不降价的房企股票不要买

　　当市场出现分化，预期出现差异的时候，房地产企业战略选择，尤能凸显企业的投资价值。

　　当前，房地产市场出现分化，房地产企业也在两极化。面对市场逆转的信号，有的企业开始积极在不同的城市开展降价促销的策略，在华东和华南表现得尤其明显。世茂、万科等企业在广东、浙江、江苏等地城市的积极降价策略，毫不遮掩企业要快速出货的心思。

　　面对这些企业的降价行为，市场褒贬不一。有的购房者会认为这样的企业的房子越降价越不能买，甚至有的已经买房的消费者，还要约上三五好友，去“砸他们的售楼处”。但是，也有冷静的旁观者认为，经历了几次的房价起伏，对于这种降价行为，也是见怪不怪。市场有风险，房价能涨就能跌。

　　实际上，万科是每次市场变化中带头降价的房企，但是买万科房子的人，也从来没有吃亏，在房子涨价的时候，万科的房子往往还比周边项目涨得价格高一些。

　　但是，一般的购房者心中都有一个疑问：万科、世茂这样的企业，并不是活不下去、资金链超级紧张的企业，为什么会带头降价呢？

　　一直以来，就有种错误的思想，认为是开发商缺钱了，活不下去了才会降价，其实不然。这些降价的企业，目的只有一个，就是要抢收市场，对下半年市场判断不乐观，才要抢着上半年就完成销售业绩。这个销售业绩，一半是出于上市公司年初对股东的承诺，另一半是因为这些企业都需要走高周转的模式。

　　高周转，这已经不是企业是否愿意选择的路子，而是生存所必须练就的本领。由于地价越来越高，项目的利润率越来越低，公司就必须做更大规模，才能保持成本开支的覆盖。但是要吃更大的蛋糕，就要消化能力够强，否则就容易把自己噎死。

　　这两年来，很多原来是巨无霸的国企、央企在房地产行业都没了声音，从业务规模到项目土地获得上，都在逐渐萎缩，这并不是国企不愿意做房地产了，而是市场成熟到这个地步，国企的低效率，真的已经无法支撑企业高周转式发展。

　　即便是那些做高档项目的企业，也一样要走高周转的路子。假设一个公司在北京拿了一块很好位置的地，认为可以捂着不卖，就大错特错了。在目前的资金成本情况下，如果2年项目没有销售，各项成本累加，就等于项目综合成本已经增加了50%，4年没有完成前期投入成本的回收，就意味着这个项目成本投入已经增加了120%。可能有人会想了，这样的项目捂得越久，最后房价越高。可当下的问题是，北京市这样的一线城市，在今后若干年内，都不会轻易给开发商批售价15万元/平方米以上的房子，即便这样的房子能卖高价，开发商迟迟拿不到预售证，房子卖不出去，拖得越久，开发商不是也要被拖死了吗？

　　从大的宏观环境看，国民经济未来告别了高速增长的时代，“造富”时代也过去了，购房就剩下了两种需求：刚需和改善。这两类购房需求对房子总价有要求，对特别贵的高档房消费能力一般，因此，即便是给了那些单价15万元以上的房子销售证，其销售速度也会很慢，这样的资金占压，不是一般企业能够承受的。

　　对于上市公司来说尤其是这样，公司的成长性和发展能力、未来规模，远比利润率重要，虽然香港股民很看重分红，但是如果一个公司每年业绩只有100亿元，买它的股票又有什么意思呢？

　　在中国的房地产市场游戏规则中，只有强者恒强的道理，因此，一旦在规模上掉了队，这个企业就会很快被边缘化、逐渐死亡。所以说，当前房地产老板最难当，那些中小房企的老板最难，不是他们个人缺钱花，而是他们看不到未来，看不到希望。

　　对于在这个情况下，在降价现象很多的城市，仍然宣布“房子不降价”的房企来说，不知有怎样的逻辑去说服股民和投资人，讲讲它的商业模式。

　　我个人认为，在需要降价的城市，仍然坚持房子不降价的企业，是对“高周转”这三个字的认识和理解不清楚，这样的企业未来前景不会好，大家不要买它们的股票。

　　（作者系本报编委）

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