远多于本土面积。

因此，大都市房地产与股市从来是相辅相成的孪生兄弟，两者同时大涨而不跌，是国家之大幸，是国民财富大增值的标尺。目前，由于我们的产业政策倒置，中国股市长期低迷与大都市房价开始下跌，开始形成心理性恐慌，并对政府土地财政、银行贷款风险和居民财富缩水构成巨大压力，从而为房地产政策的全面改辙奠定了基础。如果这次改辙能够真正定位于大国经济的都市化轨道，其政策基点转向保护房价与推高房价，并与刺激股市冲高万点的政策配套，我国一二线大都市的房地产价格将一定会持续增长，并在股市联动中推动实体产业的全面升级。

总之，在超大都市房地产上，我们的产业政策价格倒置，要以实体产业升级与虚拟经济市值为目标，推进都市化房地产的持续增长。这一发展进程，一旦实现了都市地产持续升温、都市金融互动升值与都市功能全面升位三位一体的互动，其市场价值巨大，发展空间无限。

（作者为和君创业咨询集团总裁）