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观点:房企退出潮很可能刚起了个头

作者:李宇嘉

来源:上海证券报

发布时间:2014-06-20 15:07:00

摘要:未来退出市场的将是大多数,而且多数将以无人接盘式的倒闭破产形式退出。

观点:房企退出潮很可能刚起了个头


  随着一些区域龙头房产企业(如浙江兴润和惠州光耀等)的破产、行业标杆企业绿城转让控股权、中小房企老板“跑路”、非主业上市公司退出地产业务,本轮楼市调整周期下的房企退出潮来得很凶猛,看来倒闭和破产规模或将创纪录。有的专家甚至认为,从行业集中度的趋势考虑,未来将有九成房企会退出市场。

  每遇楼市调整周期,都会逼退一批从事房地产业务的企业,特别是一些实力相对薄弱、资金链脆弱的中小房地产企业。但是,随着政策松绑或楼市回暖,房地产业又总会成为众多企业眼中的“香饽饽”。根据中房协与兰德咨询发布的数据,我国房企数量从2003年的3.7万家增加到2007年的8.6万家;在2008年楼市进入大幅度调整期后,房企数量降到6万家左右;在2009年扩大内需的刺激下,房企数量又上升到8.5万家左右,目前基本维持在8万以上的规模。

  目前,国民经济23个大行业中都有涉足房地产的上市公司。在前两轮上涨周期中,实体企业纷纷涉足房地产主要有几个方面的原因:首先是高利润的刺激。过去十年,房地产行业的净利润率在15%至30%之间,净利润增幅在各行业中的排名从未跌出前五位。由于实体行业产能过剩、竞争激烈、外需疲软、融资成本上升,净利润增幅与房地产行业差距一般在10个百分点之外,房地产对其他行业的虹吸效应很突出。

  在前两轮房地产上涨周期(2003-2007、2009-2010)中,土地溢价收益显著,而银行贷款和资本市场对房地产融资大门敞开,房地产融资功能突出:一方面,资本市场给予相关上市公司较高估值,凡与房地产挂钩的上市公司,在融资或再融资时都可获得超募。而上市公司的母公司若有国有背景,则一般会通过土地注入上市公司来间接融资;另一方面,非上市企业既能以土地来抵押获得银行贷款,也能获得土地持有期的溢价收益。

  第三个原因是地方政府的助推。地方政府招商引资往往会给予企业更多的土地、办公场所作为优惠条件,间接刺激实体企业进入房地产。例如,很多企业都将多余的土地拿来开发房地产,很多产业园区里的科技型企业基本上都有一块不菲的租赁收益。同时,地方政府在土地整备、区域开发上,也需要更多的企业进入房地产市场,特别是一些融资能力强、与地方政府关系密切的地方龙头企业或上市公司。

  更强大的推力还在于,过去10年房地产上涨周期中,楼市给人的最强烈的感觉就是“没有卖不出去的房子”。只要能搞定土地和融资,盈利就是铁板钉钉的事情,房地产经营无任何技术含量。对于很多企业来说,整合政府资源比经营更重要,依靠政府在土地、规划和税收方面的支持,并用土地抵押来融资,就能轻松获得超额收益。因此,哪怕是一些硬生生挤入的外行,也能活得非常滋润。

  但是,本轮调整周期开启后,房地产的诸多优势正在趋势性消退。首先,行业净利润连续4年下滑,2013年的净利润水平只有16%。在银行、信托等传统融资渠道开始减配房地产、利率上升周期开启、楼市走向过剩的背景下,行业净利润水平将继续下滑;其次,土地的融资功能急剧衰退。目前,上市公司涉足房地产的,不仅融资之路基本被堵死,而且估值大幅缩水,其实体主业的正常融资也大受连累。除一线和少数二线城市外,绝大多数城市的土地市场开始去泡沫而成为融资禁入的城市;再次,行业开始规范,综合体优惠政策越来越少,国土部禁止地方以补贴形式减免土地出让款,商办用地禁止变相开发住宅,工业用地不能随意改变功能等一系列规定下,地方政府助推作用在减弱;最后,在过剩时代,基于差异化需求的产品设计、良好的营销和管控、挖掘增值业务(物业管理、智慧社区和房地产金融等)是房企核心竞争力的关键。再靠产品复制和公关政府已难以为继。

  过去两轮调整周期中,楼市下调因政策推力所致(而非需求下滑),因而房企退出更多表现在项目转让或股权转让,那时想接盘的兼并方或收购方大有人在,所以房企没有出现大批破产或倒闭。而本轮楼市调整情形大不同,并非因政策挤压所致,而是行业趋势性下行(非周期性下行),单纯追求资产盈利的时代告终。尽管部分房企破产会以兼并收购的方式体现,特别是占据区位价值较好的一些公司,但无人接盘式的破产倒闭案例会大幅度增加,或许会有地方政府救助,但这一趋势无法阻挡。就此看来,或许房企破产倒闭潮才刚刚开启。

  一些先知先觉、顺应形势的龙头房企已在快速转型,如万科正逐渐告别“快周转”的传统盈利模式,转而向城市配套综合服务商、下沉社区转型,挖掘与房地产相关却被遗忘的城市公共服务配套、社区服务、社区生活增值服务等。当然,一边在退出,另一边也有新来者,如保险、商业性医疗企业等进军养老地产,商业银行、商业零售、互联网企业和影视传媒等进军商业地产、产业地产、旅游地产和文化地产等。这些新来者有三个考虑:一是打通上下游产业链,寻找房地产产业链整合收益,如保险、医疗企业进军养老地产,以打通上游医疗保险、中游养老地产和下游老年康复护理等;另一个意图就是出于近年来房租上涨的考虑,为将成本内部化而进入房地产,典型的就是商业银行、商业零售企业;三是打破传统盈利模式,掌握新的细分市场,如互联网企业、平安银行进入房地产电商等。目前,全国排名前50位的房企所占的市场份额仅有三成,可见有实力转型和找到新机会的新来者毕竟是少数。据此可判断,未来退出市场的将是大多数,而且多数将以无人接盘式的倒闭破产形式退出。

  (作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)

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