长安8号，剩下的果实

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 董映颉 北京报道

    如果想在近10年的楼市调控历程中，找到一个见证房地产高峰与低谷的个案，“长安8号”似乎是一个绝佳的样本。
    这个地处北京CBD核心区大望桥东南角的豪宅项目，用“命运多舛”来形容可以说是毫不过分，从2004年开始三改案名，已经经历三次转手，奥园接手后仅有的一次推盘销售成绩也并不理想，而股权纠纷也是屡屡见诸报端。如今，“长安8号”又一次被放置在“易主”的谈判桌上。
从3100万到15亿
    最先传出“长安8号”将被金利丰集团接手消息的是中国香港媒体《东方日报》。消息称，金利丰行政总裁、人称朱太的朱李月华将以约15亿元人民币的价格接手中国奥园手上长安8号51%权益。
    紧接着，3月28日一早，中国奥园就公布停牌，表示公司将发出“有关建议出售位于北京的地产发展项目长安8号之整个项目权益51%股价”的“敏感资料”。
    对于停牌和收购的消息，中国奥园仍然十分谨慎。面对记者的求证，中国奥园品牌宣传方面的负责人只表示“具体信息公司将在公告中发布”。
    不过，决定出手长安8号的全部股权，奥园显然也下了一番决心。毕竟，在长安8号这个项目上奥园可以说是“拼了血本”。
 这个最早叫做“耀辉国际城”的项目一开始属于北京王府世纪发展有限公司旗下的北京耀辉置业有限公司。2004年，北京耀辉拿得该地块，预计投资21.28亿元进行开发。但是短短几个月后，王府世纪发现自身资本不足，就将北京耀辉62%股权出让给天鸿宝业，当时出让的价格仅为3100万元。王府世纪董事长王志才持有项目的股权降至38%。
 4年后的2008年，由天鸿宝业重组而来的首开股份以“不善经营”为由，再次将手上的股权全部出让给了王志才手中的另一家公司香港世纪协润。这时，这一项目62%的股权作价已经达到4.587亿元。不仅如此，王志才要实施“耀辉国际城”回购计划，除了4.587亿元的股份转让金外，还要负担股东借款本息共计约11.41亿元的债务，共需要向首开支付近16亿元的资金。
 但到了2009年7月，由于资金紧张，王志才与奥园一拍即合成为搭档。为了获取奥园的资金支持，王志才将王府世纪90%权益注入世纪协润，并在中国香港成立泓达投资公司，同意由泓达、奥园地产各自控股世纪协润58.67%、41.33%股权。这时，奥园购得世纪协润41.33%股份的价格3.7亿元，同时向世纪协润提供4.6亿元短期贷款。
 但也许令奥园没有想到的是，填补长安8号这个窟窿，这仅仅才是个开始。
 2009年9月，奥园继续认购世纪协润2.9亿元可转换票据，至2010年9月到期后，将增持世纪协润股份至52.69%。也就是说，为获得长安8号的控股权，奥园花费了6.6亿元。
 但窟窿远未补上，2011年7月，一直受制于长安8号股权纠纷的奥园做出了最后一搏，以7.13亿港元购入这个项目在境外贷款的债权，合人民币约5.7亿元。这意味着，该笔收购完成之后，奥园地产将拥有长安8号项目96.8%的权益。为此，奥园也付出了12.3亿元的代价，这还不包括奥园对世纪协润提供的贷款和借款担保。
 最终在今年1月，王志才不甘心奥园独占长安8号，因此筹钱还清贷款，又拿回了世纪协润47.31%的股权。奥园手中长安8号项目的股权重新回到51%。
 当然，奥园对长安8号项目的付出不仅仅是购买股权，但截至去年年底，有消息称，长安8号项目所欠银行贷款、股东借款、工程欠款以及各路供货商欠款，总计约30亿元。而长安8号销售金额仅有不足8亿元。
 仅从对项目的投资额上来看，首开与王志才在转手这一项目上，并没有多大的损失，王志才向首开购买股权以及偿还负债的资金基本全为奥园的输血。但如果“金利丰将以15亿元接盘”这一消息属实的话，那么奥园无疑成了这场“转手战”中最大的输家。
成楼市调控经典样本
    无疑，这场股权纷乱的“易主”轮替之争，已经足以让人眼花缭乱。但是，一个项目经历4次易主所拼凑起来的故事版本，却折射出开发商在楼市调控过程中掌控项目与资金的艰辛与无奈。
 细心的人或许会发现，长安8号项目易主的时机，有一个共同的特点，就是都是“卡位”在房地产市场调控之季。
 其中，最早在2004年9月发生的股权转让，正值2004年土地市场的“8·31”大限。从当年8月31日之后，土地出让进入市场程序，也具有了商业价值。而到后来的2008年世纪协润接盘控股、2011年奥园获得控股以及最近发生的转让传言，则都是住宅市场调控正紧的关键时期。
 天鸿宝业接手这一项目之后，企业资金显然受到了大体量项目开发的影响。从天鸿宝业的年报来看，其现金流状况日趋恶化，负债率年年攀升。2006年其资产负债率为80%，到了2007年年底上升至83%，资金缺乏也使得项目一度停工。
 尽管2007年8月天鸿宝业获得了首开集团近160亿元的资产注入，但这部分资金只能令项目勉强重新开工，同时首开方面对这一项目的豪宅定位也并不满意。因此，当2008年楼市调控到来的时候，面对不断增加的项目投资，首开股份马上以“不善经营豪宅”为由转让了这一项目的股权。
 “2008年楼市调控到来的时候，实际上很多房企都没有应对的经验，所以不少企业为了保证自己的现金流而选择出让部分项目。” 中国房地产学会副会长陈国强表示。
 而到2010年，奥园获得长安8号项目控股权的时候，新一轮调控又到来了。比2008调控更甚的是，这一轮调控直接把投资购房需求“压在了五指山下”。而投资、改善需求的购房者正是长安8号的目标客户群。 而受这个项目销售不力加之长时间停工的影响，尽管奥园一再宣称出让股权与资金无关，但面对高达30亿元的欠款，奥园的解释似乎都显得有些无力。
 “无论是什么时期的楼市调控，对房地产企业的影响首先都是从销售开始的，而销售又直接与资金挂钩。”陈国强表示，“因此，应对调控最关键的因素是资金链，一旦出现高负债，那么为保命，房企就只能利用手中的项目或者股权来置换现金。”
产品定位惹麻烦
 北京建国路与西大望路十字路口的东南角，已经封顶一年多的“长安8号”高层楼体，从去年9月份停工至今，始终都没有什么动静。
 这样的景象与同在这个路口的新光天地、SOHO现代城、万达广场相比显得极不协调。仅仅是一街之隔，就把长安街沿线的这个角落挡在了繁华之外。
 事实上，接手这个项目的时候，奥园对长安8号充满希望。奥园主席郭梓文曾公开表示，希望项目在未来3年内能为奥园地产带来超过120亿元销售回款。尽管占据了长安街沿线的绝版位置，长安8号却没有因此大红大紫。
 2010年2月长安8号第一次开盘，当时销售均价高达8万元/平方米，成为北京最贵的楼盘。长安8号一期开盘只为奥园带来了8亿元的销售回款，这与当年郭梓文宣布的120亿元业绩相差甚远。一期开盘之后，由于受到调控影响，长安8号始终都没有再启动二次开盘。记者在北京房地产交易管理网发现，以擎峰阁（长安8号前用名）为案名的预售证早已到期，已查不到交易记录，而长安8号尚无预售证记录。
 公开资料显示，“长安8号”的户型面积标准层为260平方米-470平方米，楼王层为640平方米-1800平方米，按照8万元的均价，每套豪宅价格都上千万元。
 当时，一位曾经有销售“长安8号”经验的市场人士告诉记者，“长安8号”不光单价高，由于户型面积偏大，总价也很高，而本来北京的豪宅市场均价过4万的就很少，8万的平均定价显得偏高，价格直接决定了销售。
    除此之外，长安8号作为地处长安街沿线的住宅项目，它的区位优势也越来越受到怀疑。“东长安街沿线现在主要作为商务区在发展，周围多是写字楼或购物中心，人群结构复杂而且流动性大。”易居研究院北京所副所长牟增彬告诉记者，“随着人们对休闲生活方式的追求，作为高端住宅的购房者更愿意选择购买周围环境安静简单的楼盘。”
    事实上，面对住宅销售不畅的局面，奥园也对产品的定位有所反思。2011年8月中旬，郭梓文就表示，为配合限购政策，将改变原有策略，长安8号项目将发展成长期持有的商业出租项目。
 “长安8号如果在两年前就能改成商业物业的话，那奥园的日子也不会像现在这么难过。”牟增彬表示，“在这样的位置上，整售是不成问题的。”

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