限价是掩耳盗铃之举

    作为“国五条”中唯一要求地方在一季度末出台细则的条款，房价控制目标“重出江湖”。对此，地方政府则普遍持消极应付态度，除北京等个别城市要求普通商品住宅价格稳定外，大部分城市都与当地家庭可支配收入涨幅或GDP涨幅挂钩。
    为完成房价控制目标，一线城市的限价政策普遍升级。尽管限价政策可以起到“立竿见影”的效果，但其存在的种种弊端不容忽视。
    首先，限价破坏了市场规则。限价从本质而言运用的是计划经济手段，是典型的行政力量干预市场的行为。有开发商直言，现在负责商品房定价的不是企业，而是政府。在这个政策组合中，政府既充当规则制定者，又直接干预企业的市场运营，让企业无所适从，在用市场手段、花大价钱获得的土地上，企业开发出来后，还要按照政府的行政意志进行销售，这是典型的破坏市场规则行为。
    实际上，限价令在某种程度上几乎成为“涨价令”。在2011年和2013年，多数城市的房价控制目标都与当地GDP或者人均可支配收入增幅挂钩。我国总体GDP增幅在8%左右，而地方政府的增幅大都在10%左右。房价与10%挂钩，显然是给了市场明确的预期，房价依然会大涨。
    限价的目的是稳定房价总体水平，进而降低居民购买住房的难度，至少不增加购房压力。而现实的情况是，成套房屋的总价与家庭收入之间有一个倍数关系，即房价收入比值，如果房价和居民收入同时上涨相同幅度，居民买房的压力也成倍上升。因此，将房价涨幅与居民可支配收入涨幅挂钩，就认为可以降低居民的购房压力，无异于“掩耳盗铃”。
    其次，限价有逃避责任之嫌。10年来的房地产调控政策，总结出的最主要的经验教训是应建立房地产供应“双体系”。“双体系”之一的“市场体系”在过去15年已有长足的进步，并且是众多改革领域中相对成功的一个。“双体系”之另外一个体系是“保障房体系”，政府经历了过去几年的反复，也认识并承认政府保障责任的缺失，因此才有了此后的“十二五”期间建设3600万套保障房的计划。
    市场的归市场，保障的归政府，如果“双体系”能够真正落实到位，中国房地产市场的价格矛盾、市场扭曲将获得很好的解决。但是，理想是丰满的，现实又是骨感的。宏伟目标提出后，保障房建设却遭遇各地落实不到位、弄虚作假、标准不统一、管理机制不完善等问题，以至于保障性安居工程的建设指标连年调低，“双体系”建设有不了了之，甚至失败的苗头。政府部门不去解决保障房建设的问题，迎难而上，而是选择在商品房市场实行限价。背离了“市场的归市场，保障的归政府”这一原则。
    最后，限价易滋生寻租空间。哪里有行政审批，哪里就有寻租的空间。据一些媒体、企业反映，政府为了执行所谓的限价措施，严控预售证的发放，明明已经竣工的项目，各项建设都合格，但政府一个指令，就不让卖，理由是定价过高。但预售证的发放与否，在实际操作过程中可松可紧，如果监督不到位，极有可能形成腐败温床。
    限价政策对房地产市场的发展弊大于利，其是政府应对舆论压力的缓解剂，但决不是根治疾病的良药。政府对房地产调控应进行反思，放弃以行政管控为主的思路，更多采取市场杠杆，如税收、信贷等。土地方面应推行“限地价、竞房价”，而非“限房价、竞地价”；住房方面，要推行保障房限价、商品房不限价。
    （作者为中房研协技术服务公司副总监）