深圳新土改避谈小产权

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘力图 深圳报道

   深圳布吉镇密集的小产权房片区，5月以来时常遭到滂沱大雨的偷袭。经暴雨冲刷后，贴满了小产权房销售广告的墙壁上留下了一道道因广告纸掉色的红绿痕迹，但转眼过后，崭新的销售广告贴纸迅速被再次贴上，覆盖在褪色的广告“海洋”中。
    5月25日，深圳正式启动第二次土地管理制度改革，但在新土改总体方案中，被业内人士认为是土改成功与否关键因素的小产权房“确权”问题却云山雾罩，更没有任何实施细则，深圳市土地相关部门面对小产权“确权”也是讳莫如深。
    但这丝毫没有惊动小产权房市场上的正常交易。“开发商还是想咬得死死的，能放盘套利就继续套利，手中有钱不怕与政策赌时间。”一名深圳的小产权房开发商老宗向《华夏时报》记者道出他们的真实心态。
深圳二次土改的机会
    以5月25日为起点，深圳市从2010年就开始酝酿的本轮土改正式启动，这是深圳历史上第二次在土地管理制度方面的改革，同时也是中国历史上第三次土改试验的尝试。深圳，这个改革派的大儿子将作出何种突破引发外界关注。
    据相关媒体报道，根据改革方案，深圳将以“产权明晰、市场配置、节约集约、科学调控”作为土地管理制度改革原则，先行先试，建立高度城市化地区土地利用和管理新模式，建立土地资源市场化配置的作用、实现土地利用高效化和土地管理的法制化。
    而土地分类确权、完善土地市场化运行机制和土地资本化尝试与探索，则是深圳本轮土地改革的重点。
    “深圳要是再不通过旧城改造释放出土地资源，这个城市的资源就无法盘活了，开发商无所适从之余，政府的财政收入也受到很大影响。”一家全国性上市房企副总曾跟本报记者提及过深圳加速土改的意义。
    深圳本轮土改，加大了在城市土地功能调整和审批权力方面的自主权，上述开发商口中的土地二次利用开发能力优势也会凸显。
    “希望土地资本化探索能为一直被土地收入束缚着的地方财政收入作出探索性改造，这也是中央寄予深圳的希望。”深圳市政府相关部门负责人向本报指出，全国各地都在研究如何解决这一难题，深圳的改革应该能给出一些指引性方向。
    有媒体指出，深圳土地规划和审批自主权的扩大，使得一些原本通过土地划拨等方式占有土地的企业受益。据统计，包括深康佳、特力A、宝安地产（原名深鸿基）、深天地、深桑达、华侨城、沙河股份、深业集团、中粮地产、招商地产、深振业、深天健等一大批深圳企业都通过城市更新改造，获得大量可开发的土地资源。
无从下手的小产权
    在深圳土改试水中，被外界热议的小产权房处理问题，被深圳多位专家视为土改成功与否的重要考题。
    深圳市综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁近日对媒体表示，小产权房确权不能有效实施的话，深圳土改就会出现一个巨大漏洞，（效果）就会大打折扣。只有把这块突破了，才谈得上土地二次更新和招拍挂改革，并延续到土地资本化等改革措施上。“最重要的这块不动起来，其他都连带不上。”他说。
    然而，奇怪的是，记者在采访深圳市规划和国土资源委员会等多个相关部门时，相关负责人不断地否认将会采取进一步的措施治理小产权房问题。在谈及小产权房的土地归属等历史问题，以及领导层对小产权房的态度时，多方负责人选择避而不谈。
    随后记者走访了位于深圳布吉区的小产权片区，发现在当地开发商眼中，“小产权确权”似乎仍旧是一个遥远的话题。
    “确权？清理？这个话题已经讨论很久了，估计短时间内也很难有个对策。”老宗整个家族都在深圳从事小产权房开发和销售业务，这位老行家得知深圳近日的“土改”再次掀起小产权房的热议后对《华夏时报》记者说，所谓的确权很难实施，短时间内也不会对这类房屋的开发有实质性的影响。
    老宗的侄女在布吉镇开的小产权房中介门店，面对的正是他们众多项目的一个，8栋7层高的住宅房，贴着粉红墙砖，统一安装了防盗网，“由于该项目的建筑水平在这片区域的小产权房中确实有优势，目前所有单位已售出，入住率已有7成。”老宗的侄女告诉记者。
    她所说的优势正是这些开发商所看中的这片区域的商机，如万科等大开发商已入驻，地铁已经开通，沿途多个商区也已成形等。
    这些发展格局在老宗眼里，成为了小产权房问题不可能短时间内解决的重要因素之一。
    “到底如何筛选、定性，以及规划，这需要耗时很久，但这个时间段里，交易还在不断进行，一手市场的买卖、二手房之间的交易，房屋的‘户主’难以界定，产权怎么定性，以什么作为判定？要一下子拿出方案，岂是容易的事。”老宗告诉本报记者，“政府很难掌握小产权房交易的真实数据，所以即便有方案，也只能停留在框架上，很难为小产权房市场‘量身裁剪’。”
沉在水下的纠葛
    实际上，各方深层次的利益博弈拉扯着小产权房确权、清理等措施的落实。
    “大批小产权房之所以能够得以兴建，难道只靠开发商的力量就能解决？事实上，当地的镇委、村委，以及村干部等相关机构和单位也是主导力量，小产权房的兴建，他们获得的额外收益比通过土地租让要多，如果截断了这类房屋的开发，或者确权、清理都会使当年的违规过程、不合规定的审批浮出水面，肯定会触犯到大家的利益。”
    在老宗家的中介门店中，记者留意到特意前来俗称“订货”的投资者，他们看中了某区域的房子后，就会让中介为他们留下几套。
    二次土改背景下，市场上关于政策的估量和各种传闻来袭，却并没有对小产权房的交易产生巨大的震荡。
    记者从老宗处了解到，多个小产权房开发商和投资者近几个月以来都在不断地放盘。“肯定是想要继续套利的，目前需求量这么大，放一次盘等于造一轮血。”老宗向本报谈及放盘的初衷。
    “开发商多次套利的机会还是存在的，投资者也可以从中炒房获利，一边拿着房一边拿着现金坐等政策的改变，即使某一天面临拆除的困境，他们的收益也已经达到预期水平了。”老宗解释道。
    老宗称，小产权房叫停的事被喊了很多年，但交易还存在，在建的还在建，如今要处理也不可能简单地一刀切。开发商看到这些趋势，心里还算是吃下了“定心丸”。

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