北京写字楼遭遇租户集体撤离潮

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 赵普 北京报道

    苏蓉所在的传媒公司不久前从北京建外SOHO搬到了高碑店，公司今年减少了办公租赁预算，所以很多像苏蓉这样的员工都因为公司搬迁需要多跑几十分钟路程。
    实际上，据记者了解，由于企业租赁预算缩紧且对经济信心减弱，一些公司开始从CBD等传统商务区的甲级写字楼物业中陆续迁出，这成为2008年金融危机以来较大规模的撤出。
    根据北京市统计局统计显示，尤以制造、电子、媒体、高科技和消费品行业迁出的客户为甚。截至第二季度末，北京甲级写字楼净吸纳量为负12630平方米。而和这一趋势相一致的是，甲级写字楼市场空置率截至季末环比上升至4.3%，整体空置率出现了小幅上升。
    高力国际北京分公司办公楼服务部董事周晓骏骅对记者表示，这一轮的企业迁出基本是由CBD、中关村、望京、燕莎等二、三环商务区向四、五环区域搬迁。
    “这些企业主要考虑的是续租成本和盈利状况的比较。目前搬离的企业基本都是2008年~2010年签约的客户，当时这些区域的写字楼租金还比较低廉，而目前的租金相比三四年前至少翻了2倍。”周晓骏骅表示。
    一位在国贸三期办公的商务人士表示，2009年公司刚搬来时租金仅为300元/平方米/月，而到了去年租金已经涨到1000元/平方米/月。
    无疑，此次租户的撤离带来了写字楼整体租金水平下降。
    其中，CBD区域内平均租金录得季内最大跌幅，环比下降2.6% ，每月每平方米下降至362.9元，而中关村、望京、燕莎、东二环和东长安街的平均租金也分别下跌至253.1元、252.8元、290.2元、252.8元和261.3元。
    高力国际研究部中国区董事谢靖宇则表示，写字楼市场在第二季度内并无新增供应，但租金仍然下滑主要是受整体需求疲软所累。第二季度内，重要租赁成交只有7起，问询和租赁成交量在经济放缓和企业扩张计划变更的背景下有所下降。
    然而，相对于需求疲软，写字楼市场的投资却十分活跃。
    北京市统计局数据显示，2013年1月至5月期间，写字楼销售面积增速高于全部其他房地产物业，同比增幅为140%，至1149000平方米。而此前，有着“大CBD”概念的通州区域写字楼市场也比较紧俏。
    记者在走访过程中发现，通州区域写字楼数量不多，北苑至九棵树是通州区政府所在的商务区中心，但目前可供应的写字楼却仅有北京ONE国际广场、京杭府、金成府等寥寥几个项目。
    但紧张的供应数量让通州区域的写字楼销售十分顺利，上述三个项目的写字楼部分基本都已经售罄，新的供应项目则需要企业或投资客等待即将入市的万达广场。
    北京通州区投资促进局副局长吴涛在日前举办的“大CBD区域价值与趋势高峰论坛”则表明了以通州万达广场所在的通州运河商务区为核心的“一核五区”发展计划。由于万达广场建筑体量达到60万平方米，超出CBD万达广场和石景山万达广场，届时写字楼的紧张供应状态可以得到一定程度的缓解。
    不过周晓骏骅却对目前投资写字楼市场的情况保持冷静。他认为，通州区域的写字楼虽然销售情况较好，但其中不乏投资客的身影，企业、公司的真实进驻情况有待观察。
    此外，瀚亚资本资深理财顾问李亮告诉记者，投资写字楼与投资金融理财产品不同，净收益率要剔除折旧率、贷款利息、所得税等多项费用，某些项目所宣传的3到5年价值涨3倍是不可信的，除去上述这些费用，投资回报率在6%左右就很不错了。
    一位不愿具名的行业内人士则表示，投资写字楼等商业物业最具威胁的是遭遇井喷式供应。他表示，北京今年第二季度经济需求不足，复苏面临挑战，在这样的市场情况下，投资写字楼的需求将大大降低。