黄金波 地产私募铂金十年

文/郝静

　　隆冬的恒隆广场40楼办公室宽敞明亮，坐拥南京西路“恒隆-中信泰富-梅龙镇”的金三角闹市繁华，顶尖奢侈品牌云集于此。记者在办公室见到了景荣基金总裁黄金波，辽宁丹东出生的他给人的第一印象是豪爽和健谈，黑色西装搭配牛仔裤颇具活力。

　　翻看黄金波过往经历硕果累累，美林证券、中国风险投资研究院华东区首席代表、泛华基金创办人，而在沿海集团和景荣资本共同设立沿海景荣之后，他出任总裁一职，目前管理的资金规模达50亿。

　　“2011年以来，房地产行业遭遇宏观调控，以往房企很容易可以拿到利息很低的钱，这个时代已经一去不复返了，而我们做房地产金融最好的时代则来临了。”黄金波坦言。

　　黄金波称，他们做的产品是“股权+债券”的夹层融资型基金，投资方向是10万至15万平方米的住宅，目标是新加坡凯德集团的资本运作模式，最终由基金来实现对于物业的全盘运营管理。

美林上海首个中国人

　　在资本运作方面如鱼得水的黄金波其实并非金融科班出身，“我其实是复旦大学学生物的，复星创业五人组中的梁信军、汪群斌、范伟三个人都算是我师兄，而我是在硕士期间才真正接触经济学，所以大学学什么专业并不是很重要。”黄金波告诉记者，他的工作经历极其丰富，“一共换了十几份工作。”然而每次转身之后，他总能另攀高峰。

　　2003年，是所有中国人刻骨铭心的一年。SARS病毒肆虐神州大地，而也就在那年，黄金波成为美林证券在中国的第一名实习生。“当时只有美林首席代表一个人带着我，而接触的第一个项目是中国电解铝市场的电话调研。”

　　十年之后，谈起他人生中第一个市场调研项目，小到一个数据的细节黄金波仍然如数家珍：“电解铝的成本主要是三大块，铝土矿的成本、电的成本和水费成本，调查问卷非常详细，细到一个厂家的原料采购是从哪里进的都要对应部门的人士来作答。”

　　美林的报告提前数年预计到了电解铝产能严重过剩时代的到来，而这段经历也激发了黄金波对于投资的兴趣和敏锐的商业嗅觉，此后他来到了中国风险投资研究院，该院是由“中国风险投资之父”成思危和原香港理工大学校长潘宗光的推动之下成立的政策研究咨询智囊机构，黄金波直接参与了项目投融资平台的打造，并逐步将眼光聚焦到城市发展建设基金的投资上来。

　　2010年，国内的房地产行业在宏观调控之下，融资渠道冰封，房地产信托在短暂辉煌之后被监管部门叫停。有数据统计，房地产企业银行贷款在2010年较2009年缩减一半以上，资本市场融资更降至2009年的一成多，资金之渴愈演愈烈。

　　“2011年是一个大的转折年，以前是银行求着房地产公司贷款，现在是完全倒过来，首先中小房企并不在银行贷款许可的名单之内，且在银行贷款能拿下来的时候，房企最缺钱的时刻即拿地时代已经过去了。”黄金波指出。

　　2012年，全国房地产开发到位资金96537.7亿元，市场人士分析指出，保守来看间接来自银行贷款比例为50%-60%，来自债市或其他非银行贷款的比例依然不高。

地产私募风头正劲

　　在房地产严厉调控背景之下，开发商资金链趋紧成为常态，监管相对宽松的私募股权基金逐渐成为新型地产融资合适的载体，国内的房地产私募基金从2010年开始出现，2011年调控的进一步收紧为房地产私募发展提供了契机。

　　“如果说第一代地产人是靠关系靠资源拿地，而第二代地产人靠做产品做品牌打出名堂，比如今天的万科，那么第三代地产人必将是做房地产金融的人。”黄金波指出，万科入股徽商银行，成为其单一最大股东，这不仅仅是为其融资带来便利，未来万科有可能做成平安的金融集团模式都未可知。

　　2013年10月29日，万科出手约30亿港元认购徽商银行在香港IPO的股份，在徽商银行完成上市之后，万科将成为单一最大股东。值得注意的是，这成为万科成立近30年来首次非主营业务，市场一片哗然。而在房地产金融多元化的种种探索当中，地产私募基金风头正劲，从拿地到开发、销售乃至持有，地产基金正在渗入产业链的每一个环节。

　　在黄金波看来，地产基金的介入会制衡房价的非理性上涨，从而使得整个市场的发展更加均衡。“我们和地产公司进入一个项目，地产公司为了利润会捂盘惜售，而我们的收益是在一定期限内的，按照双方约定条款在某个时间点必须要卖，我们希望的是一个稳健的收益，并不希望大幅波动。”

　　景荣基金的运作模式颇具特色，在每次对投资者的路演当中黄金波都颇费唇舌：“其实简单地说就是我们与房地产企业成立一家有限合伙公司，资本金我们占小部分，主要负责找到成本比较低的资金，主要运营还是房地产企业在做。而我们的基金是以股权+债权的模式，一般期限是两年，债权投资者每年有固定收益，而股权投资者是有分红。三年之后，按照和房地产企业的约定，对方回购股份。”黄金波指出。

　　简单地说，就是“股+债+分级”：2012年11月24日，景荣基金在上海国际会议中心三楼黄河厅举办了“信达地产上海景时八一湖投资基金产品推介会”。

　　记者翻阅资料发现，该基金规模为7.8亿元，收益率与认购金额挂钩，如50万-100万档的1.5年（年化）收益率为9.8%，100万-300万档的则为10.5%，300万以上的年化收益率则高至11.5%。基金管理人认购B类2000万元，占B类总规模的10%，基金在没有归还通过社会募集的1.8亿元B类本金之前，GP不收回本金；当项目公司销售进度完成90%或基金投资满4年， “信达金都”承诺回购基金持有的全部项目公司股权，回购价格由拥有相关资质的第三方按照公允方式评估。

　　收益率固然颇有吸引力，但如何保证资金的安全性？黄金波表示：“我们只投一线或1.5线城市的住宅类项目，住宅项目的销售比商用项目简单，只是用经验判断该地段的价格和消化率即有结果，而选择的房企也往往是大企业，资金由银行负责全程监管。”

“要做中国的凯德”

　　2013年被业内认为是房地产基金发展的“野蛮增长”年，目前中国房地产私募基金的整个管理规模已经达到了3000亿元，在房地产投资的占比达3%。

　　不可否认的是，该类基金在国内仍属新生事物，行业内部仍然存在着如发起人资质、运营管理、财务监管和退出机制等不规范现象。

　　业内龙头新加坡凯德集团的模式颇受黄金波推崇，黄金波立志要做中国的凯德。

　　凯德集团是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡并在当地上市。凯德集团于1994年进入中国，目前在40余座城市运营超过130个项目，开发规模逾2200万平方米。集团在中国的三大业务单位，包括凯德中国、凯德商用中国和雅诗阁中国，核心业务涵盖住宅、办公楼、购物中心、服务公寓、综合房产及房地产金融，总管理资产超过2000亿元人民币。

　　“你到凯德的来福士广场考察一下，会发现布局非常的满，每一平方米都得到全面的利用，这与它资金的来源息息相关。”黄金波指出：从来福士、万达和华润三家商业广场的布局，可以看出资金来源和出身的不同，来福士的资金主要来源于新加坡国资，而这部分资金是追求长期回报，所以它的商铺是追求租金稳定回报而不销售；万达则是快速扩张，建好之后对外销售回流资金再继续滚动投入另外的项目；华润的置地广场则是国资出身，招商的店铺只管高端大气不惜工本。

　　景荣团队当中的首席投资官胡健岗则曾服务于凯德，“我们俩再加上另外一个李建平和李建成，合称景荣四剑客，四个人各司其职，我是负责协调项目，胡健岗是负责财务，而李建平则是负责找钱。”

　　“凯德基金主要是投资型基金，而我们主要是融资型基金。”黄金波告诉记者,凯德的资金主要来自于淡马锡，从募集资金、投资、开发、运营、管理、商业，这一整套体系都在集团公司内部运作。

　　万通地产董事长冯仑曾评价说：凯德1/3是自己直接投资资产，2/3是管理资产。这种模式就把收入分成三部分：权益收入、资产交易收入和管理费收入，而其对商业物业是长期持有，坚决不卖。

　　对于自身的特色，黄金波分析，以景荣正在推广的一个新项目为例，基金主要分为三层：A类（固定收益）、B类（浮动收益）和两年期的固定收益计划，A类来自于社会募集0.35亿，B类分别是社会募集0.8亿和GP认购的0.1亿，资管计划来自于社会募集的5亿，而A类按照认购门槛的不同，年化收益率从11%到16%不等。房地产公司为项目借款提供连带责任担保，并提供流动性支持，在销售完成90%或基金投资满3.5年后，房地产公司对项目进行回购，投资人退出。

人物简介

黄金波

出生于辽宁省丹东市复旦大学生物学学士、经济学硕士学位。曾服务于美林证券、中国风险投资研究院华东区首席代表，泛华基金的创办人之一。现任景荣基金执行董事、总裁。

查看更多华夏时报文章，参与华夏时报微信互动（微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」）