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警惕集体土地租赁的法律风险

作者:宋维强

来源:华夏时报

发布时间:2013-07-26 23:34:00

摘要:很多企业在发展过程中会遇到土地问题,我国的土地制度实行国家所有和集体所有的土地双轨制。
宋维强

    很多企业在发展过程中会遇到土地问题,我国的土地制度实行国家所有和集体所有的土地双轨制。企业可以通过划拨、出让及转让的方式取得国有土地使用权。集体土地所有权归属于农民集体所有,不允许以出让、转让或者出租用于非农业建设。
    在司法实践中,对于擅自出租集体土地使用权行为也最终多被法院认定为无效行为。因而,对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地,需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。
典型合同无效案例
    某企业因发展需要,同北京城乡接合部某村委会签订了一份《集体土地租赁合同》,承租了该村委会所有的五亩集体土地,并在上面加盖了厂房及办公室,进行企业生产经营活动。后因该土地被国家征用,该企业同该村委会就拆迁补偿事宜无法协商一致,起诉至法院形成诉讼。
    在法院审理过程中,法院认为,在本案中,农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,该份《集体土地租赁合同》属于无效协议,鉴于双方对合同的无效都存在过错,最终法院判决该村委会承担该企业部分拆迁损失,而大部分拆迁损失则由该企业自行承担。
取得使用权
需相应主体资格
    依据我国《土地管理法》规定,“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。” 
    从上述法律规定不难看出,任何个人或单位进行建设,如果不符合法律规定的集体土地使用权主体资格,则必须依法申请使用国有土地。在现实中,由于国有土地使用权价格偏高,且存量较小,同时,取得国有土地使用权必须走严格的“招拍挂”程序,把很多小微企业排除在外,导致存在大量的土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租赁协议的情形,但这一做法并不妥当。
    擅自出租集体土地的行为大多被法院认定为无效行为,双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而会被认定为无效合同。
    同时,违反国家相关法律规定租用农民集体所有的土地,还会产生一系列行政法律后果,会面临行政机关的处罚甚至严重的会涉及刑事犯罪。
三大途径
取得使用权
    第一,如果企业确有特殊情况需要租用集体土地的,应该先行由政府将该集体土地征用并转为国有土地后,再按照相应程序办理租用手续。
    办理租用手续时,首先,必须与有关土地管理部门签订租赁合同;其次,由承租人按规定向房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续;然后,承租人可以拿到有关部门颁发的注明“土地租赁”的产权证书。当上述租赁合同约定的土地租赁年限届满后,租赁土地使用权终止。
    第二,企业可通过租赁集体建设用地上已有房屋的途径达到取得该生产经营场地的目的。这种方式相对于前一种方式而言,省去了土地征用的环节,取得生产经营场地的方式较为简单,但前提条件必须是,租赁的该建设用地上的房屋及该建设用地,必须是通过合法的审批手续取得。
    第三,企业可考虑通过收购集体企业股权的方式,取得该集体企业名下的集体建设用地的使用权。由于该途径会给需要解决用地的企业带来整个产业整合、债权债务重组、职工安置等一系列法律问题,属于比较高端和复杂的法律运作模式。
    (作者系北京腾波律师事务所律师;简宁 整理)



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