潘石屹转型的代价

作者：刘丽莎

来源：华夏时报

发布时间：2013-01-30 23:40:00

摘要：如果说转型是一场冒险，那么SOHO中国是否能够华丽转身，目前仍疑问重重。

潘石屹转型的代价

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者刘丽莎北京报道

如果说转型是一场冒险，那么SOHO中国（00410.HK）是否能够华丽转身，目前仍疑问重重。

有市场消息指出，SOHO中国近期发布的《瑞银大中华区会议演示文稿》中，2012年实现了94.68亿元的收入，仅完成了120亿元销售目标的79%。而120亿元销售目标，是去年下半年该公司从年初230亿元下调之后的目标。

在近日举办的瑞士达沃斯论坛上，SOHO中国CEO张欣对业绩下滑给予了回应。她称，“转型之后，我们的焦点不在销售上，而是在出租。”

新疆证券分析师罗华表示:“SOHO中国选择加快转型，可能由于一线城市土地供给有限，商业物业租金上涨幅度较大，公司意识到出租写字楼的回报率优于散售。”

业绩下滑

在去年北京和上海两地写字楼租金价格不断上涨，市场需求旺盛的背景下，虽然众多以商业为主的公司销售业绩都超出预期，但是SOHO中国的业绩却在下滑。

“无论何种类型的公司，在市场整体向上的情况下，其表现乏力更深层次的原因在于自身的经营模式。”对商业地产颇有研究的分析师胡宝钢表示。

SOHO中国原有的经营模式是将商业地产零售给购买者而不是整体持有经营，但从国际和国内的商业地产业来看，这不是商业地产企业的主流模式。成熟的国家的商业地产运作模式都是“开发—自持”模式。SOHO中国董事长潘石屹曾对媒体称，“商业地产是个大西瓜，别人都不敢切开来卖，我们这么做了，做得很成功并积累了大量的资金。”但令其骄傲的运作模式，抵挡不了市场发展的趋势。

2012年8月，潘石屹在中期业绩发布会上称公司将“告别散售模式，向大规模自持转型”。并表示公司未来将持有150万平米的办公楼物业，其中北京38万平米，上海112万平米。

实际上，从2010年起，潘石屹就一直在谈转型，但直到去年SOHO中国才下定决心加快转型步伐。对于此次转型，国信香港在此前的评级报告中表示：“公司的策略转型并不是其主动的调整行为，更多的是公司达不到销售目标。”

选择转型之后，SOHO中国将原来准备销售的170亿元可售资源改为持有。

转型之难

凭借业界称道的销售团队，散售一度是SOHO中国引以为豪的运作模式。过去几年，SOHO中国主要通过收购烂尾楼，然后套上自己的品牌，再以品牌成功的惯性高价转卖，以散售模式迅速回笼资金，造就了其前几年高速增长的业绩。但随着房地产市场环境的变化，这种模式的成功是不可持续的。“到今天，这个商业模式已是一个落后的模式，我们四面楚歌。”潘石屹曾在去年8月感慨。

多位分析师认为散售模式并不是商业地产长远之道，自持模式或更符合国际投资者的偏好。

胡宝钢认为，“目前商业地产企业选择自持模式，将会为其产生可观的衍生价值。如果按照以前简单的‘开发—出售’模式，就会让企业陷入发展不可循环的境地。不少企业在经历了‘开发—出售’的过程后，正逐渐将部分商业地产转变为自持经营模式，这对企业的品牌塑造和管理能力的提升是一个很好的平台。”

相对于一次性买卖的散售模式，自持物业将使得SOHO中国在未来拥有较稳定的回报率。但这种模式对企业的现金流是巨大的挑战。

胡宝钢在接受记者采访时表示，“企业自持物业的前提是公司有很好的现金流，有足够的现金支撑才能保证企业在物业管理上更专业。在市场短缺的情况下，散售这种方式可以让企业保持快速增长，但像SOHO中国这类已经拥有品牌的企业，如果还要继续采取这种最原始的运作模式，是不负责任的行为，买家是不会认可的。如此导致公司销售能力下降，企业就将失去未来的盈利机会。”

除了需要良好的现金流支持企业选择自持，自持物业对其管理经营能力也有较高的要求。在散售模式时代，SOHO中国主要面对的客户是“不差钱”的高端客户，而转型为持有后，其面对的将是直接终端消费者。如果租金性价比不高，很有可能会流失客户。

业内人士认为，商业营运能力的培养是一个缓慢的过程，公司至少需要3-5年才能拥有良好的运营能力。但是在这几年中，公司需要承担很高的转型成本。从销售到自持，将对SOHO中国的利润率、周转速度、现金流等关键财务指标产生重要影响。这些都将是SOHO中国在转型中需要面对的重重难关。SOHO中国的转型从长远来看是正确的，但仍面临较大挑战和不确定性。

“未来几年，北京、上海等一线城市，因为中心区土地稀缺，将不会有大规模的商业地产供应给市场，这意味着写字楼租金上涨和空置率下降的趋势仍将持续。SOHO中国的物业基本都位于城市的黄金地段，转型将会给其带来可观的回报率，以及资产增值的巨大潜力。”罗华告诉记者。

近日，世邦魏理仕发布的2012年优质物业市场回顾报告中显示，北京、上海优质写字楼整体空置率大幅下滑并带动写字楼资金上升；优质零售物业市场继续扩张，部分成熟运营商运营的项目实现了租金的较大幅度增长。国泰证券分析师李品科认为，“北京、上海优质写字楼需求旺盛，租金环同比增幅扩大，未来一段时间供应压力仍将持续,租金仍将保持上升态势。”