降价楼盘变身涨价先锋北京热销项目涨幅超二成

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘勇 北京报道
 
    随着楼市回暖，一些之前以价换量的热销楼盘摇身一变成了涨价先锋。
    《华夏时报》记者通过对比今年5月份以来热销项目的价格变化发现，不少项目在7月份（截至17日）的均价与之前的价格低点相比，上涨幅度达到近20%。
    但北京中原地产研究总监张大伟认为，只要调控政策不放松，房价并不存在大涨的基础。
热销项目普涨近20%
    去年年底，以近乎“赔本价”入市的龙湖时代天阶销售一直名列前茅，是以价换量的成功范例，该项目价格一直处于稳步上涨中，7月份13536元/平米的价格比其开盘价上涨了26%。位于昌平的融创长滩壹号的均价由2月份最低点的16422元/平米，上涨到19643元/平米，涨幅近20%。位于通州的K2百合湾的价格从4月份的18890元/平米上涨到7月的25337元/平米，短短三个月，涨幅高达25%。
    事实上，最近涨价的项目不少都曾是“以价换量”的先锋，这些项目以价换量成功之后，开始迅速进入涨价阶段。中粮万科长阳半岛项目，5月成交均价为14922元/平米，而7月份，均价涨到16101元/平米。鸿坤曦望山5月实现销售回款6.07亿元，而其成交均价17997元/平米比前期下降了1000-2000元/平米，如今项目价格又涨回到18747元/平米。包括融创长滩壹号、华业东方玫瑰都是大幅降价又涨价的典型。
    据北京中原地产统计，7月上半月成交量占据全市前100名的项目，与在6月全月成交量占据前100名的项目重合的，累计有55个项目，这55个项目7月上半月签约2871套，在这2871套中，均价上涨项目数量为41个，占据总项目数量的75%。
    亚豪机构副总经理任启鑫向记者表示：“这些项目成交均价的上涨，一方面有可能是后期推出楼座品质的提升；另一方面则是房企主动提高了在售项目价格。”
    然而，涨价似乎并没有影响到这些项目的销售，记者在保利春天里的售楼处发现，虽然价格上涨近30%，但是售楼处里仍然非常热闹。涨价后的K2百合湾，7月份（截至17日）成交金额已超过1亿元，这个数字比6月份的6012万元多出近一倍。融创长滩壹号也实现成交106套，毫不逊色于大幅降价的5月份。
    任启鑫表示，近期成交量的大幅回升，使得多数房企回款颇丰，缓解了自调控以来资金链紧张的情况，部分项目甚至在数月之内完成了全年销售业绩，企业追求利润最大化的本质使得其在危机暂解之后，开始逐渐提价。而从宏观政策来看，近期频频推出的下调存准率以及降息政策，使得企业多做出政策底部已现的判断，对于未来市场发展预期良好，因此提价起来更有底气。
地王推高房价预期
    现在的情形，让不少业内人士将下半年的走势定义为“涨”，他们不确定的只是“涨多少”。
    亚豪机构数据显示，7月1日至17日，北京商品住宅共实现成交7128套，相比6月同期增长34%，预计7月全月成交量也将连续第三个月再创新高。数据显示，北京楼市6月均价突破2万元/平米以后，在7月上半月，北京新建住宅均价依然稳定在2万元/平米以上。
    值得关注的是，在经历了将近半年的冷清之后，近期开始进入活跃状态的土地市场，给开发商打了一针“强心剂”。
    继万柳地王之后，日前拍出的大兴旧宫地块楼面价高达15918元/平米，而此前该区域内的地块楼面地价从未超过万元。而最近北京出让的数宗住宅用地也摆脱了底价成交的命运，溢价率开始徘徊在40%-50%左右。
    张大伟向记者表示：“从最近拍出地块的楼面价和目前区域内整体市场的销售情况对比，可以反映出部分开发商对房地产市场的乐观程度有明显提高，房价再跌的可能性接近于零。”
    虽然信心大增，但是开发商并不认为价格存在暴涨的可能性。
    一位房企总经理向记者表示：“我们判断下半年跌的可能性很小，有继续上涨的力量，但是爆发式上涨的可能性也不存在，毕竟调控政策依然没有放松。”
    张大伟认为，目前成交量已经处于限购后的高点，但是整体市场相比限购前依然差距比较大。特别是二手房相比限购前差距很大，所以目前成交量依然处于回暖过程中。由于新开工全面触底，7、8月淡季推盘量较小，全年成交量最高点在9、10、11月出现的可能性非常大。整体下半年的市场成交量将会超过上半年，在调控微松的影响下，恐慌性入市量是可以支持目前的成交量继续放大20%左右，但恢复2009-2010年高成交量的可能性不存在，房价上涨的幅度也不会过大。

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