房地产调控或小幅加码

杨红旭

    房地产市场变化的速度，超出了人们的预期。今年第一季度时，楼市天气还是冷嗖嗖的，孰料5-6月商品住宅的成交量就创了去年1月以来的新高。与此同时，不仅部分新盘折扣消失，而且二手房房东们也跳价忙不停。全国70个大中城市房价连跌8-9个月后，也出现了止跌苗头。
    在此形势下，楼市调控面临新的压力。于是，7月7日，温家宝总理在江苏调研时强调：目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨，必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，促进房价合理回归。更值得关注的是，温总理还严厉地表示：决不能让房价反弹，造成功亏一篑的局面。自今年3月全国“两会”以来，已久未听到如此严厉的表述。
    回顾本轮房地产调控，温总理讲话与房地产新政，交织在一起，基本上隔几个月就会露次面。很多人关心，本次讲话之后，会否将有新政出台？总体而言，当前形势非常复杂，存在较大变数。
    一方面，当前房价面临重新上涨的压力，不出新政则下半年必涨无疑。光靠领导表态，效力有限，调控精神要想转化为执行力，还需相关细化文件予以保障。比如，就在温总理讲话之后，北京仍曝出了全国新地王；另一方面，当前宏观经济仍在探底，稳增长已取代抑通胀，成为中央首要关心之事。而全国房地产开发投资增幅已低于全社会固定资产投资增幅，事实上房地产业已在拖经济“后腿”。另外，全国房屋新开工量已出现负增长，对于上下游行业的利空影响趋于显著。如果继续给房地产“吃猛药”，肯定不利于经济增长。在抑房价和稳增长之间，客观上需要房地产调控“走钢丝”。
    不过，综合各种因素，笔者认为接下来相关部门仍可能出台一些细化措施，以“通知”的形式，既传递出国家抑制房价反弹的决心，又让相关执行部门和地方政府提高政策的可操作性。至于内容，总体上可能以强调限购、限贷、限价等旧政为主，同时推出少量更有针对性的新政策，增加抑制投资投机性购房需求的砝码。
    首先，限购政策将收紧。截至目前，全国46个城市仍在继续执行限购，然而近段时间以来，很多限购城市的高档房、豪宅销售有所活跃。其实不用思考和查证就可知，豪宅的购房者多数应属限购对象。限购就像一道门，对于部分被限对象来说，正门不让进，就走侧门，侧门还进不去，就跳窗而入。国情使然，很多事情总有回旋的余地。而有些地方监管部门，对此睁只眼、闭只眼。对此，温总理讲话中已提到：对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和购房个人，要严肃查处。这是首次明确提出要对这三类主体，进行查处。
    其次，地方问责有所加强。2010年的调控政策中，已明确要对保障房和调控房价不力的地方官员，实行问责。2011年又要求各地制定年度房价控制目标，不达标者要问责。老实讲，问责制度，很有必要，但很多情况下，雷声大，雨点小，不足以威慑地方政府。值得关注的是，除了有媒体报道的北京、上海等少数城市，多数地方政府都没制定今年的年度房价控制目标，国务院或相关部委也并无公开要求。下半年，预计会加强对房价上涨过快地方官员的约谈或问责，会否重新要求各地重操房价控制目标一事，值得观察。
    其三，推进房产税改革。要把抑制房地产投机投资作为一项长期政策，这就意味着要有手段方面的优化和完善。限购、限贷算是一种手段，但只能是暂时性的行政干预手段，从长期来看，应慢慢过渡到经济调控手段，比如税收手段。我国房地产税负整体较重，但更重要的是结构不合理，开发和交易环节税收多，持有环节税收少，对私人住宅一直免征。去年1月上海和重庆率先推出房产税试点，今年初相关部委对于二市去年的征税情况进行摸底调研。值得关注的是，近日温总理在江苏表示：抓紧研究推进房地产税收制度改革。由此推测，下半年推出第二批房产税试点城市的可能性较大。
    其四，继续保护刚需。首套住宅，尤其普通商品住宅需求，将是重点扶持的对象，主要体现在房贷上面，预计八五折利率将成为主流；是否会进一步将90平方米以下小户型的首付降至最低二成，并非没有可能性。另外，还有可能对于开发普通商品住宅的开发商，给予更多的政策优惠。最后，继续稳步推进保障性安居工程建设，尽快形成有效供给，此乃题中应有之意。（作者为上海易居研究院副院长）

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