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七问房地产税

作者:刘佐

来源:华夏时报

发布时间:2013-05-29 22:13:00

摘要:各国通过税收调节个人财产差距,主要体现在财产持有环节,通常采取对存量财产征收财富税和在财产转移环节征收遗产税、赠与税的方式。
    近年来,随着经济的发展,房地产税已经成为我国社会各界热议的重要话题之一,这一方面反映了政府、企业和百姓对这种税收的普遍关注,另一方面也反映出不少人对于这种税收的概念和作用等常识还缺乏一些必要的了解,以至于出现了一些模糊的认识乃至误会,所以需要从理论和实践上厘清。
NO.1 什么是房地产税?
    房地产税,通常指对房地产征收的税收,以房地产为征税对象,以房地产的所有者或者使用者为纳税人,以房地产的评估值或者面积为计税依据,采用比例税率或者税额标准。
    因为房地产坐落在固定的地点,直接享受当地政府提供的城乡建设、环保、治安、教育、文化和卫生等多种基本公共服务,所以此税通常被各国列为地方税,由县(市)议会立法,当地财税机关按年征收,收入纳入当地政府的财政收入,然后通过当地政府的财政支出用于当地的公共服务。但是,此项收入通常不会构成当地政府财政收入的主要来源。以美国为例,其县(市)政府的房地产税收入约占其税收收入的四分之三和全部财政收入的三成,其他税收主要为销售税和个人所得税,非税收入主要为收费和上级财政的转移支付。
NO.2目前我国的房地产税有哪些?
    目前我国的房地产税采用对城镇房产和土地分别征税的做法,分设房产税和城镇土地使用税2个税种,前者分别按照房产原值和房租收入按年、按次征收,税率分别为1.2%和12%;后者按照使用城镇土地的面积征收,通常每平方米应税土地的年税额标准从0.6元到30元不等;个人自有自用的房地产不征税,房产税改革试点地区除外。上述税收均为地方税,但是现行的房产税暂行条例和城镇土地使用税暂行条例均由国务院制定,上述暂行条例的实施细则、办法由各省、自治区和直辖市人民政府制定,征收管理由地方税务局负责,收入纳入地方财政收入,用于地方财政支出。2011年,上述2种税收的收入分别为1102.4亿元和1222.2亿元,占地方全部财政收入的比重分别为1.2%和1.3%。
NO.3房地产税是否具有宏观调控功能?
    税收的宏观调控作用,主要体现在国民收入的初次分配和再分配环节,通过中央税和中央与地方共享税,特别是在货物和劳务销售环节征收的增值税、消费税、营业税和收益分配环节征收的企业所得税、个人所得税等主体税种实现。房地产税属于对存量财产征收的地方税,难以设想它具有宏观调控功能,也鲜见各国通过房地产税调控房地产市场的做法。虽然我国的房地产税制度大体上全国统一,但是这种做法并没有改变房地产税的性质和作用,更不能因此夸大房地产税的性质和作用。可以设想一下,一年区区两千多亿元的房地产税收入,对于我国庞大的房地产市场和地方政府财政收支规模来说,如何能够“四两拨千斤”?
NO.4房地产税能否调节个人收入差距?
    税收调节个人收入的作用,主要体现在国民收入的再分配环节,主要税种是个人所得税,即通过税前费用扣除、超额累进税率和减免、退税等措施,达到低收入者不纳税、中低收入者少纳税和高收入者多纳税的效果。出于税制统一、公平的考虑,在两位房主拥有的房产价值相同的情况下,不可能对其中收入比较高的人征收更多的房地产税;更不可能无论房主拥有的房产多少,一律按照其收入高低征收房地产税。至于有人说,拥有房地产多的人收入也高,必然会从其高收入中多拿钱缴纳房地产税,从而可以调节高收入,这种说法就更牵强了——因为照此推论,既然高收入者的支出会涉及很多税种,那么这些税种就都可以调节高收入了。上述说法不仅违背了税收的基本理论和常识,也不符合各国税收的实际情况。
NO.5房地产税能否调节个人财产差距?
    各国通过税收调节个人财产差距,主要体现在财产持有环节,通常采取对存量财产征收财富税和在财产转移环节征收遗产税、赠与税的方式。在当今经济全球化和国际经济、税收竞争日益激烈的背景下,为了减少由于资产转移而造成的经济损失和降低管理方面的成本,征收财富税的国家已经罕见;很多国家已经陆续取消或者停止征收遗产税和赠与税,继续征税的国家也普遍通过大量增加税前扣除额和大幅度降低税率等措施大幅度地降低了上述税收的负担。在房地产税方面,也鲜见各国地方政府通过高累进程度的房地产税调节个人房地产的差距,1%左右的比例税率是比较常见的。至于有人说,拥有房地产多的人,会多缴房地产税,从而可以调节个人财产差距,这种说法也是很牵强的,道理同前,这里不再赘述。
NO.6房地产税能否取代“土地财政”?
    “土地财政”是近年来我国政府收支管理中出现的一种特殊现象,有其复杂的政治、经济、财政原因和结果,短期内似乎不太可能通过财政、税收、地方税和房地产税制度的改革而彻底改变。这里姑且不论我国应当如何从体制上解决“土地财政”问题,单是从金额方面来看,全国各地政府一年收取的两万多亿元国有土地使用权出让金收入也不是两千多亿元房地产税收入可以替代的,试图将房地产税收入增加十倍以上恐怕更是天方夜谭。
    从发展趋势看,房地产税应当成为我国未来地方税体系的主体税种之一,其收入也应当随之为我国未来地方税收入的主要来源之一,但是此项收入不太可能构成我国地方政府财政收入的主要来源。其他财源,特别是规范化的中央政府转移支付可能更为重要,这主要是我国市场经济条件下主体税种税基的流动性和基本公共服务均等化对于加强中央财政和税收的要求决定的。有些人误以为各国普遍以房地产税收入为地方政府财政收入的主要来源,由此导致的很多推论显然难以成立。
NO.7我国近期能否对居民自有自用住房全面开征房地产税?
    我国是一个经济发展很不平衡的发展中大国,从总体来看居民收入水平不高,拥有的住房不多,各地居民的收入和住房情况差异很大,税收管理水平也不高。在这种情况下,对所有居民自有自用住房统一征收房地产税,或者一律不征收房地产税,恐怕都有失偏颇。我认为比较稳妥的办法可能是:由各地根据征税条件的成熟程度(主要考虑税源多少、居民承受能力强弱和税收管理水平高低等基本因素),逐步推行对居民自有自用住房征收的房地产税。既可以考虑先从大城市起步,取得经验以后在中等城市、小城市和农村逐步推广;也可以考虑选择一些大城市、中等城市、小城市和农村同时试点,取得经验以后在同类地区逐步推广。而且,应当将此项改革与我国的地方税体系建设、整体税制改革、财税体制改革和其他相关改革紧密地结合起来,以期取得更好的社会效益,减少改革的阻力,降低改革的成本。
(作者为中国税务报社总编辑、国家税务总局税收科学研究所前所长)

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