华业地产恐陷连环借款危机

为脱身 信托债务以旧换新

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘力图 广州报道

   深圳市上步中路深勘大厦20层的办公室里，位于前台大厅的墙壁上，“华业地产”四个大字赫然在目，但是室内难得见到工作人员，冷清得有些异常。
    然而，近日的一则公告打破了这里的冷清，华业地产（600240.SH）近期受到一笔10亿信托产品的拖累，不得不引入资产管理公司，进行债务重组。正值房地产信托兑付高峰期，华业地产在信托产品到期前顺利引入资产管理公司，摆脱无力还本付息的困境之余，甚至还能开拓另类融资路的典型公司案例，其脱身路线图逐渐浮出水面。
    但是不难看出的是，表面上，资产管理公司出手救济为房地产信托赢得新的应对兑付渠道。但事实上，房企只是把债务的限期分期推移，甚至在这过程积累下更多的利息只会将房企的资金压力继续蔓延。
“及时雨”华融解困
    华业地产在深圳的办公地点只是其子公司深圳市华富溢投资有限公司（下称“华富溢”）和深圳市华盛业投资有限公司（下称“华盛业”）的工商注册地址。而记者探访后发现，华富溢人员早已撤走。
    “华富溢只是华业地产位于深圳的一个项目公司，现在已经在‘售后服务’阶段，虽然工商注册还有，但大部分人马已经转战到其他项目，原来的负责人去了长春。”在深圳办公室的现场，华盛业一名姓陈的女士告诉《华夏时报》华富溢整班人马的去向。
    华业地产于5月15日发布一则公告，称其子公司深圳市华富溢投资公司曾于2010年4月向中诚信托申请借款10亿元，该笔借款期限已满。基于此，深圳华富溢及其持股44.05%的北京君合百年房地产开发有限公司拟与中国华融资产管理公司广州办事处（下称“华融”）签署相关协议重组上述债务。
    而华业地产拟为上述两公司对华融广州办事处的债务本金10亿元及需支付的相应收益等提供连带责任保证担保。
    对于担保，华业地产称，以所持子公司北京华富新业房地产有限公司、北京华恒业房地产有限公司全部股权在最高额15亿元范围内为上述债务本金及需支付的相应收益等提供质押担保并办理相关手续。
    有分析人士指出，因华业东方玫瑰园项目进展迟缓，这次重组债务的主体公司所持资产已成为收购目标，而言下之意，华业地产手中的王牌东方玫瑰园项目被外界看为“不良资产”。
    华业地产反驳媒体据此认为“华业地产无力偿还贷款”的观点，表示此次债务重组协议属公司正常资本运作，不存在无力偿还贷款情形。
    事实上，华业地产的年报并不难看。2011年年报显示，公司实现营业总收入24.02亿元，其中北京通州华业东方玫瑰家园项目实现销售收入10.69亿元，回笼资金约9.25亿元，占据了华业地产收入的半壁江山。此外，记者还了解到，截至目前该项目累计销售金额已近20亿元，其中2012年1至5月的销售额为6亿元。
    但“高杠杆运作，偿债压力增大，负债率高”仍是华业地产透露的高危信号。
    有分析报告显示，2011年末公司持有货币资金3.36亿元短期借款3.85亿元，一年内到期的非流动负债10.99亿元，短期偿债压力增大。现金净流量均为负数，资产负债率67%，扣除预收账款后负债率64%，净负债率114%，负债水平升高。
    尽管北京通州东方玫瑰家园项目预计今年实现销售金额12亿元，但有房地产金融界和银行界的人士仍不看好这12亿能够帮助华业地产轻松还债。
    而此时，华融成为了“及时雨”，据华业地产相关人士透露，华业地产在短时间内接受了华融的橄榄枝。工商银行总部的一位相熟人士向本报记者透露，能否偿还这笔债务与项目资产是否不良并没有必然的关系，华业地产有了资产管理团队所提供的平台支持，就没有必要从自身抽出现金流偿还，毕竟房地产企业如今最重要的是保证现金流，腾出的债务空间和资金量可以让项目继续推进，让房地产企业投身其他的业务。
    一位房地产业内人士表示，按照正常的情况，债务重组正在走“真正逾期前的相关程序”。他称，按照华融的一般管理情况，将会对企业进行资产整合、债券整合以及债务整合。
饮鸩止渴的融资
    值得关注的是，短暂的解困会否积压更大的兑付压力。
    有消息指称，作为华业地产的持股大股东，华业发展对信托融资“情有独钟”，曾在2010年即不惜以市价3.6折将全部持股借道信托质押套现，为此付出较高的“融资利息”。为满足上市公司的资金需求，华业发展数次将信托借款投向华业地产，据业内透露，年利率基本在13%左右。
    据知情人士向记者透露：“华业地产引入了资产管理公司后，将会拆分本应缴付给中诚信托本息的期限，或者会以别的形式。”
    “这种‘以旧换新’的方式是目前大部分房企和信托公司解决兑付到期压力的方式。”有业内人士向媒体表示，“然而，这仅仅是将到期兑付的风险往后延迟了。”
    基强联行的董事长陈基强向媒体分析，目前房地产信托产品的融资额一般是抵押物估值的3至4折，甚至有的项目达到了2折之下。这些被抵押的地产、房产、债权、项目股权等，估值较低。
    据了解，有些资本将信托产品收购，并以资产管理公司债券的名义向外发债。记者向华融打探与华业地产的收益比率，对方不愿意作答。
    “资产管理公司欲通过低成本收购信托产品，谋取变卖抵押物后的套利，其借款年利率也达到20%之高。”陈基强曾指出，不得不承认现在已成为对冲兑付风险的有效手段。
    翻查华业地产以往与中诚信托的合作项目可发现，华业地产的连环借款能力为其赢得不少的融资机会，但与此同时，按照目前大部分房地产信托产品的年利率，9%至15%是正常范围内的水平，那么，加上华融拟重组的计划融资利息，既有房地产业务也有金矿业务的华业地产很难从中喘上一口气。

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