“国五条”或致市场更加扭曲

    “国五条”新政来势汹汹，但在地方落实的过程中遭遇了被简化、弱化，甚至不落地的情况，各个地方政府都预留了足够的腾挪空间。
    这种局面产生主要有以下几点原因。首先，“国五条”是上一届政府主导，新一届政府去实施。但细则落地的力度如何把握，各地的理解显然不同，因此形成了各地细则内容的千差万别。
    其次，楼市调控目标继续以降房价为主，目标定位与实践存在错位。货币发行量在涨、物价在涨、土地招拍挂制度下的地价在涨，房价下降的空间有限？一边蓄水，一边要求水位不能上涨，这是政府给自己出了道难题，导致市场更加扭曲。地方政府在落实过程中，显然也意识到了这一点。
    再次，虽然一线城市可以逐步做到经济结构的优化，但广大的二三线城市短期内却难以做到，发展房地产业，通过卖地获取土地出让金，依然是这些城市必须考虑的问题。“国五条”从市场影响上，就是打压购房需求，进而将日益突出的市场供需矛盾压制住，实质是无视市场供求规律的存在。对此，地方政府有清醒的认识，从各地细则出台的积极性和内容就可窥见一斑。
    过去十年调控频出，房价却“越调越涨”，限购、限贷、限价等行政手段受到的舆论批评也越来越多。降房价是否应成为调控目标？下一步楼市调控应如何去走？
    李克强总理在两会闭幕后的记者招待会上表示，要把错装在政府身上的手收回来，换成市场的手。言下之意，政府不能随意干预市场。笔者认为，房地产调控应该为市场的健康稳定有序发展服务，而不是扰乱市场、干预市场，甚至破坏市场规则。
    房地产的问题表面看是房价上涨过快，其实，问题的本质却不完全在房地产业本身，与宏观经济、货币政策、消费者投资渠道等均密切相关。
    从政府角度看，房价上涨导致了部分无房者购房困难，这一群体是客观存在的，这个时候，政府的责任就应该充分发挥出来。建立基本的住房保障制度，制定合理的户型建设规划、符合实际需求的建设计划、合理可行的投融资机制、可退出的租房管理制度等。发达国家都有比较成熟的住房保障制度，我们完全可以择优而仿，这是政府在房地产领域的工作重点。
    从这个意义上讲，保证基本住房领域的价格稳定，恰恰是政府调控政策的立足点，也是政府“降房价”的意义所在。所以，政策的着力点和衡量标准，不应以国家统计局目前发布的商品房交易均价为基础，而是要有结构性的分析和统计，并配以分类房价统计体系，为科学的房地产调控做准备和基础。当前的房价统计体系有一定的局限性，一是缺乏独立性，二是发布均价，难以看清结构房价的变化。
    建立高端住房、普通住房、保障住房等不同层级的分类房价统计指数，则可以为投资者、企业、政府等不同市场主体、不同的投资消费需求提供参考，也能够更好地实现政策的效果评价。政府不要试图降低总体房价，这不是政府能够干预的，但实现结构性房价下调或稳定，还是可以实现的。
    对于市场化的商品房建设和销售，政府的管理主要应体现在税收调节、区域规划和市场秩序维护方面。包括开发商、购房者在内都是市场参与主体，资金是有导向的，也是理性的，资金会根据市场的供求情况自行判断是否购买、是否投资、是否持有。政府如果替市场操心，手伸得越长，管得越严，寻租的机会也越多。
    行政调控手段应逐步淡出，这一模式已经在过去十年做过充分的市场验证，其结果并不成功。政府对房地产调控将更加注重运用市场手段，注重中长期的制度建设，让市场拥有自主权。
    （作者为中房研协技术服务公司测评研究中心副总监）