北京楼市现价格底部?
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发布时间:2012-05-11 22:28:26
本报记者 刘勇 北京报道
4月份,北京楼市成交复苏,降价使一些项目取得不错的销售成绩,而另一些热点项目却出现不同程度涨价,涨价后项目的成交排名也立刻被降价项目所取代。
中原地产研究总监张大伟表示,目前可以肯定,北京一些区域的价格底部已经出现,但也不会出现大涨的基础,未来价格可能会在目前的水平上维持一段时间。
底部争议
北京中原市场研究部统计数据显示:在4月份,北京销售超过30套的项目合计有50个,总签约套数为3318套,占剔除保障房总签约6201套的53.5%。其中均价环比出现下调的项目达到了25个,占据一半,而成交套数则达到了1616套,占比达到了48.7%。价格波动在3%以内的有13个项目,成交728套。成交均价上涨超过5%的有9个项目。
虽然目前成交量复苏,但是成交量的项目主要集中在降价项目。在部分城市,10%的降价项目占据了90%的签约,其他未降价项目销售量依然冷清。据记者了解,在通州,价格已经下调至1.3—1.4万元/平米的珠江拉维小镇、华业东方玫瑰等项目都取得了不错的销售成绩。
中原地产研究总监张大伟表示,北京市场恢复的主要原因是降价。其表现为,与去年相比,目前比较明显的变化是,去年卖不动的标杆项目,今年在价格下调后,一开盘就卖出了五、六成,这已经是相当不错的成绩了。
但是,价格永远是市场最敏感的因素。4月份北京热点项目的价格都有不同程度的上调,其中有一些是开盘的户型不同,一部分则是因为销售成绩不错而涨价。一些此前热销的项目在涨价后,立刻被新的降价项目所取代。
据亚豪机构数据显示,上周(4月30日-5月6日)销量最多的鸿坤理想城项目在一周时间售出了256套住宅,单个项目的销量就占据了楼市成交总量的17.5%,这应该与项目由单价21000元/平米直降至17500元/平米。中弘北京像素在2、3、4连续三个月占据北京销量排名首位,之后开始小幅提价,价格也由13263元/平方米升至15676元/平方米,却仅售出90套。
“目前可以肯定的是,北京一些区域的价格底部已经出现,销售不好的楼盘会比照同区域的卖得比较好的项目下调价格,之前未降价项目可能会迎来一次补跌过程。但是,降价后换来了成交量的项目不会再降价,同时也不存在价格大涨的基础。”张大伟向记者表示。
一步降到位
值得注意的是,去年成为房企销售保证的二三线楼市,也在今年出现了疲软现象。
一位房地产经纪机构负责人向记者表示,目前,银川、烟台、海口这类二、三线城市的楼市销售堪忧,不少知名开发商的楼盘同样面临着滞销困境,不得不请顾问公司为销售出谋划策,但是顾问公司通常除了降价也没有什么有效的办法。
上述负责人表示,去年,相比北京、上海这类一线城市,二三线城市的楼市销售还不错,全国布局的开发商靠着二三线城市的销售回笼了不少资金。但是,今年以来,一线城市的市场的疲软传染到了二三线城市,虽然其中不少城市的房价还是比较合理,在当地人民的承受范围内,政府也鼓励购房,但是销售状况却非常不好。例如在海南,除了外地人贷款比较困难外,限购形同虚设,但楼市依然非常惨淡。主要原因在于市场的氛围对购房者的影响。
据中原集团研究中心监测的数据显示,4月份全国60个城市新房的日均成交套数为5841套,环比3月的日均成交套数6941套下降16%。
对于销售成绩不理想的楼盘,这位负责人给出的建议是,价格是关键,建议开发商能优惠多少就优惠多少,一步降到位,如果这样仍然难以达到效果,那也就没什么好办法了。
5月7日,恒大地产集团发布的4月业绩报告显示,当月其销售额为81.9亿元,同比(较上年同期)增长33.1%,环比(较上月)增长103.5%,销售面积138万平方米,同比增长57.8%,环比增长126.4%。金地集团(600383)和保利地产(600048),均在销售额上实现了较大幅度的增长。而万科4月的销售金额则下滑超过3成。
北京中原统计数据显示,目前已经公布的10大上市房企,合计销售额达到了363亿,同比上涨幅度达到了22.3%,多卖了66个亿。
北京中原市场研究部统计数据显示,目前,发布一季报的A股137家上市房企合计库存高达12970亿,而在11年年报中,这一库存指标则为12150亿,一季度上市房企库存再次上涨了800亿,上涨比例达到了6.7%。
而目前的市场状况也让不少经纪公司开始担忧是否能完成全年任务。上述房地产经纪机构负责人说,今年一季度因为任务定得比较低,所以完成情况还不错。但是,二季度却差很多。接下来的6、7月份是传统的销售淡季,只能寄希望于9、10月份,相当于下半年要背起全年的销售任务。希望下半年会有一些政策方面的微调。预计今年最好的结果就是与去年持平。
但是,张大伟表示,房企并没有把宝压在下半年,而是希望在当下能多卖几套就多卖几套。因为下半年的形势谁都无法预料。
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