当“半市场化”遭遇土地招拍挂

    面对房价反弹、楼市调控再度半途而废的风险，行政手段日前被迫升级。在抑制需求层面，限购仍在继续；在供给层面，限价之外，限售等手段也越来越被地方政府广泛运用。
    然而，行政手段如何退出成为一大难题。不少专家将房产税作为最理想的替代政策，并为房产税的全面推进大声疾呼。中国楼市的诸多问题，大有依靠房产税来进行最后清算的趋势，这不能不说是一种悲哀。
    征收房产税背后的逻辑是，房价畸高是投资者炒起来的，事实却并非如此。
    实际上，中国房地产的主要问题不是房价上涨，而是上涨速度过快及上涨幅度过大。在很多城市，房价常在短期内如脱缰的野马般一骑绝尘。投资渠道匮乏、城市化、人口红利、资源配置不均衡等原因，固然能在一定程度上推高房价，但却不足以令房价飙升至此。
    目前房地产业呈现出的种种乱象，其根源究竟在哪里？
    对此，业内人士众说纷纭，并根据各自判断开出不同的药方。很多人将其归咎为土地财政，进而将分税制视为土地财政的“罪魁祸首”。
    中国房地产从1998年结束福利分房、开启市场化征程伊始，即存在制度设计的“先天不足”。这些缺陷在最初几年表现并不明显。但随着时间的推移，在各种因素的合力下，裂痕已逐渐变得难以弥合。
    笔者认为，“半市场化”与土地招拍挂结合在一起，不仅是土地财政的根源所在，也是房地产业乱象的根源。
    “半市场化”，或曰“伪市场化”，是中国从计划经济到市场经济转型过程中，形成的一种特殊现象，其存在于多个行业和领域，而房地产业尤为典型。
    对中国房地产业而言，十余年来的所谓市场化，不过是二级和三级市场，而最为关键的一级市场，即土地，几乎被政府完全垄断。在此需说明的是，仅仅是垄断土地，并不能获得高额收益。在计划经济下，这些土地难以变现；如果完全是市场经济，答案也不言自明。
    到底是房价推动地价上涨，还是地价推动房价上涨，根本不是问题的核心。因为在两者互相作用的同时，政府能够通过市场化的二级市场，将手中垄断的土地资源不断地“套现”。
    众所周知，地方政府对土地财政的依赖度逐年提高。多个城市土地出让金占财政收入比例均超过一半，有的甚至达到70%以上。卖地收入如同大剂量的“鸦片”，各级政府吸着吸着就上瘾了。
    业内人士普遍认为，肇始于1994年的分税制导致事权、财权倒挂，地方政府分到的是事繁利少的小税种，这直接引发了地方政府的卖地冲动，使得土地价格节节攀升。
    当然，不能否认分税制在很大程度上推高了地价，但其是否为土地财政的“元凶”，却值得商榷。1998年至2004年，同样在实行分税制的前提下，绝大多数城市的房价却未见明显增长，地价也始终徘徊在低位。而地价起伏不大的一个主要原因是，当时土地实行协议出让，存在多个供应主体，然而，“8·31”大限终结了这一切，政府成为土地出让的唯一代理人。
    此外，政府还设立了一项前置条件，唯有国有土地才能合法入市。也就是说，农村集体用地首先要变身为国有土地，才能卖给开发商。这个前置条件不仅对楼市供应形成极大影响，也为日后的野蛮强拆，及不断涌现的小产权房，埋下了伏笔。
    如果土地一级市场被垄断，而二级市场则放开，土地必然会成为各级政府的摇钱树。而“8·31”大限后开始普遍实行的招拍挂制度，则成为土地财政的“助推器”。
    因为，当“半市场化”遭遇招拍挂，只会产生一个结果：土地不仅可以源源不断地变现，而且能以相对较高的价格变现。
    在一个竞争充分的市场上，类似拍卖这样的供地方式基本能反映土地的真实价值和当前供求关系，然而由于各地土地的拍卖主体只有一个，在供应源头上几乎没有竞争，拍卖特有的“价高者得”的游戏规则，使得许多土地脱离了真实价值。
    这就不难理解，为什么迄今土地成为最大宗的套现品种。其不仅可以直接通过卖给开发商获利，而且常被抵押给银行，成为地方投融资平台的主要工具。中国的特殊情况在于，地方政府不仅是最大的“地主”，而且是很多经济活动的投资主体。因此宏观调控面临一个很大难题：实际上不仅要调控企业，还要调控地方政府，而不少调控之所以效果不彰，也在于地方政府不配合。
    即使目前进行分税制改革，将卖地收入的一部分收归中央，将其他优质税种下放给地方，也未必能改变土地财政。与卖一块地动辄就能获得数十亿的土地出让金相比，其他税种都一时难以与之抗衡。如想从根本上改变土地财政及由此产生的种种乱象，必须改变房地产“半市场化”的现状。
    （作者为本报地产周刊主编）