深圳楼市中场休息

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陈小瑛 深圳报道

    自5月中下旬以来，深圳新房市场开盘动辄售罄的火爆行情突然中断，部分楼盘开盘去化率不足一半，市场明显降温。业内人士分析，主要原因在于深圳“限价令”并未真正阻挡开发商提价，一些新盘定价超出刚需购买力，以及前期需求被透支。
购房者追涨意愿下降
    深圳网签数据显示，5月20日-26日，深圳一手住宅成交套数为944套，环比下降31.45%，总成交面积为89175平米，环比下降28.01%。
    5月11日，位于龙华清湖的某楼盘开盘，由于销售均价达22000元/平米，刷新片区同等楼盘价格，且户型为面向改善型群体为主的大户型，购买群体较窄，开盘去化率仅49.8%，为近期深圳住宅开盘去化率最低的楼盘。
    “行情突然中断，让人感到有些意外。”楼海咨询研究办公室负责人熊安分析，由于开发商涨价的幅度，超出了购房者可接受的范围，致使深圳楼市暂时进入中场休息。“开发商在定价时还需务实，不要盲目抬价，刚需对价格很敏感。”
    5月18日开盘的阅山公馆推出229套房源，以中小户型为主，均价23000元/平米，开盘现场布置了600个座位，而到场的人数统计仅293位客户。记者采访了解到，部分新盘定价超出购房者预期和市场接受程度，成为近期新盘市场销售趋缓的主要原因。
    向来受到市场追捧的万科楼盘也遭遇冷场。5月24日开盘的万科翰邻城是从别的开发商处收购来的二手盘，该盘去年一期售价1.3万-1.4万元/平方米，万科包装成精装修后，88平方米复式均价达22500元/平方米，120-130平方米平层均价17500元/平方米，由于定价高，开盘销售情况并不如意。翌日，与此相邻的承翰陶源花园开盘，单价较万科低三四千元，属正常定价，但由于位置较偏、品牌一般也很难卖。
    在业内人士看来，万科收购的楼盘价格通常会卖得比周边贵，因为收购成本比自己直接拿地开发更高，加上万科品牌，价格高一点很正常，但此盘在收购时已建好，万科提升品质的空间有限，突然涨价数千元，让购房者难以接受。
    合正地产营销负责人告诉记者，从去年年底至今年前四个月，开发商均在抢闸出货，深圳最热门片区龙华新区几大楼盘均在4月前推出，数千套房开盘即一抢而光，刚需已经释放，新的购买力还需要积蓄一段时间。
库存持续下滑
    在房地产业资深人士胡春看来，房产税有可能年内在深圳试点的消息，让部分购房者开始观望。而关外楼盘价格上涨过快，购买力出现断档。
    一位开发商表示，城区和近郊价格合理的楼盘尾盘销售依然处于正常状态，如5月20日开盘的福东龙华府由于定价不到2万元/平米，比周边楼盘价格低，获得不错的销售成绩。而定价过高的远郊盘则由于需求有限面临销售下降的情况。
    从深圳新盘库存数据来看，供给并不乐观，据深圳规划国土委公布的数据显示，4月末，深圳商品住房可售套数为31130套，而截至5月28日，可售套数降至27289套。
    易居研究院的数据显示，从去年11月开始，随着开发商推盘量加大，深圳供给量持续上升，在今年1月11日达到最高值36470套，一季度库存得到快速消化。
    易居研究院研究员严跃进分析，从库存数据看，对深圳楼市降温，市场不应抱太大希望，一是在市场内生机制下，市场降温态势总体上难敌升温态势；二是深圳楼市相比北京、上海而言属泡沫较少的城市，在楼市打压下难以出现迅速缩水态势，因为市场投机成分本来就很少。
    深圳新浪乐居市场副总监陶文杰表示，今年下半年深圳所推楼盘量可能比上半年还要少，而市场对于调控已经“麻木”，“国五条”影响并不大，通常在消化一段时间后又回归正常，在购买力重新积蓄后，预期下半年楼市会保持稳定。