朱孟依重整旧地

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘力图 广州报道

    车行驶在广州市兴南大道，公路南北两边的大片住宅区正是广州巨量级大盘之作华南新城板块，而这也是合生创展掌舵者“朱老农”朱孟依缔造的大型住宅项目的试金石。近日，朱孟依打出的又一张非常规牌又将这个项目带入业内视线。
    5月11日，合生创展发布公告称，朱孟依将给广东华南新城2925.8305万元，收购位于广东省广州市番禺区南村镇员岗村、官堂村南村镇华南新城B 2地块总地盘面积近1万平方米的一幅空置土地。
    在采访中，多位当地的居民向记者约摸指了指同一方向的荒芜地块，但也指出“这边还有很多地方没开发，空置土地也不少”。合生创展在华南新城板块的项目超过200万平方米，自家老板收购其中的两百分之一，到底朱孟依使出的是什么招数？
40倍收益率
    在本轮收购中，除了华南新城1万平方米的地块，朱孟依还收入了合生创展位于天津市宝坻区周良庄镇宝白公路西侧的610及611地块，总地盘面积约6558.77平方米的一幅空置土地，并将支付土地金额250万元。
    合生创展公开称，两宗地块皆是2002年收购而来的，其中的广东地块现已发展为华南新城的地区，而天津地块已发展为京津新城的地区。
    朱孟依之所以收购自家地块，合生创展公开解释道，朱孟依表示将承诺只在这两个地块上修建别墅项目，此举表示他对该两个项目所处地区的风景及环境的认同及欣赏，符合将该等项目作为合生旗舰住宅物业项目进行推广及品牌建立的目的。
    习惯于不走寻常路的朱孟依此番举动，被外界认为合生创展近期的资金压力，迫使朱孟依不得不出面为集团套现换取现金流。然而，合生创展否认了以上质疑，并强调自身在保障现金流方面，有着比较充裕的主动选择空间。
    不论质疑之声如何继续，可以肯定的是，两宗地块的卖价确实为合生创展带来了可观的盈利，但出价者不是外人，而是自家的老板朱孟依。
    据在华南新城板块已有十多年房地产开发从业经验的业内人士告诉《华夏时报》记者，上述于2002年交易的广州地块应属于协议出让，开发商直接向当地买地，价格十分低。“当年的开发商早就将地价支付完毕。”他强调。
    记者翻查自2000年至今的与此相关的土地出让报道获悉，在2000年上半年，广州市政府的城市扩张计划中，合生创展拿到了华南新城的大片土地，每平方米地价仅为330元。而雅居乐集团在2002年拿到的华南新城大量地块的价格则只为180元/平方米。
    按照朱孟依这次收购的面积为1万平方米的地块推算，当时该地块的总价只不过约在330万元左右。而合生创展出售该地价则可获得2925.8305万元收益，涨幅超过8倍。
    此外，据公开报道描述，合生创展在2002年拿下上述位于宝坻县的天津地块时，只需要付出每亩仅为6500元的平均地价。由此推算，本轮收购中的面积为6558.77平方米地块，当时的总价约为6万多元。
    十年后的今日，即便朱孟依以250万元拿下6558.77平方米土地，对合生创展来说，收益率也达到了约40倍之多。
迷城困局里的折中办法
 在房地产圈子内，业内人士在提及朱孟依的大盘王国时，常用“空城”、“兵败”、“迷失”等词汇来描述津京新城项目这片亚洲最大别墅区的成果。
    而从2003年开始便销售火热的广州华南新城也开始走下坡路，其于2011年8月新推的69套新单位即使推出的优惠直达8.1折，但半日内只售出六成的销售成绩，与当时的“日光盘”相比，被业界形容为“强差人意”。
    朱孟依此次出手收购两大新城的地块，其对于这些失意之地的重新布局也引起业内的思考。
    “朱孟依独到的眼光在权力集中的合生创展里面是不容置疑的，但随着时势的变化，昔日辉煌的大型住宅项目早就面临不少考验。”接近合生创展高层的某粤派开发商告诉《华夏时报》。
 “朱孟依要带领合生创展走出迷城，也许需要找出折中的办法，不能帮项目找到好婆家，又不忍心见到项目价值流失，或许朱老板就得自己接盘，自己来盘活这些项目，或者等待合适的时机再推出。”这位业内人士称。
 于是，他推测朱孟依坚持在这两块土地上建筑别墅项目也许与此相关。
 记者在合生创展的华南新城采访中得知，当地居民称，离上述收购地块不足5公里处，从去年1月开始，一些高档别墅抢占该项目的公共绿地。据公开报道描述，这批临江而建的别墅并不在销售范围，售楼人员中称别墅只有7栋，为三江汇流的风水宝地，居住者为合生创展的老板及其他大人物。
 随后，记者从销售中心了解到，华南新城内新建了部分高档别墅，据闻是后期更改规划而建造的，预计也不对外销售。
 由于合生创展拿下该地时并非通过“招拍挂”方式，广州市规划局的网站并没有展示华南新城的整体规划图。但在由华南新城业主提供的华南新城规划图中可见，朱孟依本轮收购的该地块位于整体项目的第三期。
 “如果改建私人别墅，再通过不公开的方式出售，这些收益将会比原来的规划更可观。”华南新城板块某房企副总监指出，开发商通过其他手段使项目增值的办法也是很常见的。
 合富置业首席分析师龙斌曾列出数据，表示从2001年到2010年，番禺房价从3085元/平方米上涨到了12912元/平方米，足足涨了4倍多。直至如今，番禺板块的房价涨幅亦有增无减。
 其中，华南新城的售价就是很好的佐证，2004年开盘时4000元左右的单价，到如今开盘价15000元/平方米，甚至是2万以上的单价。
为珠江投资上市储地？
    本轮收购自家企业地块的谜底仍有待揭开，也牵出朱孟依三年前做出的类似举动。
 2009年11月，合生创展公告称，朱孟依以33.46亿元的代价收购其胞弟及姻亲兄弟持有的韩江公司旗下位于广州番禺的2幅合计104万平方米地块，同时以2.89亿元代价向其胞姐妹出售广州越秀区项目51%的权益。交易完成后，韩江公司将成为合生创展集团全资附属公司。
 位于番禺的两地块中，部分区域为经济住房，另一部分为住宅、商业商品房用途。当时，合生创展指出由于部分地块为经济适用住房性质，现正向政府申请将其转为住宅、商业商品房用途。后来，该交易在2010年3月完成。
 此番收购行动，外界解读为，朱家在梳理和重整家族资源的过程中，也为珠江投资在商业地产和增加土地储备收录作准备。
 广东珠江投资，作为一直伴随合生创展成长的影子公司，从1993年起，合生创展投资的房地产项目中，70%的项目都与其合作开发，每次合生创展都是大股东，占有其中70%的股份。
 与此同时，珠江投资目前已发展成为投资房地产、公路桥梁、通信网络、证券、矿产、商业地产等行业的大型投资控股公司。2008年上市愿望未实现。
 “珠江投资一直是朱孟依盘活合生创展资产的关键枢纽，每次收购中，珠江投资介入后的效果都会使朱老板满意。”上述接触合生创展高层的房企人士分析，本轮收购的面积并不大，如果光靠收购套现也有些远水不能救近火，因此这与2009年发起的收购行动有异曲同工之妙。
 他分析，如果成功盘活这些项目，珠江投资再顺理成章地利用其滚雪球，为朱氏的多元化投资计划铺路，尤其是商业地产和产业地产板块的投资。
    一位珠江投资内部人士向本报透露，朱孟依有意安排二儿子朱伟航接手珠江投资工作，也许会为重新上市作准备，此前内部有传出会联合合生创展将商业地产板块分拆上市，如果是按计划进行，朱孟依和珠江投资要为此做好土地储备、项目储备等工作。

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