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房价跌了,政府应该怎么办?

作者:聂日明

来源:华夏时报

发布时间:2014-09-04 10:16:00

摘要:世界上没有不跌的房价,一地的房地产市场,涨与跌反映的当地经济总量、公共服务等综合实力,下跌意味着城市综合实力在下降,政府要做的是拉动就业、改善公共服务。

房价跌了,政府应该怎么办?

聂日明

  近日,某机构发布的“百城房价指数”显示,全国100个城市新建住宅平均价格为10771元/平方米,环比下跌0.59%,这也是继5月首次下跌以来连续第4个月下跌。百城房价连跌,地方政府救市心切,诸如契税、财政补贴购房者、财政补贴房企、财政补贴中介机构等刺激住房消费的救市政策也于近期频出,广受争议。

  今年以来,虽然业内对北京、上海两地的楼市走向尚存在分歧,但杭州等二线城市的下跌已成趋势,而三四线城市的房地产市场下跌风险就更显著了。截至今年7月底,35个城市商品住宅累计库存余量达到3亿平方米。高企的库存,导致开发商不乐意拿地,在二三四线城市土地市场遇冷的背景下,土地降温也蔓延至上海、广州等一线城市。京沪两地也出现了优质地块流拍现象,土地财政锐减迫使地方政府不得不出手救市。

  首先松动的是限购政策。7月以来,已有30多个城市取消或者大幅度松绑限购,截至8月底,全国仅有9个城市限购还没有放开,包括北上广深及几个热点城市。限购松绑解决了一些问题,以杭州为例,7月29日放开高端住宅限购的第一周,杭州豪宅市场成交量和成交金额就出现“井喷”。但好形势并未持续,杭州随后的交易量就继续低迷。

  为此,部分城市不得不开始救市。海口出台房地产销售奖励政策,岛外中介每销售1套面积在90平方米及以上商品房,奖励1000元,90平方米以下的奖励500元,奖励全年销量前10名的房地产企业10万元每家。四川省出台政策,对金融机构发放首套住房贷款,按贷款金额给予银行3%的财政补助。巨大的社会舆论下,该政策仅仅发布了一个工作日就被撤回,并称是“工作人员失误”。

  未来政府会做什么?我们有必要回头看看政府以前做了什么。自2004年房地产市场出现实质性调控至今,政府可谓无所不用其极。早先房地产市场在政府眼里,更多是众多行业中的一个,虽然是地产调控,但没有跳出宏观调控的范畴。在这一时段,房价的调控政策还呈现顺周期操作的特点,房价高涨的时候出台抑制政策,在房市下行时杀跌,房价低迷的时候出台刺激政策,在房市上行时追涨,扩大了经济周期的波动性。

  最为典型的就是2008年经济开始整体降温时,前几年积累下来的政策的时滞效应也同时起作用,房地产交易降至冰点。为此政府出台了史无前例的房地产刺激政策,诸如房贷利率7折、首付2成,致使2009年11月房价增幅同比高达15%。这一轮房价上涨的过程中,京沪等地的房价涨幅超过100%的区域比比皆是。

  到2010年时,房价过高已然成为社会的焦点议题,为了抑制房价,行政干预开始全面介入房地产市场,史上最严厉的“新国十条”出台,限制异地购房(限购令)等极端手段出现,涵盖土地供给、信贷、税收、保障房等各方面的住房差别化调控体系逐渐形成。这构成了现有房地产调控政策的框架。

  房地产调控之难在其属性的多元。在政府眼里,它是经济的支柱行业、拉动GDP的利器,房价越高,GDP增速越快、财政收入越高,重要性自不待言。在老百姓眼里,城市里(尤其是大城市)资源太多,有就业,有公共服务,好大学、好医院、体育场、游乐园,还有品类繁多的娱乐生活,买房子买的是公共服务、买的是消费升级。拥有住房是一个人要城市化的副产物,房价要与绝大多数人的支付能力挂钩。房价高意味着他们可能无法在城里立足。

  这两个截然不同的属性,使得房地产调控在宏观调控与社会稳定两者不断地游离,以此构成近十年以来的调控政策框架。房地产也始终摆不脱宏观调控的要求和居民对房价高的指责,既要服从经济周期的大局,也要回应购房刚需的指责。这种扭曲的决策目标,也诞生了奇葩的政策——限购令。

  中国过去三十年的改革成就之一就是全国统一市场初步成型,劳动力、资金等要素可以在全国范围内自由的流动,商品的买卖不再受到约束。但限购令使得户籍这种已经式微的落后社会管理工具,重新回到舞台,越来越强化。各地方政府尝到了甜头,社保缴费年限、居住证、户籍等又被广泛应用到车辆上牌、落户、子女入学等领域。这是重大的历史倒退,严重制约了劳动力的自由流动、商品自由买卖以及全国统一市场的完善。“限购令”的推行中,各部委与地方政府大量违反《行政许可法》等上位法,也是中国法治化进程的重大倒退。

  毫无疑问,不管房价是否进入下行通道,限购令这类行政直接干预市场的政策都应该立即退出市场。行政干预从来就无法解决价格的涨与跌,即使在表面上抑制了房价,也是有巨大的社会成本作为代价的,例如买不了房子的外地单身男女,买不了第二套房的富裕家庭。限购令之所以可以生效、抑制了价格,是剥夺一部分人的权利,这有违公平,与三十年的改革方向也是背道而驰的。

  但包括中央政府在内,并未意识到这一点。在2014年政府工作报告中,分类调控被确立为未来楼市调控的主基调,继续维持“限购令”在调控中的使用,仍然坚持认为政府可以控制房价。然而,过去十年的经验告诉我们,政府从来就无法控制住房价,还会因为政策的时滞效应,顺周期扩大房价波动的幅度。2014年的房地产的颓势并不是限购令起作用了,而是经济增长下行,房地产市场的供大于求导致的。

  在这个时候,政府要做的是顺应市场,全面退出限购令,撤出政府干预市场的手段。这也并不意味着未来房地产市场下行时,政府要救市。很显然,即使政府可以救市成功,那也只是2008年的翻版,我们能否承受的了房价再上涨100%?世界上没有不跌的房价,一地的房地产市场,涨与跌反映的当地经济总量、公共服务等综合实力,下跌意味着城市综合实力在下降,政府要做的是拉动就业、改善公共服务。眼睛光看着房地产市场的波动,老想着控制房价,实属舍本逐末,解决不了根本问题。

(作者为上海金融与法律研究院研究员)

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