水皮杂谈：“小阳春”会不会迎来“倒春寒”

  　　中国社会科学院的专家说房价还会下跌50%，北京社会科学院的专家则号召大家扛到房价跌不动的时候再买房。
  　　专家们的话非常受关注，中国社科院专家的言论《华夏时报》报道后在网上的点击率稳居第一，而北京社科院专家的话则遭到华远地产总裁任志强的强烈抨击，不管是中国社科院的专家，还是北京社科院的专家都是引导舆论的专家，都会牵舆论的牛鼻子，都会挠舆论的痒痒肉。
　　  但是，事实上，专家的言论是一回事，而市场的表现又是一回事，根据我们的记者调查，北京的房地产交易量的确已经回升到一个比较热销的水平，工商银行的统计表明，三月份的个人房贷量的增长已经补平了一月和二月的下滑空档，这个量是真真切切的，很难作假。
　　  现在，很多人关心的是，2009年春突如其来的“小阳春”究竟是市场转势的开始呢，还是反弹的回光返照？
  　　不同的判断将决定市场下一步的走势，如果是转势，那么买入就是抄底，如果是反弹，那么卖出就是套利。
　　  买，还是不买，就是一个问题。
　　  听专家的话就不能买，而市场的反映却说明，听专家的话的并不多。
　　  怎么看专家的观点和市场的反差呢？
　　  其实，所谓专家是指这么一群人，大家不知道的事情，他知道一点，而大家都知道的事情，他却往往不知道，这样在一些专业领域，专家的价值就比较突出，而如果一旦进入公众领域，专家的价值马上就要大打折扣，如果进入投资领域，那么专家观点往往就会成为反向指标，这并不是专家的责任，这是因为秀才碰到兵有理说不清。专家的语境针对的是理想状态，假设对话的对象是理性的客体，而投资者则偏偏是一群感性的人。社科院的专家为什么不敢预测股指走势却敢预测房价走势呢？
　　  房价高还是不高，因人而异的，已经买房的人希望房价越高越好，因为资产升水了，没有买房的人希望房价越低越好，因为房价越低，买房的成本就越低；房价合理不合理，更是因人而异，买得起房的人再高也是合理的，买不起房的人再低也是不合理的。关键在于如何找到均衡区间，也就是我们在投资上常讲的价值中枢。
    股市上确定价值中枢可以用市盈率作标准，但是地产价格上仅仅用租售比是不够的，能够说明问题的还是成交量。什么区间能够形成密集成交，什么区间就是一个供求平衡的区间。根据量在价之先的原则，地量之后有地价，天量之后有天价，只要成交不再萎缩，那么指望房价再次出现50%的跌幅就是很困难的事情。
    和中国股市救市救的是价不一样，在中国政府看来，房地产市场要救的不是价而是量。事实也证明，政府的选择是明智的，措施是有效的，房地产振兴没有进入十大产业规划，不仅仅是网上舆论影响的结果，也是中国政府对于成交量回升判断的结果，毕竟救市是雪中送炭，不是火上浇油。
    和中国股市2007年想不挣钱都不行一样，中国房地产市场在经历了高速发展之后，想不暴利都不行的岁月已经一去不复返了，开发商不努力就卖不出房，消费者不努力就买不起房的时代正在来临，所以，从这个意义上讲，小阳春之后出现倒春寒不是没有可能的，北京的房地产市场不会像北京的天气一样，春色未浓，直接入夏。
    当然，中国的楼市和股市相比，无论是调整的空间和时间都不够，也正因如此，此前水皮一直认为楼市的复苏恐怕在没有任何新的政策刺激的情况下要在九月份才会出现，因为彼时去库存化已经持续一年，而其间新开工项目冻结将导致市场出现供需自然平衡。现在看来，必须加入一个变量，那就是宽松的货币政策对开发商和消费者双方的影响。从流动性的角度看，楼市的调整空间和时间也有可能被压缩。
    “小阳春”之后的楼市会不会出现倒春寒并不重要，重要的是中国的房地产市场现在进入了一个新的发展阶段。在价值中枢相对确定之后，不同项目的分化就在所难免，楼市将进入一个价值发掘的过程，强者恒强，弱者恒弱，该涨的涨，该跌的跌，这一点和股市是一样一样的。

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