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独栋3亿 “楼王”急入市 禁墅令助推别墅价格上涨

作者:刘勇

来源:华夏时报

发布时间:2012-07-13 20:59:00

摘要:在北京万柳地王“横空出世”之际,“楼王”频出也引发业内关注。

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 刘勇 北京报道

    在北京万柳地王“横空出世”之际,“楼王”频出也引发业内关注。
    楼王作为项目中最贵的房源,动辄以千万计。这种级别的产品由于总价过高,一般都在市场热度较高的情况下才会推出。然而,记者发现,最近开发商开始密集推出楼王项目。
    日前,位于通州的别墅项目“运河上的院子”推出每栋总价高达3亿元的别墅,共计12栋,总货值高达36亿元。此外,保利东郡、万科如园及凯德锦绣等项目也纷纷推出楼王产品。
    “开发商选择在这个时候主推楼王,一方面是看到市场回暖,另一方面是借机宣传项目,从而带动整个项目的销售。”中原地产研究总监张大伟向《华夏时报》记者表示。
“楼王”集中入市
    截至2012年6月,全北京在售与待售独栋别墅仅1300套,其中含有亿万级楼王的项目不足十个,将亿万级产品做成组团的,仅“运河上的院子”开发商泰禾集团一家。另据记者了解,泰禾此番推出的别墅产品单套面积超过2000平方米。今年二季度,“运河上的院子”成交一套单价10万元/平方米、总价6500万元的别墅,这是北京二季度成交单价最高的别墅项目。
    实际上,上述项目的地块早在2003年便拿下,近10年的项目运作时间,仅地价升值一项就十分可观。因此,有业内人士质疑泰禾有“捂盘”嫌疑。
    在政府近期屡次强调坚持房地产调控的大环境下,各类高端住宅却逆势入市。亚豪机构总监郭毅向记者表示:“借着楼市的回暖,特别是高端住宅的回暖,别墅也借机入市。而且目前的经济形势也是比较合适的时机。实体经济不景气,银行信贷开始宽松,高端客户手中的资金需要有一个出口。”
    实际上,楼王频出恰恰可以看出开发商在此轮回暖中的心态。
    张大伟表示,现在推出楼王是开发商看到高端住宅市场的回暖,加之万柳地王出现,这个时候推出楼王可以借助这些力量,加快去库存。这从另一侧面也表现出开发商对下半年市场不确定性的担忧,他们希望可以把握住这一轮市场回暖的时机。
禁墅令的“反作用”
    助推楼王出现的还有国土部再次重申的“禁墅令”。二季度,国土部再次下达“禁墅令”,明令“停止别墅类用地供应”,其结果是作为高端消费产品的别墅住宅的销售量井喷。
    数据显示,6月份北京别墅成交创调控以来新高。
    根据亚豪机构数据统计显示,6月份北京别墅市场共有57个项目实现成交,环比上月增加5个。57个项目共实现别墅类产品成交351套,成交面积11.7万平方米,环比上月分别增加22.7%和5.4%。一些久未有成交的老项目开始再次有了成交,例如阿凯迪亚庄园、山水墅、清锦源这些已经渐渐淡出人们视线的老盘也开始有零星成交。
    另据第一太平戴维斯数据显示,第二季度,高端别墅平均成交价格环比上涨4.1%,至每平方米39264元。中骏绿洲庄园、金科王府和远洋·LAVIE共计为高端别墅市场新增112套供给;同时成交量环比提升163%,达到242套。
    郭毅表示,别墅用地禁批8年,别墅产品未来的趋势一定是减少的,存量的逐步减少使别墅的升值空间比较大。如老牌别墅项目郦宫单套总价由最初的1000万元,已经卖到如今的4000万-6000万元。
    然而,虽然别墅项目都希望趁着此轮回暖,加快存量的消化,但是日子好过的别墅还属于个别现象。
    一位有别墅营销经验的业内人士向记者表示,单套3亿元的别墅可以称得上北京同类产品中的最贵,但是通州并不是传统的别墅区,与集中于中央别墅区的项目相比,泰禾的12栋墅王想要得到目标客户群的认可有一定难度。
    事实上,远洋地产旗下的远洋天著项目所在的亦庄同样不是传统的别墅区。业内人士向记者透露,当初远洋天著所在的地块比较贵,这决定了必须将其打造成一个别墅项目。但是由于目标客户对亦庄区域并不认同,因此天著的销售让远洋“很头疼”。
    “信贷政策的放松及利率的下调有助于高端住宅成交量的增加,但限购政策的持续实施将使高端住宅价格的上涨空间有限。”第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼告诉记者。

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