楼市四季度难有反弹机会

    广州市国土房管局9月24日宣布，将对市区个别异常高价的住宅项目采取限售。上海房管局9月份也两次发文，重申严格执行限购政策。
    广州、上海等城市收紧调控政策，主要是为了防止价格出现非理性上涨。
    首先，今年6月份全国房价“止跌微涨”之后连续三个月出现上涨，楼市再度面临房价上涨的压力。为了应对中央日益严厉的问责，不少地方政府采取相应措施调节市场，严格执行限购政策，引导市场增加供应量。
    其次，地方政府高度防范高端楼盘的集中成交再度推高均价。从广州限售政策指向来看，其实主要是针对高端楼市的成交。此外，从今年一线城市的历史成交数据来看，过去几个月部分城市高端楼盘成交集中放量，导致市场成交均价从结构上被拉升，从而推动整体楼市价格向上走。
    从以上方面来看，尽管“限售”是为了防止高端楼盘集中成交从而推高房价，但“限售”政策并不合理，不利于高端楼盘市场继续以价换量。
    其实，过去几个月高端楼盘放量原因主要有两方面：一，这些高端楼盘以低开或降价的方式引起购房者的关注，导致已被压抑许久的需求集中入市；二，各地在楼市限购政策执行方面不是太严格，在操作上可以采取擦边球的方式进行操作，这样，一些多套房的投资客可以通过打擦边球的方式购房，这些需求在一定程度上也拉升了高端楼盘的成交量。
    从以上分析可知，如果高端楼盘“限售”，那么，这些楼盘即使降价也没有办法取得销售业绩，具有购房资格的人群也没有办法购买。从一定意义上来讲，“限售”不利于市场自由竞争，不利于高端楼盘继续以价换量，符合购房资格的人群也没有办法购买已经被限购的项目（甚至降价的项目）。
    因此，广州限售政策，尽管短期内可以控制高端需求入市而带来的结构性房价上涨。但是，“限售”只能控制其短期内没有办法成交，而购房者一旦入市，势必会影响到未来的房地产市场的量价走势，广州“限售”高端楼盘，从根本上难以控制房价上涨。
    因此，当前来讲，严格执行限购政策，尽可能让市场增加供应量，防止形成相对紧张的市场供求关系，而不是限制楼盘入市。同时，也要防止打擦边球的政策继续执行，坚持去投资化的楼市调控政策，防止不合理的需求进入高端楼市。
    在调控政策再度收紧的背景下，年内房地产市场将走向何方？
    笔者认为，房价在第四季度难有反弹的机会，虽然个别城市的房地产市场存销比在降低，开发企业也在炒作，但限购与限贷本质上并没有松动或者取消，去投资化的楼市调控政策还在执行，外来资金仍然无法影响房地产市场价格的走势。在限购严格执行、限售等政策执行下，高端楼市成交会走低，有可能继续以价换量的市场状态，但是，整体市场均价仍然会保持相对稳定状态。
    同时，自住需求仍会继续放量，政策层面不会对于这些楼市需求进行控制和打压。楼市没有加时赛，2012年“跑得快”不会错，只有“跑得快”的企业才能赢未来。当前市场当中降价幅度收窄甚至个别项目的涨价行为，势必会影响这些项目的去化速度，从这个角度来讲，降价幅度收窄、涨价行为不一定会利于这些企业在当前相对胶着的市场背景下跑赢市场。
    降价幅度收窄、涨价行为这种博弈市场的做法或许会获得短期内的利益收益，但是，在“买涨不买跌”难以形成的市场背景下，相对于“以价换量”、以时间换取发展空间的做法，降价幅度收窄甚至个别项目的涨价行为只能让现有项目停滞不前，降低项目及企业的资金周转率，由此有可能会丧失更多的发展机会。（作者为同策咨询研究中心总监）