网签购房致成交量虚火楼市小阳春疑云重重

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发布时间：2009-04-11 20:13:00

摘要：网签购房致成交量虚火楼市小阳春疑云重重

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者袁晓澜实习记者王瑞丰北京报道

春节过后，2月和3月房地产住宅成交量大幅持续上涨。然而，高成交量下，却惊爆有80个楼盘在3月是零成交。矛盾的数据加深了准备购房者心中的疑惑：楼市真的回暖了吗？
记者在对成交数据分析时却发现，3月的成交量中含有“不按市场规律”出牌者，他们的统计数据混入其中，一定程度上托高了第一季度的成交量。

国企低价团购虚火成交量
根据北京市房地产交易管理网的数据显示，北京2月实际成交的商品住宅期房为5862套，较上月环比上涨24%；3月份实际成交的商品住宅期房为11504套，环比上涨96.1%。3月的成交已近翻番。
　　但是记者从北京易居房地产研究所得到的一份数据显示，一季度热销的楼盘中，部分楼盘价格与市场价格不一致，并成为了销售的主力楼盘。
　　1月份成交套数达到799套的加州水郡，均价才2594元，与对外宣称的6000多元的销售均价差距很大。据记者了解，这样低的价格是因为有航天三院的员工团购。
　　而2月份成交套数排名第三的太阳星城销售出了189套房源，其均价为8275元。太阳星城地理位置优越，处于10号线太阳宫桥附近，其周边的二手房价达到了14000元左右，8275元的超低均价也是来自于中石油北京分公司的团购。太阳星城以1480套的绝对成交量优势排在3月成交量排行榜榜首。2月24日，太阳星城的开发商冠城大通发布公告宣布这次购买住宅和写字楼的总价为20.6亿元。
记者发现，除去团购的因素，不把以超低价格成交的量计算在内，2月的纯期房成交量仅增长7%，而3月的增长幅度也降低为71%。
　　交易网的录入问题也影响到整体的成交量的变化。记者从北京建委了解到，当买卖双方签订了网上打印出来的合同后，次日成交结果将在北京市房地产交易管理网上显示。但是北京市房地产交易管理网只统计已签约的数字作为成交量，不统计解约数字。
　　因此，如果购房者已签约但是出了差错要解约再签时，签约在不同时间被计算了两次，而解约却没有从已签约中扣除，一个购房需求统计的时候却显示成了两个，这也将造成成交量统计的虚高。

均价迷局
　　在刚刚过去的火热的3月，二手房中介纷纷出台报告对市场进行总结。
　　中原地产的统计数据显示，其抽样得出的北京二手房交易样本均价为13643元/平米，环比增长0.37%，同比减少1.66%。而链家地产市场部统计数据显示，3月北京二手房均价为9816元/平米，环比减少0.6%。
　　另外，来自北京统计局的一份数据显示，根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队对我爱我家房地产经纪有限公司等10家单位的调查，截止到3月20日，二手住宅成交均价为9257元/平米。
    二手房成交在3月创下了历史新高，以上三个机构却公布出了不同的成交均价。
　　业内人士向记者表示，官方统计的数据肯定低于中介机构的成交均价。因为在成交过程中，为了少交税，在向官方机构报价时是一个价，而实际成交又是一个价，实际成交价格往往高于向官方的报价。
　　而不同中介机构统计的数据也有差距，主要是针对的客户群不一样。中原地产主要成交的房源为中高档，其成交均价也偏高。
小户型紧缺大户型滞销
　　3月二手房的成交量上升明显，据北京市房地产交易管理网的数据显示，北京市3月份二手住宅交易量为19973套,环比增长113.1%，创下了北京二手房交易又一新高，成为北京房地产交易的突出力量。
　　我爱我家的统计显示，近3个月的单套二手房平均交易面积已经从2年前的110平米下降到85平米，首次置业的购房人占据了整体交易量的68%。
　　记者调查发现，在二手房的成交中，小户型特别抢手，由于二三月集中消耗了小户型的存量，造成了目前二手房小户型房源的紧张，但大户型却鲜有人问津。
    而据我爱我家估算，北京共有500万套可能变为可售房源的二手房。我爱我家副总裁胡景晖表示：“如果每年有6%的二手房可流动，二手房的可售房房源可达到30万套，这一数字远远超于目前北京期房住宅的库存量9.5万套。但是现在市场的小户型紧缺，大户型却滞销，二手房去库存的压力更大。”
    胡景晖对《华夏时报》记者表示，从去年积攒以来的首次置业的刚性需求已经在慢慢释放了，二套房优惠政策没有松绑，改善性需求不能放量释放，后市将面临需求不足的情况，3月历史二手房最好的成交将难以再现。北京房地产市场供需双方可能会产生不自觉的对峙和博弈。最终的结果是支撑不下去的开发商和业主继续降价销售。

开发商调整产品结构
    成交量的迅速上升，也开始影响到供需双方心理预期。开发商以及二手房主都开始顺势而动。
    北京易居房地产研究所的数据显示，截止到3月底，北京共有80个楼盘出现零成交。北京鸿坤伟业营销主管常世芳表示，这些零成交的项目大部分属于高档住宅，均价在2万以上。高档住宅的定位与目前作为市场主要买家的首次置业者不相匹配。
　　而对于购房者的这种刚性的自住需求，开发商开始调整未来的供应结构。中信城营销负责人黄萍向《华夏时报》记者透露，中信城二期将开发包括55平米小两居在内的经济型户型。“现在的购房者主要以首次置业者为主，不浪费面积的户型将会受到欢迎。”黄萍说。
　　而在二手房供应市场，记者调查发现，由于小户型抢手，一些业主开始悄然提价，更有的业主取消了在中介店的代理雪藏房源，想等价格再涨一段时间再卖。
    对于房价上涨问题，华远集团总裁任志强在新浪乐居创新峰会上表示，尽管部分地区房价在上涨，但这并不代表整体趋势已经超过了原来的预期。普遍来看房价仍处于下行趋势。
    实际上，二手房市场的渐行渐软已初见端倪。记者从链家地产获得的一份数据显示，2月份需求量比1月份增长七成，而3月相比2月的需求量环比增长二至三成，而到了4月份，由于门店咨询量的减少，预计4月的需求与3月持平。
　　链家地产市场研究中心主任王志伟向《华夏时报》记者表示：“从监测数据来看，3月开始，持续旺盛的需求开始回落，增幅开始下降。从历史成交数据来看，3月的成交超过了2007年市场最好的时候，2007年的需求不光有刚性需求还有投资需求，而3月的需求则包括了去年以来积累的需求。随着积累需求的消化释放，4月的成交可能不敌3月，会有一个减缓回到正常水平的过程。”