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恒盛地产资金链紧绷

作者:刘丽莎

来源:华夏时报

发布时间:2012-11-30 23:09:00

摘要:曾卷入中海油收购案股票内幕交易事件的恒盛地产大股东张志熔近日提出了辞职,沉寂许久的恒盛地产因换帅再次引人注目。
    曾卷入中海油收购案股票内幕交易事件的恒盛地产(00845.HK)大股东张志熔近日提出了辞职,沉寂许久的恒盛地产因换帅再次引人注目。
    11月26日,恒盛地产发布公告称张志熔因希望能更专注处理私人业务,已辞任本公司之董事会主席兼执行董事、董事会提名委员会主席及董事会薪酬委员会及财务委员会成员,自2012年11月26日起生效。受此影响,恒盛地产27日收盘价1.20元,跌幅达3.23%。
    在经历了此番重大的人事变动后,恒盛地产未来的运营战略是否随着新帅的掌舵而改变?
    “张总辞职主要基于一方面给新的管理团队更多的责任和空间,另一方面需要理顺大股东和董事局及管理层的政治结构。这意味着公司大的战略目标将不会改变。公司依然将重点发展住宅和稳步发展商业房地产。但具体微观层面的运营策略将会根据市场及政策的变化进行调整。”恒盛地产CFO姜永进在接受本报记者采访时表示。
    本报记者研究调查发现,恒盛地产不仅要面对运营战略是否改变的挑战,还要面临业绩不佳导致资金链紧张的困境。
    短期负债大幅增加
    记者查阅恒盛地产的相关财务信息发现,截至2012年6月底其资产总计为536.00亿元,相较于2010年底增加了112.74亿元。值得注意的是,虽然该公司资产规模一直在增加,但公司在一年内偿还的流动负债也呈急剧上升的态势,即恒盛地产的长期资产是依靠大量的短期负债来支撑。
    该公司财务报表显示,截至2012年上半年,恒盛地产的流动负债高达281.71亿元,而2010年该项数据仅为180.24亿元。招银国际的分析师亦对恒盛地产分析认为,“恒盛地产应该谨慎对待债务到期的问题。”
    从恒盛地产的财务数据来看,该公司的偿债能力令人担忧。今年上半年,恒盛地产在负债直线上升的情况下,净资产收益率仅为0.96%。
    在恒盛地产的流动负债中,应付账款和银行贷款占了该项数据的很大一部分,且二者均在大幅增加。财务信息显示,恒盛地产的应付账款和银行贷款总和从2010年底的53.77亿元增加至2012年中期的132.08亿元,增长了两倍多。
    姜永进亦很担心公司短债问题,“公司财务的最大问题就是短债比率比较高。恒盛上市后一段时间买地激进,造成了目前的财务状况。今年年中短债占公司债务的65%,这非常不合理。”
    有分析师认为,房地产企业负债的贷款期限的长短严重影响着公司的资金链运作。如果公司拥有足够充沛的现金流,面对如此高的流动负债,公司的资金链在短期内应该不会受到严重影响。
    现金流加剧下滑
    恒盛地产不仅要面临短期债务增加及疲弱的偿债能力难题,亦要面临公司不宜乐观的现金流状况。
    据其财务信息显示,近三年来,该公司的现金及银行结存都在大幅下降。从2010年底的41.51亿元降至2011年底的10.21亿元。截至2012年年中,该项数据变为10.06亿元。
    招银国际的一位分析师对恒盛地产短期的债务偿还能力提出质疑:“恒盛地产截至2012年6月30日的短期债务占借贷总额153亿元的65%。另一方面,同期手头现金为34亿元。因此,恒盛地产必须努力改善债务到期的问题。”
    但姜永进表示,公司进行了债务结构调整,“我们用长期债务取代部分短期债务。截至10月份公司的短债已降至65亿元,占公司总债务的40%。如果销售好的话,公司会以销售回款偿还部分利率比较高的短期债务。”
    在现金流加剧下滑而负债不断上升的同时,恒盛地产销售额也出现下降。截至10月底,恒盛地产总合约销售98亿元,按年下跌19%,只占全年销售目标130亿元的75%,远远落后于91%的市场平均水平。
    “影响房地产企业现金流的重要因素就是企业的销售回款情况。”华泰证券分析师周俊表示。
    对于公司未来现金流,姜永进告诉记者,“公司希望维持经营性现金流以及融资性现金流的平衡,在资本支出方面进行控制。如果明年销售改善,公司将偿还部分银行贷款。如果还是今年的市场状态,公司将会以销售现金流来满足经营的支出,银行的贷款用银行新的贷款来还。”
    “目前国内房地产市场的销售会出现短暂的回暖,但在未来的1-2年内整个市场还将处于低谷状态。”新疆证券分析师罗华告诉本报记者,“企业必须改变此前过度依赖银行借款的融资现状。”
    张志熔辞任后,恒盛地产新的管理团队面临巨大挑战。麦格理证券表示,创办人离任遗留不少疑问,故维持“中性”评级。

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