荒芜的广州金沙洲保障房
来源：华夏时报
发布时间：2012-11-23 23:17:00
摘要：在广州西郊的金沙洲板块上，多栋高层住宅建筑旁边，有一片大面积的空地。
在广州西郊的金沙洲板块上，多栋高层住宅建筑旁边，有一片大面积的空地。这片空地被高墙包围，大门也紧闭，而外墙有“广州天力建筑工程公司承建金沙洲保障性住房A1-A13栋”字样。
作为广州首个政府与民企合作建设的保障房，金沙洲项目的进展一直颇受关注。去年6月，广州政府就宣布该项目已动工，但近一年半过去了，《华夏时报》记者却在现场看到，工地里杂草丛生，只有寥寥几根爬满蔓草的钢条。
这并非个案。近日，广州南湖保障房项目因两年未动工，已终止开发。而保障房的竣工率，则始终是个谜。
沉寂6年的保障房
“还没有开工。”留守在金沙洲保障房项目现场的几位保安人员告诉记者。在该项目另一侧门前空地，多位人士长期驻扎在此做木材回收买卖，他们表示，曾看见大型施工车辆进出工地，但未曾听闻工地已开工。
金沙洲项目由广州市政府与富力地产合作开发。去年6月该项目宣布动工以来，多位政府领导曾到现场视察。而公开信息则显示，该项目“正在建设中”，预计将于2013年交付使用。
据广州市规划局网站最新信息，金沙洲保障房项目规划于2012年9月23日正式获批。
为何一年半前已宣布动工的项目至今仍无动静，即使在获得审批后的两个月后，工地上也只搭建了基础的建筑设施？
按照广州市住房保障办公室相关人士的说法，“由于经过了多次修改规划，导致该项目进展缓慢。”
早在2006年，富力地产即联手深圳鼎力创业投资公司以5.05亿元竞得该“双限双竞”地块，当时属性为限价房地块，限定最高售价不得超过6050元/平方米，在金沙洲片区多个限价房中，此为最低价格。然而，直至2009年，该项目仍未动工建设。
数名不愿透露姓名的业内人士向本报指出，当时在金沙洲内，保利、中海的限价房项目已全部售磬，随后商品房的售价也水涨船高，“如果按照6000多元的单价出售，开发商的损失会很大，更何况保利、中海从限价房获得的利润也很低。”其中一名人士表示。
这期间，广州限价房政策发生了改变。于是，富力在2009年主动提出将该地块的用途申请转为保障房用地，主建廉租房，也包括少数经适房，同时，政府退回当时5.05亿元的土地出让金参与建设。因此，公开信息上至今仍显示该项目的建设单位首先为广州市住房保障办公室，其次才是参建方。该项目也成为广州首个政府与社会企业合作建设的保障房项目。
但该项目继续保持沉寂，直至去年6月，一场高调的开工仪式让该项目再次亮相。该项目相关人士指出，将建的廉租住房占比九成，达6800多套，经济适用房约540套。
本报记者获得一份由广州市规划局于去年5月签署的《广州市白云区金沙洲B3734F01、F02地块控制性详细规划导则更改》文件。文件显示，该项目的容积率由2.0增加至3.4，建筑密度由25%调整为28%，而建筑限高则由60米调至80米。
显然，金沙洲保障房建设单位希望通过“拔高”楼层，节省空间建造商业等配套。按照今年9月的获批信息显示，该项目将建设23栋26层到31层的保障房，其中21栋廉租房，2栋经适房。另外，项目将包含5处商业区，其中含有4层商业楼。
可见，启动开工仪式后的一年多时间里，继续保持停工状态的金沙洲保障房项目一直周旋在规划调整上。广州市住房保障办公室在对外的宣传口径中，则将该项目的交付期限延迟至2014年。
竣工率成谜
实际上，上述拖延开工的现象并非个例。记者在广州多个准备交付的保障房项目现场发现，这些保障房是在不足一年内建成的，然而，部分项目在施工期间曾因各种原因陆陆续续地停工，实际交付时间比原计划延迟较久。
广州市多位政协委员、人大代表不止一次在公开场合提出，在广州每年可供给的保障房中，不乏进展已拖延多时的项目。
“尤其是这两年，向市场提供的大量保障房中，有不少是陈年项目，这些项目早些年停工多时或者工时延期。”广州市一位不愿具名的人大代表向本报记者指出，外界关注较多的是已交付的部分，其他数年仍未完工的项目估计没有人追究。
近日，广州一个由于长期不动工，最终被废除的保障房个案受到关注。官方信息显示，原本计划于2010年动工的广州南湖保障房项目，两年多以来从未开工，目前已被中止用地和规划报建。这个由社会力量参与建设的27万平方米保障房项目本来可提供至少1143套经适房和1600套廉租房，如今再也难以实现这一目标，已由广州市住房保障办公室以6000元/平方米的价格回收。
该土地所有方南湖旅游中心发布的《广州南湖保障房及商品房用地寻合作或转让》显示，南湖旅游中心共寻求合作三幅地块，面积共约400亩，地块拟建总建筑面积达906576平方米，将配建占总面积30%的保障房。配建的保障房面积达27万平方米，而原来南湖保障房项目为16万平方米。
本报记者从该项目处了解到，政府资金不到位、建设方自身缺乏足够资金是项目被废止的原因之一。此外，南湖项目某知情人士透露称，“参与建设的单位利润少”也是南湖旅游中心不再坚持的原因。
一直关注广州保障房建设的广州市政协委员曹志伟认为，除去资金成本，开发项目至少要有10%的预算利润。加上综合地价成本，企业建保障房与开发商品房成本的差价只约占房价12%的税费。
保利地产副总经理胡在新曾表示，保障房的利润空间很小，之前保利做的三个限价房项目基本没赚钱。目前各地方政府对保障房利润率的要求基本是在3%左右，利润率非常低。
他指出，保障房的建设对企业的成本控制和资金运转能力提出了很高的要求。现在保障房的建设标准都有明确要求，融资成本和用工成本在上涨，房企很难有压缩成本的空间。
目前，广州引入社会力量建设的保障房项目，主要采取项目法人招投标模式、利用企事业单位自用土地开发建设和商品房配建等三种方式。在广州政府与房企合作的金沙洲保障房项目中，政府将对廉租房和经适房回购，回购价格是4300元/平方米。若按此价格计算，占据该项目九成的6000多套廉租房，回购款可达到13亿元。
广州地产界资深人士韩世同分析，如果该回购价不包含地价，开发商并不会亏损，然而，金沙洲片区的商品房出售价格目前已在每平方米14000元左右，保障房的利润无法与商品房相比。
胡在新强调，企业前期垫付了建设费用后，还需要看这笔资金什么时候能够回笼。他称，现在各个地方政府在这方面没有明确的说法，如果政府回款的时间不能保证，企业3%的利润也无法保证。
因此，广州与全国多个城市类似，相关部门只强调保障房开工率。甚少提及竣工率和不公开项目进展等做法，一直为人诟病。
据广州市国土房管局公布的数据,今年截至10月底，已有6187套保障房完工，仅10月就有2486套保障房完工。然而，截至上半年，广州市本级完成今年保障房开工比例仅为1.8%。
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