万科的“带头大哥”变局

　　华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陈小瑛 深圳报道

　　2013年，郁亮带领下的万科很忙。

　　出海合作开发项目，入股徽商银行，涉足养老地产和产业地产，探索“小股操盘”模式，推动B转H等等，万科动作频频。

　　在行业内仍将规模作为比拼企业实力的象征时，万科已悄然开始改变原有跑道。在3月7日的业绩会上，万科总裁郁亮再次对记者们强调，万科早已放弃一味追求规模增长速度的模式，跟别的房企不在一条跑道上，不能再以规模来衡量万科好坏。

　　但尽管如此，万科A（000002.SZ）最新公布的2013年业绩数字仍然光鲜靓丽。2013年万科实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元，同比分别增长15.0%和21.0%，年度销售金额再度刷新行业纪录。而在财务上，万科沿袭了一贯的稳健风格，净负债率仅30.7%，持有现金达443亿元。

　　放弃当老大

　　2013年，万科以1709.4亿元再次刷新中国及全球房地产业务年销售额历史纪录，销售金额同比增长21.0%。而截至2013年底，万科合并报表范围内尚有1623.3亿元已售资源未竣工结算，这也为万科未来的业绩体现奠定了良好基础。

　　然而，面对追赶者，有传言称，2014年万科内部的销售目标只定在了2000亿元，甚至低于绿地集团所定目标，万科被超越的担忧再起。

　　不过，郁亮却显得很淡定。

　　“‘狼来了’喊了多年，促使万科一直在奔跑，我们希望停一停，让灵魂跟上脚步。”郁亮在会上对记者强调，万科并不在乎老大地位问题，从2008年以来，尤其是最近三年，在房地产行业进入下半场时，万科就放弃了追求速度的模式，万科跟别人走的不是一个跑道，以规模来衡量万科的实力是不成熟的看法。

　　而万科求变的背景是，尽管这几年销售规模在增长，但随着地价占比越来越高，利润率却在持续下降。相比2012年，万科的结算净利润率下降了1.07个百分点，为12.01%。

　　因此，万科更加注重提高净资产收益率（ROE），2013年，万科全面摊薄的净资产收益率依然达到19.66%，与2012年历史高位持平。

　　此外，万科在2013年分红方案中，大幅提高了分红派息力度，每10股派息4.1元，相比2012年现金分红占合并报表净利润的比例较上年提高约一倍，并提出，未来万科将在30%的分红比例基础上，稳步提升分红派息比例。

　　“万科B转H，为了适应投资者对分红的高要求，这次分红一步到位。”郁亮解释称，不管是A股还是H股，都没有再融资的想法，而万科这些年积累的利润足以支持万科发展。

　　与往年相比不同的是，万科2013年的年报，几次提到“互联网”，认为互联网将改变这个世界。

　　“并非是互联网对万科业务造成了威胁或冲击，主要是想学习他们的思维方式。”2013年底以来，郁亮带队造访了小米、腾讯、海尔、阿里，还有华大基因5家企业，“每个企业都给了万科很大的启发，比如与腾讯用户相比，万科的客户数差得太远，要开发好存量市场，必须学会如何对客户好点，而海尔和小米同样是传统行业，却已在用互联网改造业务，降低成本。”

　　“小股操盘”的轻资产模式

　　对此，郁亮给万科带来的正解，是“小股操盘”的轻资产运营模式。

　　“小股操盘”是万科合作开发模式的进一步深化，即万科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。

　　郁亮解释，过去是“大股操盘”，万科与人合作项目，占一半以上股份，所费的资金较多。转型后，万科只占小股份，通过输出管理和品牌，这种轻资产模式有利于提升万科的净资产收益率，也意味着在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模，获得更大的市场份额，进而可以摆脱增长对股权融资的依赖，提高为股东创造回报的能力。

　　一位熟悉万科的业内人士认为，万科利用小股操盘模式，可以用最少的资金撬动项目，项目全部按照万科的产品操作，依靠万科的品牌销售管理。“比如同样的100亿，原来只能做10个项目，现在可以合作做20个项目，利用杠杆做更多物业，销售规模越大，资本的回报率当然也更高了。”

　　事实上，万科已经开始向轻资产运营模式转变。目前，北京的金隅万科广场，已将90%的股份卖出，万科只占10%的股份；而深圳万科广场也正在寻找买方准备全部卖出。而所说的养老地产，郁亮解释，万科也不会转为房地产项目开发，只是提供养老服务而已。

　　“持有物业需要低成本融资能力，万科不具备这个实力，因此不想自持物业。”万科董秘谭华杰解释说，万科未来的方向都是如此，万科的商业地产，都将采取售出的模式，万科只做管理收取服务费。

　　“学习互联网思维就是想改变传统模式，什么时候转型成功了，万科才算真的发展起来了，规模越大其实越危险，万科不能再靠规模引领行业发展。”郁亮说，对万科而言，未来能否持续为客户提供好的产品和服务才是关键。

查看更多华夏时报文章，参与华夏时报微信互动（微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」）