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中国楼市“狼来了”,追不回的“黄金时代”

作者:叨叨 裴少铭

来源:华夏理财

发布时间:2014-06-04 22:41:00

摘要:用险象环生来形容今年的楼市,再贴切不过。从杭州多个楼盘低价卖身到百强房企光耀地产资金链断裂,从开发商促销不断到银行冷对房贷,从北京某二手房降价100万仍无人问津到地产中介裁员关店,人们看到的是,房价发烧背后,地产行业各个环节同时出现了“冰点”。

中国楼市“狼来了”,追不回的“黄金时代”

  用险象环生来形容今年的楼市,再贴切不过。


  从杭州多个楼盘低价卖身到百强房企光耀地产资金链断裂,从开发商促销不断到银行冷对房贷,从北京某二手房降价100万仍无人问津到地产中介裁员关店,人们看到的是,房价发烧背后,地产行业各个环节同时出现了“冰点”。


  就在这个节骨眼上,万科“三巨头”轮翻喊话,称楼市“黄金时代”已成过去,现在是楼市下半场,不再是买房就能赚钱。作为“全宇宙最大的地产开发商”,万科的“乌鸦嘴”已经不是“应验”,这引起人们对楼市“顶点”来临的担忧。

  

万科再喊话:告别“黄金时代”


  万科再次向湖面投下一颗石子。这一次,“阵容”比以往都强大:副总裁毛大庆、总裁郁亮、游学在外的董事长王石轮翻登台亮相。话题的核心是:中国楼市“狼来了”,跟“黄金时代”说再见吧!


  故事从5月1日讲起。当天,一篇名为《毛大庆:全国房地产将下行 搞不懂北京楼市》的文章在网络上疯传,文章的中心思想被人们归纳为三点:内地反腐对于高端市场的影响、部分城市的供应过剩、银行资金面收紧。文章表达出对市场明确的忧虑,被媒体称为毛大庆的“看空论”。身为万科副总裁兼北京分公司总经理的毛大庆,自然被人们视为万科的“喉舌”,其发言代表万科对当前市场的看法。舆论因此沸腾起来。


  不过,万科很快发表声明澄清,文中有多处内容不属实,并强调毛大庆只是非公开场合下的提示风险,并不是“看空行业”。然而舆论热度仍难以遏制。几日后,万科总裁郁亮公开发表了对毛大庆文章的看法,显而易见,是想为这场风波打个圆场。


  纵观郁亮的观点,一定程度与毛大庆的观点相互引证,只是说法更缓和一些。郁亮明确表示:“楼市进入下半场……以前是黄金时代,现在是白银时代”。郁亮进一步解释说:“中国现在的情况,最多相当于日本1974年前后。”1974年,日本房地产市场从高速发展转向平稳发展,所以郁亮说,万科“并非看空行业”。


  也许市场对“看空论”太过恐慌,也许是市场对万科的看法过于在乎,总之,郁亮的“圆场”并没有平息这场讨论。于是,正在海外游学的万科董事长王石也“坐不住”了,作为“定海神针”,王石在郁亮的基础上,更明确地提出,楼市“买了就能赚钱”的阶段已经过去了,整个房地产行业的增长速率会放慢。


  其实,无论毛大庆的“看空论”有多少真假成分,归纳万科“三巨头”的观点,落脚点是一致的,总结起来不碍乎以下几点:一是房地产市场高速发展“颠覆”过去;二是不同城市之间分化严重,涨跌互见;三是投资房地产不再是只赚不赔。


可怕的“万科预言”


  这不是万科第一次“提示风险”。王石在2007年底提出的“拐点论”就曾在舆论上引起轩然大波,并最终被证明是正确的。“毛大庆风波”是继“拐点论”后,万科对市场的再一次“定调”, “买了就能赚钱的阶段已经过去”的说法,相比当年“拐点论”的提法更加严厉,因此,有人将之总结为较为悲观的“顶点论”。万科的“乌鸦嘴”极可能再度“一语成谶”,这才是人们真正的忧虑。


  2007年12月,王石参加清华大学“中英低收入人群住房解决方案比较研究的活动”,有记者问:“楼市拐点是否出现了?”王石的回答是——“我认可你关于‘拐点论’的说法。于是,著名的“拐点论”新鲜出炉,并从此被写进中国房地产发展的历史。


  虽然王石多次澄清“拐点论”是他“在特定场合、特定背景下的表达”,但这并不能阻止舆论的发酵。“拐点论”还是不胫而走,引起各方争议,其中最令人印象深刻的是,几个地产大腕之间的针锋相对。


  时任华远集团董事长的任志强,一直充当地产行业维护者的角色。2008年1月份,他公开表示,坚决反对“拐点论”。任志强的好友、SOHO中国董事长兼联席总裁潘石屹也站到了任志强的一边,质疑万科提出拐点论,是想给其它中小开发商施加压力,达到“清理门户”的目的。


  不过,市场很快就证明了“拐点论”的正确。2008年一季度,一线城市成交量大幅缩水,各大房地产企业项目成交惨谈,一些开发商不得不运用各种促销手段促使成交,但成交量仍然萎靡不振。只有最先抛出“拐点论”的万科,由于率先降价,几乎是全身而退。然而,作为行业“老大”,率先降价跑量,使它饱受同行质疑。因为在南京的楼盘抢先降价,万科当年被当地政府罚款4000万。


  2009年,当地产行业的成绩单出炉之时,人们发现,尽管万科净利润和销售额“双降”,但是手上却握有充裕的现金,且经此一役,其市场份额竟提升了0.27%,至2.34%。这比其后5年提升的总和还要多。


  与以往一样,万科的“乌鸦嘴”还是遇到了反对的声音。7年前作为“拐点论”的反对者,任志强仍不改初衷,他在《华尔街日报》上撰文驳斥“拐点论”,认为“真正的拐点是降价也无人购买的,早上蔬菜的价格与晚上的不同只能叫调整或策略”。


  任志强在文章虽然没有指名道姓,但是其驳斥的对象,明显是针对最近对中国市场讨论很多的国际投行,如瑞银、中信里昂,以及同行万科。他指出,“支撑房地产发展的基本要素并未根本改变”,在这个基础上,“长期持续下降几乎是不可能的”。


  其实细看之下,万科预言与任志强的判断并非背道而驰,王石的观点认为,一线城市房价已稳住,其他城市稳中有降。看来,两个大佬之间的恩怨情愁,非一言半语说得清楚。


  屡次对市场作为正确判断,万科赢得了越来越多支持者。易居中国房地产研究院副院长杨红旭感叹道:万科最牛,不承认不行。他认为,万科内部对于行业宏观面的研究,已达到罕见的高度,对行业大势的深度研究和精准把握,正是万科多年来能保持快速、均衡、健康发展的重要原因之一。对于本轮调整,杨红旭的判断是“虽降温,并非崩盘”。


  一位长期持有万科的基金公司投资总监则在谈到万科时认为,它很可能成为 “伟大”的公司。这并不是因为万科是“全宇宙最大”,而是“不管过去还是现在,它总是很灵敏地觉察到市场的风险,并且迅速作出反应。”“这样的企业最有可能一直生存下去,而且比别人都活得好。”他解释说。


银行掌握“生杀大权”


  有趣的是,在过去10年,政府曾多次出手试图遏制房价上涨,却最终以房价一次又一次上涨结束。而现今,在没有任何政策干预的情况下,房价反而下跌了。本轮调整与以往的调整不同,楼市下跌第一次出自市场的自发调整,这可能意味着行业的发展遇到了真正的瓶颈。


  在开发商资金链告急,销售市场萎靡不振的情况下,市场两端都需要银行“开闸放水可以说,银行掌握楼市的生杀大权。


  严女士是深圳房地产的投资客。4月份,她在深圳大亚湾购买了一套的碧桂园房子,合同已签,首付六成到位。然而直至5月中旬,贷款还没有批下来。


  像严女士这样的例子数量并不在少数。去年底以来,全国各地陆续有银行提高贷款利率、甚至停贷。即使是仍然在放贷的银行,放贷周期也越来越长,审批越来越严格。在银行最支持楼市的时候,放贷周期最短是七个工作日,而现在,15个工作日至20个工作日能办下来都算快的。


  金融智能搜索平台融360在《中国房贷市场4月度分析报告》中指出,在调查的23个城市中,有16个城市出现停贷现象,且停贷的银行以股份制商业银行居多。其中,深圳、重庆、北京三个城市停贷的情况最严重。深圳实行按揭的银行共27个,停贷银行有7个,停贷比例高达25.92%。


  反观目前价格下跌较多的城市,有些楼盘降价近30%,这对银行来说,意味着风险越来越大。要对地产业务进行风险管理,需要把握住一个指标——抵押率。


  在内地,各类金融创新业务鲜无抵押,这就使得各类创新本质上大多都是抵押贷款业务。假如地产市场平均抵押率在60%至70%,那么当房价贬值30%至40%之后,所有投资业务必将进入难以启齿的垃圾箱。这绝对是一行三会所无法承担的责任,更是国务院所无法容忍的。


  然而,任职某国有银行总行的银行业人士张河(化名)告诉记者,银行收缩房贷,不完全是对楼市保持谨慎,也有自身的原因。现在银行经营的压力比较大,尤其是商业银行,本来储蓄就不多,放出贷款,每一分钱都必须有效率。相比之下,房贷业务并没有大的吸引力。


  数据显示,2014年5月,人民银行发布的数据显示,截至2014年4月,居民存款总额同比2013年同期减少约1.23万亿元人民币。


  张河介绍,一方面,互联网金融对银行存款规模造成冲击,使活期储蓄规模减小,但资金成本却提高。纵观目前推出的各种“宝宝”,年化收益都在4%以上,最先推出的余额宝,利率最高时超过6%,这对于需要大量揽储的银行而言,是非常大的压力。另一方面,房贷的回款周期长,10年、20年甚至30年,其他业务,像这两年做得比较多的小企业贷款,回款周期短,利率也更好。基于这样的原因,一些银行即使保留房贷业务,但利率大多上浮。然而,即使上浮10%,也没有太大的吸引力,因为一般小企业贷款利率上浮幅度更大。


  “国有银行储蓄多,可以适当放贷,小银行本来可以动用的资金少,肯定会选择高收益的业务来做。”他解释说。他所在的银行,是目前房贷的主要提供者之一。


  不过,眼见形势越来越严峻,政府终于忍不住了。5月12日,人民银行副行长刘士余提出五条意见,主要内容是“合理支持个人住房信贷”,被称为“央五条”。此举也被外界解读为政府方面“救市的开始”。


  张河认为,“央五条”很难激发出银行的积极性。“国有银行肯定会配合,但对中小银行,他们是根据自身商业利益做出的选择,你非要他违背商业利益吗?”


BOX:楼市降价潮蔓延


  3月以来,宁波、南京、无锡、合肥、襄阳、神木等全国多地楼市均出现较大幅下跌。更不可思议的是,连一向被认为房价牢不可破的北京,房价也出现了松动。


  国家统计局日前发布的数据显示,北京房价环比涨幅继继下降。其中,4月份二手房价格涨幅为-0.2%,创下自2012年4月以来的新低。北京二手房更时不时传出降价40万、100万仍无人问津的新闻。在北京沿海赛洛城,一套原来房价4万的房子,降价到2.7万仍无人问津。

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