新城控股IPO冲刺
来源：华夏时报
发布时间：2012-11-23 23:17:00
摘要：继旭辉地产完成定价、公开招股后，内地房企新城发展控股 也于11月19日开始正式招股
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王海春 上海报道
继旭辉地产完成定价、公开招股后，内地房企新城发展控股(01030.HK，下称“新城控股”) 也于11月19日开始正式招股，并计划于11月29日在香港联交所挂牌交易。
“新城控股可能会成为今年香港IPO市场上，上市规模最大的内地房企。”盛富资本国际有限公司董事总经理黄立冲表示。
新城控股一位内部人士告诉《华夏时报》记者，该公司在港上市和B股融资渠道受限没有必然关系。之所以选择在香港上市，是公司发展的策略之一。“新城B股的上市部分以住宅开发为主，而此次在香港是集团整体上市。”
减少对信托的依赖
据新城控股披露的信息，公司拟全球发售14.18亿股股份，其中香港发售1.42亿股，国际发售12.76亿股。按照1.45港元至1.79港元的招股价，新城控股IPO的规模约为20亿—25亿港元，超过了旭辉地产约17亿港元的上市规模。
“国际配售部分已足额认购，现在散户的认购也很踊跃。”上述新城控股内部人士告诉本报记者。
有分析人士指出，新城控股如能在香港成功上市，将有助于摆脱对信托融资的过度依赖。
“过去几年新城集团扩张速度很快，融资压力很大。由于监管部门几乎关闭了资本市场再融资的闸门，新城集团的子公司——新城B股（900950）在过去几年中采取了以股权质押进行信托融资的方式，来实现公司规模的扩张。”一位不愿具名的分析人士告诉记者。
资料显示，新城控股2009年的营业收入只有58亿元，到2011年已经增至107亿元，翻了近一倍。
新城控股在规模扩大的同时，公司的融资成本也在成倍地增加。
据了解，2010年之前新城控股一共只发行了6只地产信托，但在随后的2010年和2011年两年，该公司分别发行了10只和6只地产信托。
该公司在招股说明书中披露，新城控股2009年的信托融资只有11.2亿元，到2010年猛增至39.1亿元，而到2011年的信托融资规模高达43.5亿元。
截至今年6月底，虽然新城控股的信托融资规模已经降到了33.3亿元，但目前新城控股尚未偿还的信托，占总借款97.3亿元（银行借款约64亿元）的比例仍高达34%。
业内人士告诉记者，这些信托融资，大多是以子公司新城B股及其子公司的股权进行抵押后，才融得了相应的资金。
记者在采访中了解到，2009年以来新城控股信托与银行的平均融资成本在13%以上。据了解，2009年和2010年银行及信托的利息支出共7.83亿元，而2011年的利息成本则高达10.26亿元，今年上半年的利息支出为5.44亿元。
对于过于依赖信托融资，新城控股内部人士向记者表示：“公司近几年正在逐渐减少对信托等成本较高的融资，开拓更灵活、成本更低的融资渠道。”
九成资金将用于买地
就募得资金的用途，新城控股内部人士告诉记者，近九成的资金将用于收购项目或拿地。
“近期国内土地市场已出现回暖的迹象，我们会根据公司的发展战略，在一二线城市进行有策略性的拿地。”上述新城控股人士告诉记者，集资净额的九成将用于收购合适的地块以扩大土地储备，主要以城市综合体为主，余下的10%将用作公司和营运资金。
新城控股在给记者的采访回函中表示，目前公司已经锁定了包括景林资产在内的3家基础投资者，已认购了6.16亿港元的发售股份。
实际上，此前新城控股为了扩大规模及在港上市，已经在多个城市“跑马圈地”。
截至今年8月底，新城控股的土地储备面积约1370万平方米，土地储备已足够4至5年发展。
为何该公司要在不缺地的情况下，把募得的九成资金用于拿地，而投资机构也认可这一逆市扩张的计划呢？
黄立冲告诉记者，虽然目前香港资本市场尚未完全恢复对内地地产股的信心，但一些投资者已经敏锐地嗅到了新的变化和机会。
“房地产资产的价格与货币供应有密切关系。近期香港地产股已经从长期低迷的状态中出现了反弹迹象，这反映出资本市场看好内地楼市和相关房企。美国QE3出台后，中国的货币政策再次面临压力，因此明年内地楼市很可能会再出现一波上涨的行情。”黄立冲告诉记者。
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