地产商的不安全感

　　房地产行业一位大佬说过一句话，让房地产行业震动颇大，这句话就是其对于房地产行业未来的一个断言：“15-20年以后，这个行业就倒了。”

　　随后，网上有反对这个意见者。但是，你却可以看到，真正的房地产公司老板们，却没有对这句话提出异议的。

　　的确，这是一句实话。

　　从1998年“房改”算起，房地产行业度过了黄金的15年，如今，已经到了白银时代。

　　当下的房地产市场，已经是行业格局稳定，公司发展成熟，上市公司数量和规模都很大。房地产行业聚集了全社会最好的人才和资源，而房价也到了社会不可承受之边缘。

　　最重要的是往后看，开发商们看不到经历调控之后，房地产行业未来会恢复过去勃然生机的希望，换而言之，房地产行业暴利，或者是高利润的时代，已经一去不返了。

　　接下来，房地产行业的发展模式仍面临诸多挑战。

　　从王石时代就开始声称自己坚决只做住宅的万科，已经开始大幅度涉足商业地产，虽然这种商业地产是社区商业和小型购物中心，以轻资产运营为主的商业模式，但是你可以看到，如果不去探索未来的收租物业发展模式，将来的万科，也会面临没房子可开发。

　　这亦与当下的房地产市场遇到的困境不无关系。

　　目前，政府土地财政发展模式没有根本性制度改革，政府希望多卖地，并从土地出让金中让渡部分利益来做社会保障和自住房建设，由此，转嫁到商品房市场的土地成本越来越高。

　　而在土地市场上，开发商们却面临一个垄断供应的和充分竞争的矛盾。在土地供应端，政府一股独大，而且地价越卖越贵，面粉贵过面包是寻常事；而在买地的一端，各路开发商中“土豪”越来越多，今天出个单价7万多拿地的融创，明天就有总价52亿地王的得主恒大。

　　总之，左冲右突中，让开发商们心中的不安却越来越多。人都说，没有政策就是最好的政策，而如今，新一届政府上台以后，没有再出“国几条”，反而让整个房地产市场却陷入了茫然。

　　中国的房地产市场在过去的10年发展中，已经习惯了调控，只有调控，才能越调越涨，而如今独独中央不出手，却让市场发展越发扑朔迷离。

　　目前，房地产市场正在发生大幅度的结构调整，二三线城市的房地产市场购买力被透支过头，市场需要休养生息，在二三线市场混得大的恒大和碧桂园，开始向一线市场跑。但是，一线市场也是拼得一片红海，地价比房价高，开发商利润低，而政府采取的预售证发放控制等行政性干预，让开发商们“种了地、收不了粮”。

　　其实，如果当前的市场还可以抱怨的话，未来15-20年以后的房地产市场，只怕连抱怨的机会都没有了。

　　诚如上述观点，未来15-20年以后，中国的城镇化基本完成，城市发展没有了大量外来移民的住房需求，住宅开发将何以继续如此大的开发规模；15-20年以后，房地产税改革和立法工作完成，不动产变为一种财产进行持有性征税，房地产失去了投机和投资的属性，中国人还会不惜一切攒钱买房吗；15-20年以后，恐怕中国已经到了5G时代，届时人们的生活方式较之现在会发生翻天覆地的变化，网购是人们买东西的主要生活方式，商业地产还有“钱景”吗？

　　这一切考题，既远在15-20年以后，又现实地摆在眼前，相信任何一个房地产开发商的掌舵者们，都不得不去思考和面对。

　　随着房地产市场发展成熟，未来房地产公司要么是大而强，要么是小而专，而经过以前这15年的发展，每个开发商心里都清楚，目前做房地产公司，已经是一场不能喘气的赛跑，要发展、要调整，谈何容易？

　　这或许是龙光地产“断腕”也要上市的理由；或许是融创疯狂抢地的理由；或许是恒大赔钱也要做自住房的理由；或许是那么多大大小小的企业，拼死也要“转型”的理由。

　　2014年即将揭开新篇，在这个赚了钱却仍然“不高兴”的2013年即将过去的时候，真心地为开发商的不安全感发出感叹，希望大家在2014年都找到自己的发展方向，看到希望。

　　（作者系本报编委）

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