热门标签

首页地产正文

佳兆业重回一二线城市

作者:刘力图

来源:华夏时报

发布时间:2013-06-15 00:37:00

摘要:短短一个月,佳兆业在广州豪掷72亿元拿下了三宗高价地块,其中有两宗是“地王”。在佳兆业重回一二线城市的战略调整中,广州是其重点布局的一线城市。
华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 刘力图 广州报道

    短短一个月,佳兆业在广州豪掷72亿元拿下了三宗高价地块,其中有两宗是“地王”。在佳兆业重回一二线城市的战略调整中,广州是其重点布局的一线城市。
    如果算上5月中旬在深圳、上海和杭州获取的地块,佳兆业一个月内在土地市场花费的总金额已超过百亿。然而,佳兆业去年全年营业额为119.55亿元,毛利润不足39亿元。
激进拿地
    “又是佳兆业,疯了吧?”在6月8日的南玻地块开拍后,华南一开发商对佳兆业再次制造广州区域“地王”的举动感到难以理解。
    经过200轮激烈竞争,佳兆业裕瑞房地产联合体以总价45.57亿元拿下广州黄埔云埔工业区南岗片49号地块(即南玻地块)。该地块扣除保障房后,楼面地价接近1.1万元/平方米,成为广州今年的总价地王。
    上述华南开发商认为,佳兆业花如此高的代价拿下该地块,“几乎没有利润”。
    这是佳兆业近一个月在广州拿下的第三块地。5月6日和5月23日,该公司分别以18.7亿元和7.99亿元,竞得广州另外两幅高价地块。
    据了解,从今年开始,佳兆业在土地策略方面回归一二线城市,未来在一二线城市的发展可能会达到70%,余下30%会留给三线城市。   
    “广州还存在很多机会。”一位佳兆业人士称,广州地价在一线城市中较为合理,公司在深圳有较多的开发经验,但深圳地价较高,且优质地块越来越少。而据佳兆业环渤海某项目人士透露,公司在三线城市的销售回款速度低于预期,不得不重新考虑城市布局。
资金承压
    一位业内人士表示,一直重视杠杆作用的佳兆业,其激进扩张的资金底气和风险同时存在。
    佳兆业2012年年报显示,公司全年营业额119.55亿元,毛利润不足39亿元,现金在2012年年底是53.5亿元。去年的业绩似乎并不能支撑佳兆业大规模拓展计划。
    今年以来,佳兆业发债总额约折合人民币83亿元。利用海外融资平台,佳兆业继年初和3月份两度海外发债共融得10.5亿美元后,今年4月发行了一笔于2016年到期的18亿元人民币优先票据。佳兆业近日公布,今年前五个月,公司已累计实现合约销售额87亿元,同比增长77%,达全年目标220亿元的40%。
    记者了解到,该公司并非单独“作战”,其背后还隐藏着与个人、机构合作开发的身影。
    以2012年该公司联合自然人李燕如拿到的住宅用地为例,该地块最高限价5.26亿元,配建130套30平方米公租房,至今为止,该公司仅透露该项目由佳兆业主导,但一直未透露资金安排以及分成方式。
    在年报业绩发布会上,佳兆业高层张鸿光表示,公司于2012年的国内贷款大概是48亿,其中有8亿是一些信托的贷款,另外有30多亿是开发项目的贷款,还有7亿到8亿是国内用投资实业再积累的贷款。公司债务水平较高,是因为2012年前9个月国内的房地产环境并不特别理想,而同时,公司希望多拿一些资金加大投资。
    不过,佳兆业的快速滚动开发模式以及激进扩张规模,难免要面对资金压力。
    根据佳兆业2012年报显示,该公司去年借款超过154亿元,其中,约31.5亿元须一年内偿还,117.72亿元须于两年至五年内偿还。同时,该公司的借款成本达到16.41亿元,与2011年相比增加28.3%。
    不仅如此,佳兆业还需要支付超过100亿元的土地出让金,资金压力不可小觑。
    佳兆业一位人士表示,公司目前并没有急切的融资需求,但对融资持开放态度,公司是否融资会根据市场情况以及融资的成本而定。
    “佳兆业发行美元债时,正值人民币兑美元升值,在人民币升值压力下,短期来看公司资金有一定优势,然而,公司却要时刻面临人民币可能出现逆转的汇率压力。”接近佳兆业的一位深圳房企财务人士表示。
    此外,上述人士认为,佳兆业在深圳的旧改项目需要长期投入大量资金,收益回流速度较慢,一旦其他项目开发受阻,则会增加佳兆业的资金压力。

查看更多华夏时报文章,参与华夏时报微信互动(微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」)