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温州民间资本生态调研报告

作者:高和资本

来源:华夏时报

发布时间:2012-08-03 21:43:49

摘要:温州民间资本生态调研报告

   
    6 月中旬,高和资本与住建部政策研究中心一同去温州进行了实地调研。通过与银行人士、企业主及相关部门的密集访谈,获得了大量一手资料。温州民间资本和房地产的真实现状,是这场危机背后的推演逻辑,以及金改后温州民间资本到底该何去何从是最受关注的三个话题,也是本文阐述的核心内容。
温州房地产市场概况
    根据国家统计局的数据,2012年5月温州市新建商品住房价格指数同比为84.9,二手房价格指数同比为82.9,成为全国70个大中城市中房价下降幅度最大的城市。
    如果说新建商品住房由于远近位置变化的原因,房价变化不能完全说明问题的话,那么二手住房价格的变化最能反映当地市场的情况,其下跌幅度之大是第二位城市的2倍多。
    实际上,调研的情况远比统计局公布的数据更为严峻!以温州公认的豪宅项目鹿城广场为例,2011年二手房价格最高峰达8万元/平方米,而现在拦腰斩断下跌至2010年的开盘价4万元/平方米也不宜出手,甚至有喊出3.8万元/平方米的案例。再如温州下辖的瑞安县,2011年的房价曾“破四(万)冲五(万)”,号称全国房价最高的县,如今房价普遍下跌了1万元/平方米以上。
    此外,不同户型、不同类别的房地产产品,市场的抗跌性完全不同。昔日地王置信广场楼面地价3.8万元/平方米,精装大宅开盘价仅为4.5万元/平方米依然无人问津,而88平方米的小户型一售而光。在住宅市场大幅降价的同时,商铺价格只跌了一成,因此许多投资人转投资商铺和写字楼。
民间资本市场
    随着房地产市场的下滑,民间信贷的风险也不断加剧。2011年温州法院民间借贷类案件收案12044件,标的近54亿元。而2012年1至4月份,温州法院已收民间借贷类案件6510件,标的38.5亿元,民间借贷案同比上升近89%。
    同时,据温州担保协会数据,2007年温州共有370多家担保公司。经过这场危机后,协会成员只有51家。全市原有40万家企业包括个体工商户,今年跑了200多家扩张快负债高的中型企业,倒闭的约有10%,受到危机影响的企业占八成。
    许多民营企业主深陷债务泥潭不能自拔,与其过度参与房地产投资有直接关系。过去几年,绝大多数温州企业主通过投资房产、投资民间借贷、投资土地和项目开发等形式参与到房地产市场中,在此次温州金融危机中无一例外受到了影响。除经济损失之外,更为严重的是温州人信心被破坏,原有的民间信用体系受到严重冲击。调研中基本所有的受访者都表示,即使是乐观估计,实业完全恢复也需要五年,信用体系恢复则要十年。
危机爆发的根源
及背后的推演逻辑
    一句话,危机的根源始于信贷急速宽松。
    2008年信贷规模暴涨是温州危机的导火索。在四万亿救市的大背景下,银行的放贷压力陡增,信贷员常常追着老板放贷。而过去这些企业只能靠民间融资,现在银行来求你贷款,而且利息又很低,企业当然欣然纳之!但实体企业由于外需疲软、成本上升等原因,实业根本不赚钱。此时,阻碍发展的已不再是资金,而是投资的机会。而过去投资股市、投资山西煤业的惨败教训与投资房产的丰厚收益形成了巨大反差,因而对投资房地产的热情高涨,他们对投资房产或已不满足,或已受到限制,进而转向投资地产,在温州本地甚至全国购买土地或投资房地产项目。2011年温州全年完成房地产开发投资680.55亿元,同比增长了151.6%。温州市发改委在总结2011年工作时指出,“投资结构有待优化,工业投资比重偏低,房地产投资特别是土地购置费占比偏高。”
    由此,最后形成的逻辑是:企业主利用自有资金和民间资金购买土地,再将银行贷款注入。2011年银根收紧后银行只收不贷,只得靠民间高利贷维持,而房地产市场在持续调控下成交和价格下降,资金无法及时回笼。于是资金链断裂,作为融资平台的实体企业、高利贷及背后的担保人无一幸免。投资房地产赚钱优于实体经济,信贷规模放大又急剧收紧,无疑是导致本次危机发生的最重要诱因。当然,温州人自身对投机暴利的疯狂追逐也是重要原因。
    温州银行界有个抽样调查数据能说明上述大气候变化情况。2008年末企业部门的总资产中,民间融资占11%,银行融资占48%。到2011年末,民间融资占比速升至27%,银行融资占比则速降为31%。
温州民间资本何去何从
    从3月28日国务院正式推出温州金融试点以来,虽然三个月的时间里并没有大的突破,但它仍可以折射出中国金融改革大的方向。任何改革都是试错和调整不断反复和改进的过程。目前来看,政府希望强压银行给中小企业贷款只是徒劳。在没有可赢利的投资机会之前,甚至降息的效果也相对有限。我们的建议主要有以下三点:
    第一,对现有民间资本进一步松绑,加大推进利率市场化进程的力度,尤其是对民间资本投资村镇银行不要过多限制。
    第二,用现代金融投资手段取代原始的民间借贷。以血缘关系亲友关系为纽带的民间借贷,一旦发展为陌生人间的融投资关系,朴素的信用体系就显得很薄弱。现代社会要用现代的金融服务平台,如信托、基金、小银行等来为民间资本服务。
    第三,民间资本要改变投资房地产的形式。温州人投资的三个主渠道——高利贷、炒房和股票都受到重创。未来的投资出路在于商业地产或以基金和信托为代表的证券化产品。

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