刚需怎么了？

■贾海峰

　　根据亚豪机构的一份统计数据，最近北京的几个针对刚需的楼盘都出现了去化缓慢的问题，有的楼盘开始低价跑量，但是刚卖完这一批，发现下一批房子的蓄客变得很困难，一期房源的消化周期开始拉得很长。

　　亚豪机构副总经理任启鑫表示，下半年北京的刚需楼盘面临大量自住房入市的冲击，加上刚需楼盘的主要购买对象开始观望，因此刚需购房需求急剧下降。今年的前3个月，北京的刚需楼盘涨价仅5%，而且出现了销售缓慢的问题，而中高端楼盘涨价高达13%，仍然卖得不错。

　　对于上述的现象，融创中国董事长孙宏斌3月25日在其公司2013年业绩会上，一句话捅破了窗户纸：接下来，在北京这样的城市，刚需楼盘要出问题！

　　这句话一出，立刻引来了很多争议。让很多购房者和媒体也搞不懂路数。住建部的专家不是再三表示，随着限购政策的实行，目前在北京等一线城市的购房者，90%是刚需购房吗？为什么说刚需要出问题？

　　购房者更不买账。直接就有购房者跳出来说，我们都买不起房子，你怎么能说刚需过剩，刚需要出问题呢？

　　孙宏斌的逻辑是这样的：2014年开始，北京工地是按照3∶3∶4的结构，其中，纯商品房住宅供地仅占住宅供地结构的30%，而40%是自住房。有意思的是，由于新供纯商品房用地大部分位于郊区或五环以外的地区，于是很多楼盘都在打刚需产品这张牌。比如，户型设计得小一点，总价低一点，方便卖。

　　这种楼盘在今年3月份之前，一直是比较好卖的，而且有的楼盘在去年甚至要加价才能买到，开发商们为了抓住刚需的红利，甚至开始强行给房子加装修条款，捆绑精装修，让购房者去买单。

　　而如今，随着万科的天宫院万科橙项目的带头降价跑货，其他开发商纷纷效仿，精装变毛坯，降价去卖房，然而至今，市场却出现了事与愿违的现象，开发商越是降价，楼盘越是难卖。甚至，因为刚需市场的这个变化，影响到了整个楼市的预期。甚至有了崩盘论。于是，由刚需过剩带来的整个楼市过剩的问题开始被讨论，另一方面，又有很多人在对这个说法表示怀疑，那么，究竟刚需是否压垮楼市的那根稻草呢？

　　孙宏斌认为，北京的楼盘是高端的不够高价，没有像美国、香港那样，豪宅都能到几十万元一平方米。另一方面，低端的不够低价，也就是说，真正的刚需人群能够买得起的那些单价在2万元以下的房子又很少。市场上大量存在的是打着刚需的名义，做着刚需的户型，而单价都要卖3万元以上的房子，这样的房子同质化严重，购买对象缺乏购买力，随着楼市的涨价大潮退去，必然有一些这样的楼盘会被搁浅在沙滩上。

　　而地段好的豪宅，可能还会涨价。所以，接下来你在北京这样的市场上看到，一方面是远郊区的那些高价地建设的刚需楼盘们，挣扎在水深火热之中，在一片红海中拼命挣扎。另一方面是，四环及以内的一些高端豪宅，每到开盘，就会卖得一套不剩。

　　2014年的北京楼市，一定是这样一个两极分化的市场。所谓刚需购买力支撑的楼市，已经土崩瓦解，两极化和两端化的楼市格局呈现。所谓买房最佳时机，依然是你最需要的时候，指望楼市出现崩盘，你来抄个底，恐怕是不可能的了。

（作者系本报编委）

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