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京津冀协同发展全面升级

作者:北青网

来源:华夏时报

发布时间:2014-05-15 12:46:00

摘要:实际上,京津冀协同发展的概念早在十多年前就已提出,然而时至今日北京的城市功能非但没有向周边城市转移,反倒出现了功能集聚愈演愈烈的现象。

  实际上,京津冀协同发展的概念早在十多年前就已提出,然而时至今日北京的城市功能非但没有向周边城市转移,反倒出现了功能集聚愈演愈烈的现象。源源不断的人口流入进一步增加首都城市运转负荷,也进一步拉大了北京与天津以及河北的发展距离。

  但是,随着大城市病越来越严重,京津冀协同发展变得越来越迫切。这不再是京津冀三个区域各自为战的时代。看着过去十几年协同发展进展缓慢,这一次真的不同么?京津冀协同发展为何如此艰难?三地需要各自客服何种困难?天津是否会成为新的写字楼焦点市场?

  京津冀面临同构发展难题

  实际上“首都圈”和“京津冀协同发展”理念的提出远比人们想象中的早。1982年的《北京城市建设总体规划方案》就有了“首都圈”的概念。而直到1994年提出珠三角和长三角经济圈的十多年里,“首都圈”内几乎没有实质性的合作。

  在沉寂了一段时间后,京津冀在2004年又开始热烈讨论三地协同发展,可以说这一年是理论探讨集大成的一年。当年2月12日,在国家发改委的主持下,京津冀有关城市的负责人第一次在河北省廊坊市召开“碰头会”,并就推进京津冀经济协同发展的一些原则问题达成“廊坊共识”。

  在这一过程中,影响力最大的规划师国家发改委编制的《京津冀都市圈区域规划》,其中建议北京重点发展第三产业,以交通运输及邮电通信业、金融保险业、房地产业和批发零售及餐饮业为主。而天津在现有加工制造业优势与港口优势基础上,定位为大力发展电子信息、汽车、生物技术与现代医药、装备制造、新能源及环保设备等先进制造业,发展现代物流、现代商贸、金融保险、中介服务等现代服务业,适当发展大运量的临港重化工业。

  从规划定位来看,这种设置是有一定道理的。但在实际运行中,北京、天津最近十年竞争越来越激烈。由于历史和发展阶段的原因,京津冀的发展呈现不同的特色,其中北京通过绝对的行政权力和行政机构设置,高度聚集了服务业发展中心。天津是历史上传统的工业城市,工业化已经发展到中后期的阶段,要想产业升级,前有北京拦路,后有河北追赶,位置尴尬。

  国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁在公开论坛上就表示,京津冀各自处于不同的发展阶段,整个区域发展过程中出现了强烈的同构竞争,大家都希望按照中国城市发展模式,更多地获得优质资源。北京希望将低端产业外移,但是河北希望吸引北京更多的优质产业。

  多重诉求推动协同发展

  如果说此前的三地协同发展更多是纸上谈兵,现在的进程则是要动真格了。是什么最终让一个区域战略上升为国家战略,这次真的不同么?大城市人口压力、环境压力、产业升级等多项需求,促使京津冀协同发展能够有更大的合作空间。

  中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员、城市经济研究室主任刘治彦就曾表示,近10多年来,北京作为首都的独特魅力以及产业层次多样化,使得外来人口大量涌入,15年间净增人口900多万,年均增加60多万,促使房地产投资与租赁业快速发展,房价虚高攀升。

  随着居民收入增加和小汽车步入家庭,交通拥堵日趋严重。区域重化工业污染、市内汽车污染、工业污染交织在一起,环境质量下降。在4月10日举行的博鳌亚洲论坛上,地产商潘石屹发表看法,认为京津冀协同发展可能是解决北京空气污染的有效方法之一,“污染主要是因为煤耗造成的,天津耗煤一年是北京的三倍,河北是北京的十倍。如果不把京津冀协同发展处理好,好多问题都是不好解决。”

  除了环境问题、大城市病,背后还有发展的压力。人民大学公共管理学院刘鹏副教授就曾表示,此次“动真格”,环境问题是重要契机和因素,“但这并不是决定性的因素,决定性因素在于北京城市发展的不可持续,以及北京与周边地区发展的极不平衡。长此以往,整个京津冀地区不仅面临资源短缺和环境恶化,经济发展也将受到影响。”

  民生证券研究院副院长管清友就公开表示,改革开放以来,不同时期的领导人面临的国际环境和国内形势不同,因此经济工作的重点和特征也不同。京津冀协同发展,这一国家战略将会把京津冀地区塑造成为继珠三角、长三角之后的中国第三大经济增长极。

  天津成为经济中心的潜力

  京津冀协同发展,如何处理北京和天津两大发动机的关系成为关键。在最近出版的《学习时报》上这样描述此前两者的关系,北京和天津是京津冀地区的“双子星座”,在中国近代历史上,北京、天津的功能定位相对区分得较为清晰:天津是全国第二大经济中心,也是北方无可争议的头号经济中心;北京则是北方乃至全国的文化和教育中心。

  近几十年来,由于追求一个“大而全”的首都,天津丧失了在北方和环渤海地区的经济中心及金融中心地位,北京的这一功能则被极度放大。推进三地协同发展过程中,如何重新校正和确立京津两大都市的“坐标”是一个关键性问题。

  在此过程中,天津到底能否重新成为北方头号经济中心?一般而言,要成为区域经济中心,必须具备一些硬性条件,比如GDP总量,比如技术制造能力领先,比如对周边有辐射能力,最好有港口等。

  截止到2013年,天津市生产总值达到14370.16亿元,与领先城市的差距不断缩小,占上海的比重由2001年的36.8%提高到66.5%,人均生产总值超过95000元,位居省级单位第一名。其中,实际直接利用外资168.29亿美元,位居全国第一;金融业增加值超过1200亿元,排在沪京深之后,位列第四。

  而天津要重新崛起,最大的竞争优势还是港口。天津是我国西北、华北和东北的交汇点,是整个环渤海的中心,是京津冀地区最便捷的出海通道,去年天津港吞吐量超过5亿吨,是世界第四大港。而天津滨海新区经过20年的发展,2013年底经济总量超过8000亿元,与南京、青岛等副省级城市相当。

  “北京的经济功能定位还是要明确,北京、天津和河北之间,天津和河北的同质化还比较严重,无论从港口上、从过去的工业基础方面,它的同质竞争是比较严重的。经济中心辐射不是天津来辐射,肯定是北京来辐射,如果北京经济定位不定下来,很难形成京津冀协同发展的格局。”天津滨海新区副区长孙涛在公开论坛上表示,言下之意很明确,只要北京定位准确了,天津机会就大了。

  天津不同区域机遇不一

  2013年被认为是京津冀三地关系重大突破的一年,其中之一就是京津合作协议签订,协议的签订包含了大量详实、具体的内容。在此之后,双方的合作大幅加速。在未来,随着三地协同发展进程的加深,天津作为一核的作用将更加突出。

  从地理位置来看,天津不同区域所面临的机遇也不同,比如武清,因为距离北京更近,高铁也在武清有站,在今年北京春季房展上,大量武清项目主打京津冀协同发展概念,普通住宅类产品概念强劲,能够吸引不少来自北京的居住需求。

  天津西青区同样具有高铁优势,京津高铁在此设有天津南站,且这一区域距离天津城区也不远,卖点清晰。如以高银117大厦为主的滨海高新区中央商务区离天津南站近在咫尺,至北京中心区域30分钟车程,距天津滨海国际机场18公里,毗邻有城市地铁三号线。从环境上看,这里还有全国唯一的马球公园和马球会所,优势更加明显。

  三地协同发展的预期也大大增强了天津尤其是滨海新区对世界500强企业的吸引力。“新区政策、区位等优势明显,是企业投资发展的宝地。今年为了更好地整合资源,现代海斯克选择在天津开发区设立投资性公司,为海斯克在华企业提供财务、人才、市场等方面的管理和咨询服务的同时,开展原材料采购、供应、结算等业务。” 韩国现代海斯克株式会社副会长金元甲表示。这家世界500强企业韩国现代汽车集团旗下的公司,今年首季度投资3000万美元。

  截止到今年一季度,在已落户滨海新区的世界500强企业中,沙特基础工业公司、霍尼韦尔、加拿大铝业、爱信精机、艾默生电气、三井物产、蒂森克虏伯、丰益国际、住友商事、波音、荷兰皇家壳牌、三星电子等18家企业增加投资,增资总额达18.07亿美元。截至目前,已有139家世界500强企业在滨海新区投资了353个项目。

  区域写字楼先行

  京津冀三地协同发展,这是一个多大的概念?现在规划未明确,但业内普遍认为,无论是政策还是体量将超过上海自贸区。什么产业是这一大规划最直接受益的产业?

  DTZ戴德梁行在评价三地协同发展规划时提到,随着产业的转移,京津冀地区城市群的功能定位和空间布局将更加清晰,也意味着一批新兴产业区即将崛起。这些产业区由于规划在先,园区建设的产业使用导向性更强,同时政策优惠力度也较大,这些因素将吸引行业企业的搬迁或者扩张。在这个过程中,北京和天津甲级写字楼市场的租户格局将继续调整,对外辐射力度也相应增强。

  从市场数据来看,天津写字楼也在涨价。2014 年第 1 季度,天津市区甲级租赁型写字楼空置率下降至 15.9%,环比下降0.4 个百分点。天津全市甲级写字楼租金达到每月每平方米 125.1 元,约合每天每平方米 4.1 元,环比上升 0.5%。分商圈而言,以环球金融中心为代表的金融城商圈租金上涨至每月每平方米 127.6 元 ,环比上升2.9%;小白楼商圈的租金本季亦出现小幅上升,达到每月每平方米 109.9 元。

  租金方面,戴德梁行认为,由于优质的自持型物业仍相对稀缺,使得出租型写字楼的租金仍有上涨空间。DTZ戴德梁行天津公司总经理高炬表示,产业转移的推进,将引导企业搬迁或扩张,写字楼租户格局或将进行深入调整。随着新建写字楼的放量,写字楼的区域在不断外围化,新增供应将向更高档、更优质的方向发展,天津写字楼市场将会进入一个机遇与挑战并存的时期。

  商务区比拼综合能力

  2014年3月,天津市写字楼成交179套,成交面积5.5万平方米,环比上涨112%。中心城区和滨海新区写字楼成交回暖使全市写字楼成交量爆发式增长。

  从经验来看,一个有潜力的商务区有些基本条件,第一是距离商业生活区不能太远,第二是扩容能力强,周边配套齐全。从扩展性看,天津小白楼商务区要想大规模扩容已经非常吃力,相对而言,外围商务区更有竞争优势。

  以高银地产为主开发的天津滨海高新区中央商务区为例,这里规划更有超前性,扩容空间也不错,更何况,这里还有一座天津地标建筑,也是华北第一高楼,高银天下117大厦。这一大楼建成后高约597米,共设有117层,其中1层至93层为5A级商务写字楼,94层到117层为六星级酒店。顶部设计如同一颗巨大的钻石,设计师在"钻石"内部巧妙地设计了一个游泳池,泳池也将因此打破一项新纪录。

  “对于很多长线布局的公司来说,京津冀协同发展带来的产业机会不是简单的地产价值重估,而是持续稳定的产业升级,尤其是服务业的巨大发展后劲。许多原来在北京设立机构的金融、律所、国际咨询行业都有可能向天津转移,因为他们的客户在转移。”高银地产项目经理表示。为了增加竞争力,这里还开通了天津滨海国际机场首家市区内城市候机楼,商务人群可在此办理值机手续,领取登机牌,乘坐机场巴士车直达天津机场航站楼

  整体而言,为了提升在区域中的竞争力,高端写字楼都在不停升级。第一太平戴维斯、仲量联行等世界一流的物业管理公司开始批量进驻,众多楼宇开始使用双层呼吸式幕墙、地下车场自然采光、光触媒空气净化器等设施。可以说,为了在竞争中胜出,无所不用其极。

  高银地产则是网罗了一帮名厨,如世界十大最富创意名厨温有成,中国香港天才厨神谈锡麟,日本铁板烧大师李觉文。还把前四季酒店SPA按摩师请过来。“京津冀协同发展意味着大量的商机,更多的客户,但同时也意味着客户将更加挑剔。要抓住机会,就得提前培养,投入再投入。”

  “我们引入全世界的高端奢侈品牌,引入歌剧院,引入马球,归根到底这些是需要强有力消费人群来支持的。随着协同发展不断深入,天津优势将越发明显,这对我们来说就是超级利好。”城市新地标对经济带动更是举足轻重,伦敦的金丝雀码头、北京的国贸三期,这些知名的地标不仅是城市的荣耀,更是驱动区域经济运行的催化剂。

  当然,关注三地协同发展规划不是看着地图炒楼买楼。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖就提醒,目前市场上关于这一规划的言论和风传,较多的是来自地方政府、以及利益相关者的散布和传播。目前来看,在规划具体出台之时,才能较准确地判断其对市场可能产生的相关影响,而其实施也将需要相应的周期。眼下,房地产市场对于传言的敏感反应客观上存在透支市场预期的风险。

 

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