京城楼市小阳春真相

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 郑 盎 王冰凝 实习记者 张 智 北京报道

   北京市昌平区燕萍路上，3月下旬，4家地产中介如春笋般冒出来。一家3月30日才开张的门店的工作人员李彬说：“去年楼市太糟，这条路上关了一大批中介。看看现在，市场有点不一样了。”
    城外如此，城里也在骚动。新鼎基地产的工作人员李玉英指着鼓楼东大街，对《华夏时报》记者说：“2007年这条街上都是中介，2008年都关了。”她是为数不多坚持下来的人，但是让她紧张的是，现在已经有多家公司在洽谈门面房，“也许不久，老对手们都会杀回来”。
    这是一个敏感时期，4万亿投资能不能拉动中国经济，最敏感的还是房价，房价向上还是向下？答案可能会左右中国经济的走向。
    4月4日，《华夏时报》上一篇不起眼的报道《京城13万套住宅压顶逼降房价 专家预测未来房价下跌50%》一石掀起千层浪，真话还是笑话？
    为了抓住抓准一个典型城市的案例，本报记者在接下来的一周内走遍了北京各区，寻找预测未来的现实证据。结果表明，北京楼市，有一个确确实实的小阳春。北京楼市成交量的确回升，价格也出现了反弹。
    作为中国楼市的重要代表之一，北京的楼市有没有回暖？至少处在市场最前沿、对市场最敏感的地产经纪人们已经行动了，他们宁愿相信市场已步入拐点，需要提前布阵，他们首先会迎来的是开店潮。
    而就在本周的北京春季房展会上，本报记者调查发现，许多展出楼盘不但优惠减少，有的干脆明降暗涨，上百参展项目中，在四环内的竟不足10个。
    面对小阳春，“我仍然坚持我的观点，只不过观点一出，凭空给开发商们最近挖空心思营造的小阳春一个痛击，触及了一些开发商的既得利益，自然会让不少房地产业人士恼羞成怒”。4月10日，连续遭受舆论“炮轰”的中国社科院专家曹建海郑重地告诉《华夏时报》记者，不管遭遇怎么样的反对和打击，他都会坚持房价将下跌40%-50%的观点，因为这一观点总会在市场中得到证实。
    唱空者仍在唱空，买房人却在买房。
    政府不希望房价大跌，老百姓不希望房价再涨，小阳春，会不会成为今后一段时间中国楼市的典型特征？

成交量小阳春
    北京楼市回暖的现实图景是什么样的呢？
    根据记者多日的调查，北京现在所谓的成交量回升，不是比较2007年的牛市，而是比较2008下半年的冰点而言，而且量主要体现在二手房上，从外环开始向内环蔓延。
    北京楼市成交量在2007年进入顶峰，2008年走下坡路，奥运会后进入冰点，相当一部分楼盘连续几月零成交。小阳春始于今年春节后，3月进一步显现。按照北京楼市的区域分，四五环之间成交量上涨显著；二三环之内也有反弹，但涨幅不明显。
    “上个月卖的房，赶上去年一个季度了”，中原房地产望京店的一位工作人员面对记者非常兴奋；链家地产望京一门店经理赵广义也说，目前二手房成交量是4个月前的一倍；链家石景山店的一位经纪人称，3月门店成交量是2月的160%，2月又比1月好；手递手房产石景山店的工作人员感觉，进入2009年市场就慢慢回头了，前3个月门店成交量与去年6个月差不多。
    再往城中走，就没有那么乐观了。北京地安门内大街上的久宏房地产经理张宏军透露，他们3月的成交量比2月份上涨了20%，只能说是“从无到有”。北京住总天麒投资管理公司的策划经理陈辉对本报记者表示，二环内成交量少，部分原因是二手房供应量少。

价格只是小反弹
    “如果说要涨价，看和什么时候比”，在多日采访中，对于房价，记者总是得到这样的反问。链家远洋自然店的工作人员就指着南四环公益桥旁的一片新房对记者说，“那里2008年开盘价是15000元，下半年跌到8000元，现在又涨回到了9200元”。
    记者采访到的整体情况也是北京房价总体止跌，大部分开始回调，但和2007年相比还是要低。具体区域情况是：二环内变动不大，四环外明显回升，而远郊如通州、昌平，涨幅也和四环区域相近。
    昌平，轩辕房地产中介张建伟称：“周边均价在7000元到10000元，2009年开始差不多回升了500元左右。”通州，鑫尊置地一置业顾问坦言：“现在80平方米的二居比奥运会后那段时间能多卖10万元左右，三居能多卖15万元。”
    路线再往城内推，南四环边链家远洋自然店的置业顾问表示，现在房价一天一变，“现在均价11000元到12000元，比奥运后差不多涨了1000元”；石景山金地家园的经理陈东也表示“跟2008年下半年比，确实涨了七八百”；海淀，翠微路上华鑫居的一位经纪人表示，“我们2000年建好的房子，现在均价13000元，较奥运后涨了近500块钱”；而到了最城里的二环情况又不同，久宏房地产张宏军表示，现在成交量虽然回来了，但房价没有什么变化，“2008年大跌时这里的房价就依然很坚挺”。

谁的预期变了？
    什么导致了小阳春？21世纪房地产北京沿海赛洛城店的经纪人王奇对记者讲，2月份，就在传言说房地产要进入国务院十大产业振兴规划的那几天，看房者突然猛增，多了一倍。
    《华夏时报》记者调查发现，现在在京城买房的以白领居多。多是家长给孩子买，或孩子给老人买房，刚性需求为主，炒房者少。业内话说，目前的回暖，是“刚需”们拉动的，所谓的“刚需”，就是那些不得不买房的自住客。
    自住客进场，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋的解释是，经过2008年一年观望，认为房价已到心理预期，以北京东三环的珠江帝景项目为例，2008年底价格从23000元/平方米降到17000元/平方米，基本回落到2007年初的水平，这对客户产生了巨大吸引力。此外，各种利好政策出台也减少了购房者的负担，尤其是贷款利息和首付的降低，大大降低了购房门槛，促进了需求回暖。
    北京住总天麒投资管理陈辉则认为，楼市回暖的深层次原因在于，购买者的预期变了，“在大家一致看跌时，无论如何优惠、如何降价，还是没人买房。但现在，很多看空者已经转变观念，认为如果楼市不起来，政策利好会一个个出来，直至市场转头”。目前购房者形成了一个政策预期，在管理层维护下，地产回暖是必然的，既然要买，那就趁早。
    房价预期一变，不仅买房人变了，卖房人也变了。最近几天，21世纪地产城南嘉园店的顾问王洪斌就突然发现，一下子无房可卖了，“很显然，有房的人又开始惜售了”。

唱空者说！
    北京楼市开了一个小阳春，但是楼市能否回到牛市冲天？
    批驳曹建海言论的人，大多以3月“小阳春”为反例。而曹建海则认为，小阳春只是政府救市政策引发持币待购的刚性需求释放，以及全面放松的信贷政策下，开发商不再缺钱，并拉拢炒房者制造了繁荣。
    中国社科院的另一个楼市唱空者易宪容，从2002年就认为房地产已经出现严重泡沫，可惜他的“大跌”预言一直难以得到验证。不过，现在易宪容仍然在坚持房价会下跌，他认为，全世界经济都在调整，房价全面下跌，中国房地产市场出现全面的周期性调整是必然，岂能够阻挡？
    曹建海和北京社科院的专家戴建中都认为居民收入与房价差距太大，居民仍买不起房，这是他们预测房价的基本面。
    “如果不是因为通货膨胀和信贷政策支持的因素，房价可能会下跌到2003年以前的水平，下跌50%以上。我这两天都在北京春季房交会上观察，地产商们看到市场有所回暖就开始涨价，房交会确实很热闹，不过签约量很少嘛！”曹建海说。
    其实，支持唱空者的还有一些基本因素。
    住房和城乡建设部副部长齐骥近日表示，今年将加大保障性住房建设力度。中央财政用于各地廉租住房制度建设的总资金投入将达到330亿元。另外，大量的空置房也是市场挥之不去的阴影。到2009年2月，北京空置房存量已经超过2000万平方米，占全国空置房总量的1/7，位居全国之首。
    “保障房将大量上市，空置率又如此之高，市场供大于求的压力时刻没有远离。没准热闹的小阳春过后，剩下一地鸡毛。”业内人士感慨道。
    不过，一位接近建设部的人士向记者表示，现在多方对于楼市政策有误读，管理层不会放弃房地产，振兴地产但又不拉动房价是有办法的。
    振兴地产但又不拉动房价，小阳春不正好是一个最佳选择吗？

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