调控房价进入关键期

    近段时间，房地产调控又现新动向。具体表现在以下两个方面：一是相关部委通过权威官方媒体强调、宣示政策意图；二是一线城市动作频频，比如上海重申严格执行限购，广州限售高端住宅等。
    政策的变化，主要是跟着市场走的。今年年初，笔者曾预测全年楼市将跳出一个“三部曲”：探底、筑底、复苏。现在看来，已完全验证。住宅成交量于3月开始复苏，房价于6月止跌反弹，房地产开发、土地市场、房屋新开工等指标于8月复苏。各指标依次见底、反弹，短周期的特征非常鲜明。
    最为关键的是，房价的反弹，直接违背本轮房地产调控的目标，跟随房价变化，政策随之而动。一季度时，房价下跌，调控政策基本没动静；二季度，量增价稳，政策仍无动作；三季度，由于房价开始上涨，7月动作频频：温总理提出决不允许房价反弹、国土部和住建部联合下发紧急通知、国务院派出八大督查组、中央政治局表示防止房价反弹。8月，关于房产税试点城市增加、二手房税收从紧的消息甚多，深圳等城市已采取评估法征二手房交易税。
    9月以来，住宅成交量小幅下滑，房价涨幅回落，市场有所降温，“金九”泡汤。然而，恰在此时，土地市场迅速回暖，一方面大房企抢地，另一方面各地推地热情高涨，高价地时有现身。于是，政策之绳再度绷紧。
    国土部有关负责人日前在接受新华社专访时表示，近两个月土地市场总体平稳，尚未出现过热。但要继续做好地价动态监测，防止高价地扰乱市场预期。要求各地建立出让前预研判制度，选用更加灵活的差别化竞价方式，采取加强竞买人资格和资金来源审查、严格市场准入条件等措施，减少非理性竞争。
    笔者认为，从9月开始，抑制房价的行动，将进入年内的“高潮期”。主要理由如下：一、房价上涨的动力源较多。近几个月的成交量，远超去年同期，一般而言，成交量增加，价格有上涨的压力。美国QE3的出笼使得流动性扩张，部分热钱将重返中国，国际大宗商品价格上涨后，对国内形成输入性通胀。此外，今年以来土地购置量和房屋新开工量持续负增长，后续住宅供应将会偏紧。二、稳定房价是稳定社会的需要，中央和地方皆有此压力。三、一线城市多制定有年度房价目标，比如北京和上海都是“2012年房价稳中有降”，随着房价的止跌反弹，实现年度目标的难度加大。
    实际上，“高潮期”只是相对今年“前三”季度而言，而相对于2010年，只能算“小巫见大巫”。
    从中央政策来看，仍将以强调并督促地方落实为主，限购限贷不会放开。信贷和税收皆为差别化，但信贷空间主要在于首套房，权在商业银行，税收将成为调控的主要手段。存量房采用评估法，避税越来越难，房产税增加试点城市已呼之欲出。值得关注的是，中央将适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责。另外，相关部门还将做防止房价反弹的政策预案。
    从地方政府来看，大部分地方政府都会在经济稳增长和抑房价之间纠结，态度将趋于分化。三四线城市不可能进一步收紧，而一线城市和少数房价较高的二线城市，可能会在预售、卖地、限价等环节再度加码，从而为“保任务、保面子”继续努力。
    （作者为上海易居房地产研究院副院长）