打造原汁原味的四合院
来源：华夏时报
发布时间：2013-03-16 01:08:00
摘要：如今四合院成了富人的新宠，400平米就可以建个标准的四合院，这种面积的房子目前大约每平米10万出头，地段好的能到15万每平米。
如今四合院成了富人的新宠，400平米就可以建个标准的四合院，这种面积的房子目前大约每平米10万出头，地段好的能到15万每平米。前几天看到周迅在南锣鼓巷的四合院，有记者估价至少在4500万元。
但许多四合院却换上了不那么匹配的“内脏”， 失了老北京的韵味和美感。传统四合院究竟有哪些规矩？这还真不是一两句话能说清楚的，2002年到2003年，我在北京东四买下一个院子，并按四合院的老规矩对它进行了细致翻建，其过程也许能窥见传统四合院所蕴涵的深厚文化底蕴。
找专家制定盖房大计
与人不睦，劝人起屋，这是早年间的一句老话。
2002年从红星胡同拆迁后，我挪到东四重新翻建了一个院子，其间五味杂陈，艰辛备尝。
首先，我得确定哪里有房，到处去打探，闲来就转胡同，每一个中介每一张报纸都不放过。好在一个朋友的朋友介绍了一个靠谱的中介。
中介告诉我门牌后，晚上就去看房，当时紧张得不敢上前，生怕院子附近闲坐的人盘问。灯影下，连家人一步一步用脚丈量院子的宽度也不敢看。好在中介很老到，一步步带我们顺利办妥了各种手续，勉强买下了半个院子。中介说，另半个她帮我们盯着，千万不要表现自己的购买愿望，否则肯定会要高价。
整个院子本是一家，分家后劈成两半，兄妹关系紧张，所以哥哥先卖，不含院子，按房屋的占地面积卖不到八九千元1平米。
买下半个后，紧张得不敢再去看，生怕另半个院的主人看出我的急切。
1年后，听说另半个也在卖了，赶紧求中介转到我们手里，价格高了一点，1平米刚好过万元。
买下房子只是万里长征第一步。盖什么样的呢？
苍天有眼，我结识了马老先生，他家十四代修造皇城，是北京古建界最大的家族。他本人也是中国古建专家中唯一会手艺的老先生。
我问马老，这个面积盖成什么格局？
老人说，如果是要面上光，就盖成假四合院，正常盖南房和北房，东西厢房进深减去一半，看起来像四合，还算顺眼。
我说，怎么好怎么盖吧，严格照老规矩走。
马老说，那就只盖南北房，北房前出廊子，东侧延伸出一点廊子，西侧盖个小亭子，南房西头当车库，小亭子和南房之间用瓦砌出花窗，东西墙上搁几个玻璃的什锦窗，里面安灯。晚上院子就漂亮了。
马老再三要求我们多看多转。
我们便满北京地去看老房子，好几次求人开门，走进空寂而荒凉的慈禧弟弟的家——桂公府去琢磨一石一窗。后海的广化寺颇为古朴，我们便以烧香的名义，在里面看来量去。后来才知文革中，有一远亲在此看门。他是天主教高层，当年和各位佛寺、尼姑庵、基督教以及道士高层一同在此改造。各方高层混杂居住，各自偷偷修炼。远亲还在门房偷偷用钢琴给表哥弹奏了一曲圣母颂。
老房子的气息充满了历史和文化，老房子的美感令人叹服。
2003年春天的那些周末，我们都行进在东西城的各个胡同，终于在西城的一个古建工地上，找到了一个干活规矩的古建队，看了他的各处工地后，定下了施工方。
通过马老的关系，找到了古建设计研究院的权威马炳坚，请他的单位出了设计图。马老拿着图，又提了好多修改意见，一一落实到图上。这么小的院子费这么大劲，改得我们直跟马炳坚抱歉。
古建专家的权威监造
接下来走翻盖手续，一趟趟地跑规划、跑测量。规划的人看着图纸很奇怪，这么盖一点儿都不出面积，太浪费了！我们只好跟他解释，他又指点我们去跟邻居协商，说好话，请邻居签字。
施工方看过风水后定下了动工日。动工那天上房用镐刨了刨房的四角就算动工了。
拆房前，旧鼓楼大街正在改造，看上了别人家的一套旧门，花了两千元，连门带窗地全部买了回来，希望能用上。
原来设计的门洞大，旧门小了一些，马老琢磨后说可以改小门洞尺度，用上旧门，把窗户奔东边轰，重新排南房的尺寸和窗户位置。改得我非常高兴。
麻烦马上就来了，西邻说我们的墙是砌在他的墙上的，是当年日本人的霸道造成的，要我们把墙闪出来，可北头已经都定位了。我们依据国家的房产证的图和他开始了和谈。
西邻是个固执的老人，怎么也谈不通，想通过裁决确定吧，官方认为不够级别不予理睬。绝望之下，我给首都之窗网站留言，请相关负责人出面给个说法。
没想到网站竟然很认真，迅速找到有关部门，负责人把双方找到一起，说理透彻，引出了双方都能接受的方案。头一次觉得基层的干部如此足智多谋，令我辈折服。
马老过几天就上工地转转，他还要用自己的老规矩要求工人。我第一次看见盖房要在角线外用砖码个拐角作为基准。他亲眼盯着刨槽的深度和砸夯的力度。
大木架好后，问题来了，后墙外的邻居觉得木架高了，有意见。那么多木头横七竖八地抱着一团，怎么办啊？只好请施工方去和邻居商量。解决的结果出人意料，接地处统一裁去一截。施工方据说用青天满地红的杠法整体抬起木架，一根根裁短。我想破脑袋也想不到这种解决办法！
生活总是给你一巴掌后再给点甜头。甜头就是跟马老学了不少四合院的规矩。
马老说，你看得见的都不是最要紧的，最要紧的是风和水的方向，风从哪儿来去哪儿，水从哪儿来去哪儿，这些就决定各处墙的高低和地面的高低。一些修复的皇家建筑都有尿檐和水塞的毛病。
马老家是民国年间的巨富，各行都有买卖。我们一开始想把外墙修成干摆丝缝。马老不同意，带我们看他家的老宅——马辉堂花园。花园是个东城区的文物保护单位，有水系和长廊贯通各处，可惜戏楼已拆，车库和台球厅依然在，诉说着当年的繁盛。解放后北京的公安局长也曾经乔装在此，蹲守各路要人的行踪。院子各种形式的外墙横陈并列，毫不张扬。院中的四合院墙历经百余年风霜，不偏不闪。看得我们只有点头的份儿。
最早的设计图是筒瓦，马老也不同意，说是皇族和高官品级，我们该用合瓦。施工方不但配合，而且把原来的老瓦挑拣后用上。
我们也有马老不具备的优势，这就是挑选暖气和冷气。空调用了屋顶嵌入式，头顶上只有风口，看不到现代的空调。暖气用电热地暖，埋伏在地下。
地砖选的是尺二方砖，马老强调要用桐油反复擦拭，便于清洁，拼贴时不允许横平竖直，一定要照老规矩有主有次。屋外门口的地砖就更要有正有偏。还让我们去颐和园后山看老的小径的地面拼图。
按老礼的上梁仪式
终于等到上梁的日子了。
找人用红纸写了“上梁大吉”，又给工人买了酒肉。
到潘家园买了马老说的五彩线，到报国寺买了乾隆字样的铜钱，到超市买了五谷，用一小瓷碗盛了给工人放上正梁。工人说老家还要架筷子，又放上了筷子。
诸事顺利。盖好后马老说要晾一年才能油漆，并且只能油漆，不能彩画，因为没那能画的人了。
一年后，又找人来油。马老坚持要用血料腻子，还带我们去北新桥的油漆店买。事后马老很不满，因为地面被桐油点甩得斑斑驳驳。
院中有一棵老树，似乎是白蜡树。马老说一木为“困”字，又让我们买了一棵石榴树。
无竹太俗，西墙和北房间便种了一排竹。门口东廊西头也种了两棵。
马老说石头是起势的要件，便去北五环外亲自挑石头，他按照瘦皱透露丑的原则挑了个驮背石头放在亭子旁，还要了个一柱擎天似的剑石放在门口，说是避邪。
安石头的那天夜里3点就起床了，4点石头就来了。安石头的人说很多院石头大，车进不了门，要从空中吊进去。
中秋夜，给马老搬了个藤椅，备好水果茶点，开好什锦窗灯，三个人在院中赏月。马老又想起当年明月，不胜感慨。
过了两天，有吹埙的朋友到来。俗人在亭中麻将，雅人月下听埙，秋风飒飒，吹落几片树叶。两个彩衣小童兴奋地挥舞小手去捉空中飞叶。
那一夜至今还映在马老的脑子里。
马老今年90周岁，他最大的心病就是传统四合院的毁灭，文物保护区都建立了这么多年了，具体的细则始终没有出台。传统四合院生存还是毁灭，这是胡同文化发展的要害。
如今四合院成了富人的新宠，但许多四合院却换上了不那么匹配的“内脏”。富人们买了四合院后，精心修整，改造投入动辄百万，但他们却随意改变着四合院的建筑格局和走向，很多水泥地基、水泥圈梁代替了过去的条石地基和大木架，工具方面还多出了搅拌机之类现代器械。还有的在地下挖个大坑，建成健身房、影音室，汽车也坐电梯下到地库。
现代建筑长期一统天下，师徒式的手艺传承早已断裂，传统的古建人纷纷老去，四合院从材料到用途到舒适度，都面临着新问题。能按规矩修建的四合院凤毛麟角，就连前门大街的四合院改造也问题多多，失了老北京的韵味和美感。
（作者系民俗文化学者）
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全球购房最贵5城市
之前认为一个高净值人士可以大摇大摆地进入世界上任何一个城市，并且在当地几乎无阻碍地购置房产的观点近来遭到挑战。
新加坡已经对外国买房人课以重税，而那些在伦敦购买高端房产的业主也将面临高额的年度费用，同样的情形在别的地方也正在或者将要上演。我们盘点了全球8大高资产净值人士聚集的城市，根据来自房产咨询公司第一太平戴维斯(Savills)的数据显示：想要成为业主已经不如先前那么简单，且花费更高。
上海Shang Hai
外国人可以购买一套自住房屋，条件是需要提供在本地工作的雇佣合同或者缴税记录。此外，还可以购买一套用于投资的房产。
一处102万英镑的房产，买家需要支付高达52000英镑的押金，15天之后，缴纳协议房价的30%，并签署销售和购买协议。然后买家可以从一家中国的银行抵押贷款，但据中介说，绝大部分的国际交易都是全款付清。销售需要得到上海市房地产交易中的许可。买家在付过60000英镑的印花税之后，就没有其他的物业税再需要缴纳了。
中国经济的高速增长在2012年将房价推高了10.8%，预计在5年之后将达到42%。这还是在政府采取措施控制房价的情况下。
香港Hong Kong
房价高企，交易费也亦然。一套价格200万英镑的公寓，法律费用高达3255英镑，并且买家还得承担20000英镑的房屋中介费。如果是外籍人士买房，还有一笔15%的印花税的大开支——同样以200万英镑的房子为例，这一支出为30万英镑。
如果房屋一买一卖的间隔时间太短，费用更高：印花税将会提高到20%。还有一个年度税费，大约为预计租赁价值的8%，无论这个房产是否出租；一个200万英镑的房屋，这一费用为2500英镑。
新加坡Singapore
外籍买家只有在圣淘沙岛买房才没有任何限制，如果是在新加坡本岛，则根据不同的房产情况需要提前取得许可。从去年12月起，获准购房的外籍买家必须在浮动消费税率的基础上再额外缴纳10%的税款。
这意味着购买一套200万英镑的房产，需要缴纳359000英镑的税款以及1900英镑的法律费用。如果这套房子在购买之后未满一年出售，还将有16%的卖方印花税。而每年的土地使用费——不管你是否真的使用了——则为5140英镑。
在高流动资金、高储蓄率、低息贷款、投资人坚实可靠的资产负债表以及非常稳定的社会和投资环境影响下，房价依旧坚挺。
墨尔本Melbourne
海外买家如果要买一处二手房的话，得费尽周折地从外国投资审查委员会(Foreign Investment Review Board)弄来一纸批文。但如果他们买的是一手新房、空置土地，或者已经确定要拆除另作他用的房产时，限制条件就要少得多了。
售价200万英镑的房屋会有11万英镑的印花税，以及包括管理费、法律费用和测量费在内的另外7000英镑，并不收取年复一年的土地使用税。
图拉克(Toorak)、霍桑(Hawthorn)还有坎伯维尔(Camberwell富人区)都很受外国人欢迎。我们看到一些商业房产被拆除改建为住宅楼出售给海外客户，主要是马来西亚人、新加坡人和中国人。
纽约New York
外籍买家经常被一些曼哈顿的合作公寓拒绝，这些公寓的业主都拥有整幢大楼的股份，因此有权对买家说“不”。与之相反的是，在纽约城，海外买家购房相对更为简单和便宜。
购买一个200多万英镑的房屋，还需缴纳1%的纽约州房屋税和1.8%的交易税。此外买家还需承担1300英镑的法律费用，如果购买的是分契式公寓，还会产生19000英镑甚至更多的产权保险费。房屋中介可能还会一次性收取250英镑至500英镑的费用。但好消息是：没有土地使用税。
房产中介公司科科伦(Corcoran Group)称，在2012年底上涨高达20%的峰值之后，其销售存量创7年来的最低，因为房价在上涨。
（英国《金融时报》格雷厄姆·诺伍德报道 琳子翻译）
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