激进扩张 旭辉陷高负债困局

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 苏贰 上海报道
   
    四天内在杭州连拿三幅地块，在业内一直以低调稳健著称的旭辉控股集团（00884.HK）（以下简称“旭辉”），近日在土地市场上显得很激进。
    5月21日-24日，旭辉分别竞得杭州滨江区奥体区域的三幅土地，总价高达47亿元。而今年前五个月，公司用于拿地的金额已接近80亿元。
    易居中国分析师薛建雄指出，旭辉在土地市场的狂飙，是急于想把公司规模做大的重要表现。“但在快速扩张中，公司已经显现出一些问题，如融资成本较高，管理团队能力跟不上项目扩张的速度。”薛建雄表示。
激进拿地
    5月21日，在经过41轮激烈竞价后，旭辉击退万科、滨江集团、绿地、复地等地产大鳄，以35.65亿元拿下杭州滨江区奥体单元FG03-R/C-02的这幅焦点商住地块。
    上述奥体单元地块是旭辉有史以来拿地金额最高的一次。“大家都认为可能是万科或绿地会拍下这幅土地，没想到旭辉这次会拼得这么凶。”中国指数研究院华东区总经理张志杰表示。
    值得关注的是，自去年年底在港上市后旭辉就不断地在全国扩张拿地，而今年前五个月的拿地金额已接近80亿元。
    1月份，旭辉以1.82亿元获得上海闵行区华漕商办地块后，又以13.4亿元价格拍下天津西青区住宅地块。2月份在重庆、北京、嘉兴拿地后，4月份又分别以5.15亿元和2.42亿元的价格获得上海康桥工业区和苏州高新区的土地。
    据该公司披露的数据，今年1月至4月份旭辉拿地金额约30.68亿元，加上5月底在杭州所拍的三幅地块，旭辉在前五个月的拿地金额达到77.68亿元。
    “旭辉在全国跑马圈地，从去年就开始加速了。”一位不愿具名的分析人士表示。
    根据克尔瑞的统计数据，旭辉2010年只拿了4幅土地，2011年这一数据就提高到7幅。而据旭辉披露的数据，2012年旭辉共收购了12个项目，收购总价约34.31亿元。去年旭辉用于土地收购款及项目投资的实际支出为31.5亿元。
    “自去年上市以后，旭辉的风格就出现了明显的变化，在全国扩张的脚步进一步加快，这多少让外界有些看不懂。”同策房产研究总监张宏伟表示。
负债率高企
    不过，对于旭辉来说，尽管在土地市场挥金如土，但其高企的负债率却受到业界高度关注。记者在采访中了解到，今年1月至4月份旭辉的合同销售额只有约45亿元。
    据了解，2009年旭辉的负债率不到40%，而截至2012年6月底，旭辉的负债率已经飙升至138%。为保证扩张速度，旭辉通过房地产信托进行大量融资，有消息称，旭辉地产约十几笔待偿还的有抵押信托融资，规模约20多亿元。
    “我们的负债率并没有那么高，已经降下来了。”旭辉集团投资者关系部人士表示。
    旭辉在2012年报中披露，其负债率已经从2011年的141.5%降至62.5%。今年1至3月份共偿还了4笔信托及其它非银行贷款4.7亿元，利息约15%。
    不过记者在采访中也了解到，虽然旭辉的负债率有所下降，但该公司仍有大量需要偿还的贷款。
    旭辉2012年年报显示，公司通过银行、信托等所做的贷款金额约88.65亿元，而一年内到期的贷款金额约54.93亿元。随着贷款和融资量的增加，旭辉的融资成本由2011年的5.76亿元增至2012年的7.04亿元，增加了22.1%。
    此外，旭辉仍有大量的土地款没有付清。据旭辉方面披露的信息，截至2012年年底，旭辉未支付的土地出让金额高达150.1亿元。
    “虽然去年上市了，但上市所募得的资金也只有15.3亿港元，这对旭辉来说实在是杯水车薪。”薛建雄指出，扩张的欲望和在土地市场上的狂飙，令旭辉对资金的渴求相当大，因此加大了银行、信托及资本市场上的融资。
    业内人士告诉记者，由于旭辉急于想把规模做大，因此项目开发的速度也变得相当快。“他们从拿地到项目开盘销售，周期基本在一年左右；规模不大的一些楼盘，到第二年销售已接近尾声了。”上海一家房企人士说。

    “为弥补资金实力的不足，旭辉确定了快速周转的模式。但过于快速的周转，对旭辉开发团队提出了很高的要求，而旭辉的团队能否跟上这么快的节奏，这对公司的管理提出了很高的要求，但目前外界并不了解其内部运作得究竟如何。这种快速的扩张只能在运行了一段时间产生结果后，才能了解到。”张宏伟说。