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房企再融资重启为调控纠偏

作者:回建强

来源:华夏时报

发布时间:2013-08-09 23:47:00

摘要:经过近三年的沉寂,资本市场终于对房企打开了一条缝隙,房企再融资实质性开闸。

  经过近三年的沉寂,资本市场终于对房企打开了一条缝隙,房企再融资实质性开闸。近日新湖中宝和宋都股份分别公布了55亿元和15亿元的再融资方案。另外,招商地产、北京城建、金科地产等多家房企纷纷传出可能进行再融资的消息。

  在政策面上,不久前召开的政治局工作会议对房地产业网开一面,未提“调控”字样,而是代以“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化,促进房地产市场平稳健康发展”这样的温和表述。无紧缩对楼市就是利好,此次会议对房地产市场的定调,也为放开房企再融资做了铺垫。

  近期股市也做出了积极的反应,万保招金等标杆房企股票在7月末8月初实现阶段性触底反弹。房企再融资的重启,看似是一个小动作,却意义深远。

  房企再融资重启预示着对房地产业发展思路的纠正。过去十年,房地产调控的核心参照系是“房价”,市场与政策对决点就是房价涨幅,政策紧缩与放松因此也和市场的繁荣与紧缩密切挂钩。辛苦建立起来的房地产市场机制几乎被消耗殆尽,房地产调控政策某种意义上已经脱离了政府的宏观调控范畴,成为了微观调控、“赌气”调控。从世界范围看,也很少出现这样的情景。

  房地产企业与其他行业的企业一样,都是普通的纳税人和企业公民。对于企业的管理只能把法律法规作为唯一准绳,而不应采取舆论“妖魔化”的方式,甚至用“道德血液”这样的伦理压制。此前,房企的上市、再融资遭受各种非正常手段的限制。作为一个标志性事件,重启房企再融资,标志着房地产企业已经去标签化,去妖魔化,这为房企创造了更加公平、正常的竞争环境,有利于企业和行业的健康发展。

  房企再融资重启有利于增加企业的投资信心。楼市价格近年来不断上涨,有城镇化发展的因素、有货币超发导致流动性过剩的因素,但市场总体供不应求的因素更加明显。华远地产董事长任志强之所以能够屡次准确预测房价走势,不是他有多么深奥的理论,而是拿捏住了房地产调控的一些要害,如政府调控楼市不尊重市场规律、调控土地供应、限制企业融资、加大税收征管力度、抬高交易成本等。以往的调控政策都是采取遏制需求和限制开发企业融资能力为主,但需求并未得到遏制,开发企业的投融资却受到了极大影响,直接导致市场长期存在供不应求的状态。

  实际上,不是中国市场的刚性需求源源不断,而是供应长期满足不了需求,导致所谓刚性需求形成巨大的“堰塞湖”。显然,针对目前的现状,根本的解决之道还是增加供应。而放开房企再融资,放开企业发展的束缚,有利于企业增强投资能力和信心,进而增加市场有效供应。这种采取“疏导”的思路解决刚性需求“堰塞湖”问题的做法,虽然也客观存在土地资源限制问题,供应的时效对应问题、但积极地疏导需求总比消极被动的压制需求,更符合市场运行规律。

  十年楼市调控的历史与市场演化脉络说明,只有尊重市场规律才能维护好市场秩序,逆市场规律而行的行政大棒式调控治标不治本,最终将受到市场的惩罚。

  房地产市场的稳步发展有利于宏观经济的稳定。今年以来,宏观经济增幅放缓,投资、消费、进出口三驾马车中,进出口受国际需求放缓影响较大,短期内难以改善;投资拉动经济增长最为直接和迅速,但2009年四万亿投资后遗症依然存在,即便今后继续加大投资力度,也更应注重投资结构的优化与调整。只有更加有效地启动内需才是稳定宏观经济的良方。

  在所有居民消费中,住房是相对的刚性消费,在城市中生活和工作,要么租房,要么买房。公众对于生活质量的期望和要求总是不断提高,满足公众日益增长的基本住房需求,提高居民的居住水平和质量,也应是社会发展目标之一。首次置业和改善性需求不但不应打压,而且要鼓励和保护。

  可以预期,随着房企再融资开闸、利率市场化的逐步推进,房地产市场将继续保持活跃,将为宏观经济的稳定发挥应有的作用。从更深层次角度看,房企再融资开启是一个标志,意味着房地产调控已经转向,行政调控渐行渐远,取而代之的是市场化手段的更多应用。

  (作者为中房研协技术服务公司研究中心总监)

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