深圳楼市调控“肌无力”
来源：华夏时报
发布时间：2013-06-15 00:37:00
摘要：深圳市规划国土委最新公布的数据显示，5月份深圳全市一手住宅成交4957套，环比增长约三成，成交均价22322元/平方米，同比大涨22%，创下自2010年3月以来的新高。
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陈小瑛 深圳报道
深圳市规划国土委最新公布的数据显示，5月份深圳全市一手住宅成交4957套，环比增长约三成，成交均价22322元/平方米，同比大涨22%，创下自2010年3月以来的新高。
“今年深圳房价控制目标已经明确，完不成将会被问责。此前深圳对楼盘价格只要求涨幅不要太快，没有明确限制，也没有在楼盘预售许可证上设卡。但面临房价持续上涨的压力，政府正在研究有关防范措施，若房价继续上涨，不排除下半年调控升级的可能性。”深圳市规土委有关负责人告诉《华夏时报》记者。
房价同比涨幅扩大
从4月份“国五条”细则落地后，深圳新房、二手房价格一路狂奔，根据深圳市规土委的数据统计，4月深圳新房成交均价21868元/平米，环比大涨12%，同比上涨31%。5月份上涨至22322元/平米，同比上涨22%。
据深圳楼海研究室统计的楼盘成交详单显示，受5月份水榭春天6期、中航天逸2期等单价2万元以上的项目成交占比较大影响，同时合正香蜜原著、天御香山等单价4万元以上的项目持续热销，导致深圳的新房成交均价高位攀升，再创阶段性新高。
进入6月，涨势继续蔓延。根据深圳市房地产信息网的监测，深圳6月第一周共成交1241套新房住宅，环比减少3%，但受高端物业成交占比放大影响，成交均价大涨17.4%，达到26064元/平米，鲸山觐海、中信领航、中航天逸、天御香山等高价盘是全市的主力成交楼盘。
与北京、广州等地限制发放高价楼盘预售许可证不同，深圳并未对高价盘进行堵截，而且政府对楼盘指导价格高于市场价，“限价令”名存实亡。
深圳市规土委有关负责人告诉记者，深圳以市场价为主导，政府没有采取行政手段强制性要求开发商定低价，政府只希望稳定价格，楼盘涨幅不要太大，但具体涨多少并没有严格限制。
从5月份分区统计数据看，主要是福田区和南山区高端楼盘入市，拉高了区域均价。如南山区鲸山觐海最高单价超过6万元/平米，大幅拉升全区的新房成交均价至36483元/平米，为年内单月最高，环比上涨7.9%，同比上涨15.1%；福田区的新房成交均价为42987元/平米，同比大涨近四成。
而深圳关外宝安与龙岗两个区新盘供应量占全市比例超过八成，价格相对市区较低，但同比仍有较大涨幅，宝安区5月份新房价格为20841元/平米，同比大涨23.7%；龙岗区的新房成交均价全市最低，为16213元/平米，同比上涨13.7%。
深圳市楼海研究室主任岳震华认为，近两个月推出的高端楼盘较多，市内福田和南山区新盘拉升了全市的均价，5月份有300余套别墅被准入市，势必对均价造成影响。“国五条细则出台两个多月，并没有促使房价下跌，反而因为供给持续下降导致房价不断上涨，开发商资金链较为充裕，对后市较乐观。”
调控压力陡增
深圳对调控一直采取较为宽松的态度，但4、5月份新房价格同比大涨，使得政府调控楼市的压力上升。
深圳“国五条”细则规定，2013年房价控制目标为全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。
据深圳市房地产研究中心主任王锋测算，人均实际可支配收入是指扣除物价上涨因素后得出的数据，而深圳2013年度确定的GDP增长目标为9%，CPI控制在3.5%以内，两者相减再考虑到其他一些变化因素，粗略估算出人均可支配收入的实际增幅大约在5.5%至6%之间，因此今年房价同比涨幅应低于6%。
记者根据深圳市规土委每月房价数据统计，今年1-5月，深圳一手住房均价为20398元/平米，同比2012年1-5月的17216元/平米，上涨18.5%。而2012年深圳新房住宅的成交均价为18900元/平米，按增幅6%计算，2013年房价控制目标应为20034元/平米，目前房价涨幅已超过控制目标。
“我们的目标是指全年度，不能单独看这几个月。”深圳规土委有关负责人表示，在预售环节，政府会引导开发商根据市场合理定价，但不会规定必须涨跌多少，暂时也不会完全通过行政手段来干预价格。
深圳一家本土房企营销负责人告诉记者，政府要完成房价控制目标很简单，限制高价楼盘的预售，或者多开远郊低价楼盘，就可拉低整体均价。“开发商目前没有任何降价的动力，要楼盘定低价不太可能。”
上述深圳市规土委负责人称，年度均价需要统计局测算，但深圳已经明确房价控制目标，肯定会朝着这个方向努力调控。目前正在研究有关措施抑制房价继续上涨，是否出台视接下来房价涨幅而定。
“两年前，深圳曾采取过对预售楼盘限制的手段，高价盘只能转为现房销售，但都是暗中收紧。”一位房产资深人士认为，若三季度房价继续上涨，政府会调节开盘节奏，通过控制预售证的发放，完成今年房价控制目标。
岳震华认为，通过全市均价来判断楼市涨跌已经没有意义，购房者更应该关注个盘涨跌，开发商会根据心理预期来掌控开发进度，如果看涨，则不会急于卖，在目前的政策和市场供需下，价格大涨很难，5月下旬定价过高的楼盘销售并不好，但下跌的可能性几乎为零，因为开发商不缺钱，政府调控房价只能在统计数字上做些处理。
上述深圳市规土委负责人亦表示，购房者无需过多考虑政策影响，更应该根据个人支付能力决定是否购买，因为影响价格的因素太多，地段和配套对房价才是关键。
深圳市规划国土委最新公布的数据显示，5月份深圳全市一手住宅成交4957套，环比增长约三成，成交均价22322元/平方米，同比大涨22%，创下自2010年3月以来的新高。
“今年深圳房价控制目标已经明确，完不成将会被问责。此前深圳对楼盘价格只要求涨幅不要太快，没有明确限制，也没有在楼盘预售许可证上设卡。但面临房价持续上涨的压力，政府正在研究有关防范措施，若房价继续上涨，不排除下半年调控升级的可能性。”深圳市规土委有关负责人告诉《华夏时报》记者。
房价同比涨幅扩大
从4月份“国五条”细则落地后，深圳新房、二手房价格一路狂奔，根据深圳市规土委的数据统计，4月深圳新房成交均价21868元/平米，环比大涨12%，同比上涨31%。5月份上涨至22322元/平米，同比上涨22%。
据深圳楼海研究室统计的楼盘成交详单显示，受5月份水榭春天6期、中航天逸2期等单价2万元以上的项目成交占比较大影响，同时合正香蜜原著、天御香山等单价4万元以上的项目持续热销，导致深圳的新房成交均价高位攀升，再创阶段性新高。
进入6月，涨势继续蔓延。根据深圳市房地产信息网的监测，深圳6月第一周共成交1241套新房住宅，环比减少3%，但受高端物业成交占比放大影响，成交均价大涨17.4%，达到26064元/平米，鲸山觐海、中信领航、中航天逸、天御香山等高价盘是全市的主力成交楼盘。
与北京、广州等地限制发放高价楼盘预售许可证不同，深圳并未对高价盘进行堵截，而且政府对楼盘指导价格高于市场价，“限价令”名存实亡。
深圳市规土委有关负责人告诉记者，深圳以市场价为主导，政府没有采取行政手段强制性要求开发商定低价，政府只希望稳定价格，楼盘涨幅不要太大，但具体涨多少并没有严格限制。
从5月份分区统计数据看，主要是福田区和南山区高端楼盘入市，拉高了区域均价。如南山区鲸山觐海最高单价超过6万元/平米，大幅拉升全区的新房成交均价至36483元/平米，为年内单月最高，环比上涨7.9%，同比上涨15.1%；福田区的新房成交均价为42987元/平米，同比大涨近四成。
而深圳关外宝安与龙岗两个区新盘供应量占全市比例超过八成，价格相对市区较低，但同比仍有较大涨幅，宝安区5月份新房价格为20841元/平米，同比大涨23.7%；龙岗区的新房成交均价全市最低，为16213元/平米，同比上涨13.7%。
深圳市楼海研究室主任岳震华认为，近两个月推出的高端楼盘较多，市内福田和南山区新盘拉升了全市的均价，5月份有300余套别墅被准入市，势必对均价造成影响。“国五条细则出台两个多月，并没有促使房价下跌，反而因为供给持续下降导致房价不断上涨，开发商资金链较为充裕，对后市较乐观。”
调控压力陡增
深圳对调控一直采取较为宽松的态度，但4、5月份新房价格同比大涨，使得政府调控楼市的压力上升。
深圳“国五条”细则规定，2013年房价控制目标为全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。
据深圳市房地产研究中心主任王锋测算，人均实际可支配收入是指扣除物价上涨因素后得出的数据，而深圳2013年度确定的GDP增长目标为9%，CPI控制在3.5%以内，两者相减再考虑到其他一些变化因素，粗略估算出人均可支配收入的实际增幅大约在5.5%至6%之间，因此今年房价同比涨幅应低于6%。
记者根据深圳市规土委每月房价数据统计，今年1-5月，深圳一手住房均价为20398元/平米，同比2012年1-5月的17216元/平米，上涨18.5%。而2012年深圳新房住宅的成交均价为18900元/平米，按增幅6%计算，2013年房价控制目标应为20034元/平米，目前房价涨幅已超过控制目标。
“我们的目标是指全年度，不能单独看这几个月。”深圳规土委有关负责人表示，在预售环节，政府会引导开发商根据市场合理定价，但不会规定必须涨跌多少，暂时也不会完全通过行政手段来干预价格。
深圳一家本土房企营销负责人告诉记者，政府要完成房价控制目标很简单，限制高价楼盘的预售，或者多开远郊低价楼盘，就可拉低整体均价。“开发商目前没有任何降价的动力，要楼盘定低价不太可能。”
上述深圳市规土委负责人称，年度均价需要统计局测算，但深圳已经明确房价控制目标，肯定会朝着这个方向努力调控。目前正在研究有关措施抑制房价继续上涨，是否出台视接下来房价涨幅而定。
“两年前，深圳曾采取过对预售楼盘限制的手段，高价盘只能转为现房销售，但都是暗中收紧。”一位房产资深人士认为，若三季度房价继续上涨，政府会调节开盘节奏，通过控制预售证的发放，完成今年房价控制目标。
岳震华认为，通过全市均价来判断楼市涨跌已经没有意义，购房者更应该关注个盘涨跌，开发商会根据心理预期来掌控开发进度，如果看涨，则不会急于卖，在目前的政策和市场供需下，价格大涨很难，5月下旬定价过高的楼盘销售并不好，但下跌的可能性几乎为零，因为开发商不缺钱，政府调控房价只能在统计数字上做些处理。
上述深圳市规土委负责人亦表示，购房者无需过多考虑政策影响，更应该根据个人支付能力决定是否购买，因为影响价格的因素太多，地段和配套对房价才是关键。
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