房企借养老地产圈地恐落空
来源：华夏时报
发布时间：2012-09-21 20:18:00
摘要：自养老地产的概念出现以来，企业借养老地产圈地的质疑声就没有停止过。而相关企业却感到“委屈”，认为政府并没有给予养老项目应有的优惠。
正如一位业内人士向记者形容目前的养老地产形势是“一片混战”一样，养老地产的用地的性质也是一片“混乱”，因为一个养老社区内，可以包含三种不同性质的用地。
自养老地产的概念出现以来，企业借养老地产圈地的质疑声就没有停止过。而相关企业却感到“委屈”，认为政府并没有给予养老项目应有的优惠。
近日养老综合用地明年将正式亮相北京土地招拍挂市场的消息，显示出政府对养老地产的支持。然而，有业内人士认为，养老用地招拍挂后，企业的盈利空间将变窄。
五花八门的养老用地
在北京太阳城董事长朱凤泊的眼中，养老地产的土地性质决定项目的命运。
“目前，不少养老地产的用地是通过招拍挂形式获得的商业地块，商业地块40年的使用年限使其很难获得银行的贷款，融资上比较困难。在商业地块上的项目因为产权年限少，难以满足两代人的需求，因此买的人会有顾虑。这给养老地产带来了一定的制约。”朱凤泊表示。
北京市国土局日前宣布，《北京市2013年度国有建设用地供应计划》已开始编制，其中养老设施用地将纳入本市年度国有建设用地供应计划。
研究养老地产多年的清华大学建筑学院教授周燕珉向记者表示：“虽然现在还不知道养老设施用地的细则，但是，这个政策出了就比不出好，对养老地产有很大的促进作用。”
事实上，在目前的养老地产项目中，企业获得土地的方式可谓是各显神通。
北京太阳城是全国最早打出养老地产概念的项目之一。朱凤泊拿到太阳城项目用地的时候，还没有土地招拍挂的政策，通过协议出让拿到土地的朱凤泊将原本打算单纯作住宅的规划改成了养老地产。
而在威海威高华锋置业总经理门清云位于威海的养老产业项目中，同时存在着三种用地性质的地块，分别用作不同的用途。
门清云向记者表示，养老地产的土地获得有三个途径。一是以招拍挂的形式获得，在这样的地块上盖的房子可以出售。二是通过租赁获得，一般用于做社区配套。三是政府划拨用地，在这样的地块上只能建养老院、福利护理院这样的机构。
在门清云的项目中，以招拍挂形式获得的土地目前有200多亩，是2011年以7200万元获得的商业地块。另外据门清云介绍，另有800亩地块是政府有意定向做养老地产，也将以招拍挂形式出让，但是，当记者询问如何可以确定企业一定会获得这些地块时，门清云只是向记者表示了取得这些地块势在必得的信心。
此外，打出养老的概念，搭上医疗用地的企业也不在少数。北京燕达国际健康城的项目的用地性质是医疗用地，用地性质给了养老地产开发空间的同时，项目也受到了某种制约，即只能采取非开发的模式，因为医疗用地是没法分割产权的，所以你不可能像卖房子一样去卖，一定要通过运营来获取商业价值。显然这将对项目前期的财务成本的测算、产品未来的策划要求更高。而据了解，目前有不少企业都在论证通过医疗用地做养老地产。
招拍挂后盈利空间变窄
将养老项目不是持有而是用于销售的做法，是外界质疑企业借养老概念圈钱的主要原因。现实中，当项目冠之以养老地产概念时，售价一般高于周边普通住宅。朱凤泊就坦言，自己的养老住宅比周边普宅要贵25%-30%，原因是精装修和配套设施。
一位关注养老地产的业内人士向记者表示：“目前，通过销售回收现金仍然是养老地产的主要盈利模式。这种项目的开发和销售，一定意义上并不能称之为养老型的社区建设。对于企业来说，由于开发的费用比较高，资金的回收期较长，加上缺乏相关政策的支持和鼓励，大部分开发商都不太愿意建设真正的养老型社区。”
事实上，将养老用地单独招拍挂的办法多年前就被业内人士广泛讨论。REICO工作室在去年就发布报告称，在土地出让时规定一定比例的老年住宅土地；对配建老年住宅的项目适当给予一定的土地出让方面的优惠，配备一定比例的公建用地用于建设养老服务设施。
因此，对于此番养老设施用地的招拍挂，不少业内人士都认为将给养老地产带来很大的促进作用。然而，也有人对此表示质疑。
辽宁蔚蓝房地产公司董事长于浩波认为，养老地块与保障房建设一样，是将养老的任务压在政府身上，而企业在其中盈利空间并不大。
于浩波向记者表示，单独的养老地块划拨是政府一相情愿的做法，企业难以生存，养老地产应当走市场化的道路，养老地块不是市场化的产物，即使是只收土地出让金，也难以运作下去，如果没有盈利机制，将来运营的成本会很高，难以为继。在于浩波看来，将房子盖好，卖出去是正确的，这样不仅能回笼资金，而且也符合广大业主希望拥有产权的愿望。
而在门清云看来，政府单独将养老地块招拍挂是政府对养老地产的支持，虽然这样对企业来说可能是微利，但是只要赚钱就会有企业去做。但是，门清云认为，养老地块的供应显然难以满足需求。
显然，如何使企业利润最大化是分歧的关键所在。
上述关注养老地产的业内人士表示，把养老地产当做概念是普遍现象。尤其是目前普通住宅不好卖，养老地产概念成为不少企业销售项目的出口。在养老地产中打政策擦边球的现象比较多，一些项目采用先公证不过户的办法卖给限购人群。
自养老地产的概念出现以来，企业借养老地产圈地的质疑声就没有停止过。而相关企业却感到“委屈”，认为政府并没有给予养老项目应有的优惠。
近日养老综合用地明年将正式亮相北京土地招拍挂市场的消息，显示出政府对养老地产的支持。然而，有业内人士认为，养老用地招拍挂后，企业的盈利空间将变窄。
五花八门的养老用地
在北京太阳城董事长朱凤泊的眼中，养老地产的土地性质决定项目的命运。
“目前，不少养老地产的用地是通过招拍挂形式获得的商业地块，商业地块40年的使用年限使其很难获得银行的贷款，融资上比较困难。在商业地块上的项目因为产权年限少，难以满足两代人的需求，因此买的人会有顾虑。这给养老地产带来了一定的制约。”朱凤泊表示。
北京市国土局日前宣布，《北京市2013年度国有建设用地供应计划》已开始编制，其中养老设施用地将纳入本市年度国有建设用地供应计划。
研究养老地产多年的清华大学建筑学院教授周燕珉向记者表示：“虽然现在还不知道养老设施用地的细则，但是，这个政策出了就比不出好，对养老地产有很大的促进作用。”
事实上，在目前的养老地产项目中，企业获得土地的方式可谓是各显神通。
北京太阳城是全国最早打出养老地产概念的项目之一。朱凤泊拿到太阳城项目用地的时候，还没有土地招拍挂的政策，通过协议出让拿到土地的朱凤泊将原本打算单纯作住宅的规划改成了养老地产。
而在威海威高华锋置业总经理门清云位于威海的养老产业项目中，同时存在着三种用地性质的地块，分别用作不同的用途。
门清云向记者表示，养老地产的土地获得有三个途径。一是以招拍挂的形式获得，在这样的地块上盖的房子可以出售。二是通过租赁获得，一般用于做社区配套。三是政府划拨用地，在这样的地块上只能建养老院、福利护理院这样的机构。
在门清云的项目中，以招拍挂形式获得的土地目前有200多亩，是2011年以7200万元获得的商业地块。另外据门清云介绍，另有800亩地块是政府有意定向做养老地产，也将以招拍挂形式出让，但是，当记者询问如何可以确定企业一定会获得这些地块时，门清云只是向记者表示了取得这些地块势在必得的信心。
此外，打出养老的概念，搭上医疗用地的企业也不在少数。北京燕达国际健康城的项目的用地性质是医疗用地，用地性质给了养老地产开发空间的同时，项目也受到了某种制约，即只能采取非开发的模式，因为医疗用地是没法分割产权的，所以你不可能像卖房子一样去卖，一定要通过运营来获取商业价值。显然这将对项目前期的财务成本的测算、产品未来的策划要求更高。而据了解，目前有不少企业都在论证通过医疗用地做养老地产。
招拍挂后盈利空间变窄
将养老项目不是持有而是用于销售的做法，是外界质疑企业借养老概念圈钱的主要原因。现实中，当项目冠之以养老地产概念时，售价一般高于周边普通住宅。朱凤泊就坦言，自己的养老住宅比周边普宅要贵25%-30%，原因是精装修和配套设施。
一位关注养老地产的业内人士向记者表示：“目前，通过销售回收现金仍然是养老地产的主要盈利模式。这种项目的开发和销售，一定意义上并不能称之为养老型的社区建设。对于企业来说，由于开发的费用比较高，资金的回收期较长，加上缺乏相关政策的支持和鼓励，大部分开发商都不太愿意建设真正的养老型社区。”
事实上，将养老用地单独招拍挂的办法多年前就被业内人士广泛讨论。REICO工作室在去年就发布报告称，在土地出让时规定一定比例的老年住宅土地；对配建老年住宅的项目适当给予一定的土地出让方面的优惠，配备一定比例的公建用地用于建设养老服务设施。
因此，对于此番养老设施用地的招拍挂，不少业内人士都认为将给养老地产带来很大的促进作用。然而，也有人对此表示质疑。
辽宁蔚蓝房地产公司董事长于浩波认为，养老地块与保障房建设一样，是将养老的任务压在政府身上，而企业在其中盈利空间并不大。
于浩波向记者表示，单独的养老地块划拨是政府一相情愿的做法，企业难以生存，养老地产应当走市场化的道路，养老地块不是市场化的产物，即使是只收土地出让金，也难以运作下去，如果没有盈利机制，将来运营的成本会很高，难以为继。在于浩波看来，将房子盖好，卖出去是正确的，这样不仅能回笼资金，而且也符合广大业主希望拥有产权的愿望。
而在门清云看来，政府单独将养老地块招拍挂是政府对养老地产的支持，虽然这样对企业来说可能是微利，但是只要赚钱就会有企业去做。但是，门清云认为，养老地块的供应显然难以满足需求。
显然，如何使企业利润最大化是分歧的关键所在。
上述关注养老地产的业内人士表示，把养老地产当做概念是普遍现象。尤其是目前普通住宅不好卖，养老地产概念成为不少企业销售项目的出口。在养老地产中打政策擦边球的现象比较多，一些项目采用先公证不过户的办法卖给限购人群。
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