市场需要“鲶鱼”

　　“鲶鱼效应”，这个经济学上的词语，如今已无需多加解释。

　　在房地产市场处于胶着、困顿的时期，市场上出现的一两条“鲶鱼”开发商，或许就是改变市场格局、打破僵局的一个信号。

　　清明节假期前后，在高价地云集的台湖地区，就出现了两条这样的“鲶鱼”：一条是东亚地产，其在台湖的东亚台湖印象项目二期在4月7日开盘，价格竟然低开到22000元/平方米（含精装修），立即有500组客户前来，将200套房源一抢而光。

　　熟悉北京市场的朋友会知道，台湖地区同亦庄河西居住区一样，在2013年都是地王迭出的地方。该地区楼面地价一度达到1.7万-1.8万元/平方米，而东亚地产仗着很早就在这个地区拿地的低地价，一阵“抢收”，将其他开发商项目立即顶得卖不出去。所谓开发商联合做区域市场的玩法，在市场低迷和下行的时候，这个潜规则被打破了。

　　另一条鲶鱼是万科，万科在台湖地区的“万科公园里”项目也在清明节假期前后开售，价格低到了25000元/平方米左右。按照行业里人士的说法，万科这个项目之前的宣传开盘价格是31000元/平方米的均价，而且目前这个项目拿证的价格是完全可以拿到30000元/平方米的，万科低价拿证和开盘，绝对不是为了迎合北京市住建委最近和50家开发商座谈会的精神，而是出自主动跑货的想法。

　　上述两条“鲶鱼”，立即将整个台湖市场搞得心神不宁。润枫领尚项目据说目前停止了销售，在等着新的价格获批和市场转暖。而珠江四季悦城项目，也采取了平价跑货。

　　台湖，只是北京房地产市场的一隅。同样，在长阳、亦庄等地区，只要有和东亚、万科这样敢于降价、带头跑货的“鲶鱼”，各个区域市场也一定会发生多米诺骨牌效应，房价僵局应声破解。

　　与台湖地区相对比的是亦庄河西居住区，这个区域同样在去年出了很多地王，楼面地价从一万多，一直飙升到两万多，这个区域在售的楼盘也处于苦苦挣扎和煎熬当中，但是开发商目前还没有要当“鲶鱼”的，这几个开发商都是财大气粗的。因此虽然区域交易量已经降到了很低的水平，各个项目依然是每平方米3万5、4万地叫价。

　　从北京以前出让土地的常规做法可以知道，任何一个区域，一定不会只安排一家开发商项目，政府一定会安排五六家开发商拿地，以此形成相对的竞争事态，防止1-2家开发商垄断市场，让区域的楼盘价格涨到没谱的地步。

　　但是，在前两年，房地产市场火热的时候，这种五六家开发商共同在开发一个区域的做法，也未能有效阻止开发商联合涨价和形成区域价格联盟。在卖方市场的情况下，大家反正房子不愁卖，价格都是跟最高的看齐，而且是轮番涨价。虽然目前市场出现了低迷，能否打破开发商这种区域价格联盟的潜规则，依然不能确定。原因是，目前在北京有项目的开发商大多是上市公司，财大气粗，“不差钱”是大家不选择低价跑货的原因。

　　因此，虽然台湖地区成了北京房地产市场的新变量，其能否引导整个市场出现质变，还有待观察。但是，这种“鲶鱼”还是给北京房地产市场带来了积极的信号，因为它们降价换来了很好的成交量，引导市场走出僵局，走向活跃。当市场不活跃的时候，是对整个行业打击最大的时候。

　　市场不活跃，则信心不振。我相信调控部门对房地产市场进行调控，也不是想“一棍子打死”，说得更直白一些，政府是希望房价少涨一些、交易量扩大一些、民生矛盾减少一些。现在机会来了，目前的市场至少是涨不动了，那能否在不让房价出现大跌的情况下，尽量去刺激和打破僵局，以“平价跑量”的方式去换来一个平稳、有效的2014年楼市呢？

　　还得看那几条“鲶鱼”的！

（作者系本报编委）

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