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雅居乐遭“潜规则”

作者:陈小瑛

来源:

发布时间:2009-03-07 19:27:00

摘要:两外资项目事发陷困局


 

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 陈小瑛 深圳报道

   2月27日,媒体爆出摩根士丹利前中国房地产主管Garth Peterson贿赂丑闻,而雅居乐2008年与大摩合作的海南项目,是引发调查的导火线。一时间,雅居乐成了怀疑的聚焦点,外界所说的行贿项目海南清水湾再次被解剖。
    而雅居乐另一外资投资项目面临被外资要求退还订金的危险,诚信和资金问题暴露无遗,身陷大摩行贿门传闻漩涡,雅居乐频频回购公司股票,有投资人士认为,雅居乐大举回购股份背后显现的正是对公司发展的焦虑。


大摩7倍溢价购股权
    2005年,雅居乐用24.16亿元拿下了海南清水湾项目,占地2.2万亩,总建筑面积超过985万平米,折合楼面地价245元/平米。该项目计划在十年以内分两期开发,投资总额超过200亿元,规划建成大型旅游度假式住宅社区。
    在2007年,摩根士丹利募集的六号房地产基金,总额共计80亿美元,正热衷于在中国寻求房地产项目投资。
    看中海南项目发展后劲后,从2007年开始,大摩就开始向雅居乐清水湾项目注资,根据认购协议,CrystalI分别于2007年6月22日、10月10日及2008年6月20日支付15.12亿元、10亿元、10.52亿元,共35.64亿元,作为股权认购的部分付款。
    但直到2008年7月雅居乐才公告称,旗下项目公司誉永已于6月27日与摩根士丹利全资拥有的CrystalI订立协议,以约7亿出售清水湾项目公司冠金30%股权,至此,大摩为此项目付出总计金额约52.83亿元,瑞银的研究报告显示,CrystalI占296万平米,折合楼面成本1785元/平米。
    按照雅居乐1月月报中显示的245元/平米的楼面价计算,雅居乐以7倍多的价格将股权出售给大摩,直接产生41.45亿净利润,雅居乐表示已全部收到大摩资金,该股权合作收益已计入2008年半年报。


房地产的“潜规则”
    正常来说,机构投资一般会分期注入资金,以降低投资风险。让人不解的是,作为一项大型投资,且回报周期长达10年,大摩却在一年之内将巨额投资款全部交齐。
    对于大摩贿赂始于雅居乐海南项目之传言,3月4日,雅居乐向记者回应,与大摩合作的所有程序均依法进行,并且经过双方的内部审批程序。雅居乐尚未因该项目或与摩根士丹利所管理的基金之合作而受任何政府部门查询或调查。
    但是,“大摩以超出原价7倍多的价格购买股权,作为大型投资者来说,这看起来是有些偏贵的”。英联国际不动产董事长郭建波告诉记者。
    一位房地产公司高管直言不讳地对记者说,房地产行业行贿已是业内公开的秘密。“不贿赂怎么能拿到好地?”像清水湾这么大的项目,外资要进驻更是困难。
    千禧投资经理曹伴勇告诉记者,房地产业通常的行贿方式是成交价格高于售楼实际价格,差价部分则作为好处费,这样方便双方做账。
    清水湾项目大摩约定了三年的股权锁定期,即要到2011年7月,大摩才可转让项目股权。一位大摩人士告诉记者,大摩的投资多种多样,10年的投资周期也算正常,除非是合同上规定锁定期,不然随时可以退出。
    双方合作协议中显示,清水湾一期A地盘约6744亩,预计在2011年开发完毕,根据瑞银的报告指出,截至3月3日,一期部分别墅预售价格8500元/平米,2个月内回收了4亿元,高于预期4770元/平米的价格。如按此价格推算,大摩的投资回报应该相当丰厚。


雅居乐之忧
    除了大摩,雅居乐在惠州的项目也有外资参与,但该合作让雅居乐备感头痛。2007年11月,美国对冲基金公司Aetos以12亿元人民币收购惠州白鹭湖25%股权,2008年10月Aetos以雅居乐推迟完成约定条件的理由,提请中止收购白鹭湖项目股权,并要求雅居乐退还12亿元订金及利息。
    雅居乐管理层告诉记者,公司认为Aetos发出的终止函所提出的要求属不当和无效。协商未果后雅居乐提起了诉讼,该争议已进入仲裁程序,公司还在等待仲裁结果。
    该项目占地3000亩,投资总额约为50亿元,预计2010年底建成,目前已经投入15亿元,雅居乐表示即使退还12亿也不会影响公司现金流,但失去了资金援助的雅居乐,何以保证资金来源?
    至此,雅居乐仅有的两个外资参与项目,都出现了影响公司声誉和发展的问题。郭建波告诉记者,前两年国际资本热衷于进驻国内房地产市场,是因汇率机制一直处于波动,可以直接套利,如今趋于稳定后,不排除这些外资提前套现,如果国际形势不断恶化,未来一两年内随时可能有外资撤退填补外围窟窿。
    除了有外资参与的两个项目出现问题外,2006年9月15日,雅居乐与摩根士丹利及汇丰银行订立购买协议,向后者发行4亿美元定息9%的优先票据,该票据2013年到期。另外,据记者了解,雅居乐2009年到期的所有债务为11.3亿元。评级机构标准普尔称,未来的18个月内,雅居乐可能面临优先票据被提前赎回的情况。
    截至2008年末,雅居乐未付土地款总额5.16亿元,要获得现金来源,目前雅居乐只有靠销售,据统计,2009年1月销售6.5亿,2月销售7.18亿元,销售业绩同比有所下降。
    2009年1月,雅居乐斥资约2900万港元回购公司普通股共1050万股,平均作价2.77港元,2月20日之后,雅居乐更是大手笔回购公司股份,共计5083.2万股,3月以来的几天里也大举买进公司股票。
    此举被投资人士认为是雅居乐借外界传言四起之时,通过回购股票稳定投资者和公司股价,但也暴露出雅居乐的焦虑,这背后或许还隐藏着不为人知的秘密。

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