万科双月湾迷雾

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发布时间：2012-03-16 22:13:28

摘要：万科双月湾迷雾

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者刘力图惠州报道

    近日，拥有“中国首个深海度假项目”的广东省惠东县平海镇，正因“聚众扰乱社会秩序案件”闹得沸沸扬扬，万科双月湾项目也被推至风口浪尖。
    热闹的海滨楼盘开发和买卖背后，牵出一段纠葛二十年的土地公案，这个被业界称为“第二个海南”的巽寮湾半岛上，一场围绕项目土地权属和补偿问题展开的纷争仍在继续。
瓜分“第二个海南”
    3月13日，惠州市政府向媒体通报，称3月3日上午9时，惠东县平海镇渔业村联光、联和两个村民小组约80名村民，以万科“双月湾”项目建设用地问题为由，到通往该项目路段堵路阻挠车辆通过，致使该路段堵塞长达50多个小时，对项目周边地区居民生产生活和项目正常施工造成较大影响。目前，惠州市、惠东县已组织专门工作组进驻联光、联和村民小组，广泛开展法制宣传教育，做好群众安抚和解释工作等。
    此前几年里，当地多个村也曾发生过因多个知名楼盘的开发问题而引发土地的纠纷。
    在这一系列纠纷中，平海镇村民所指陷入纠纷的土地，正是于2011年1月5日开工的万科双月湾花园项目所在地。
    据惠东县挂牌土地资料显示，深圳市万科和惠州市利祥堂两公司于2010年3月23日竞得平海镇南门海地段两宗土地，总面积为490.71亩，土地出让金额2.4亿元以上。
    公开资料显示，该项目预计总投资80亿元，占地面积1200亩，其规划设计包括有五星级酒店、高端别墅、游艇会、休闲商业街、渔人码头等。
    实际上，万科双月湾项目在当地算不上“超级盘”，超过10家地产巨头已在惠州巽寮湾半岛跑马圈地，集中火力抢占旅游地产项目，该区域被业界称为“第二个海南”。由中国房地产信息集团等发布的2011中国大盘排行榜上，惠州独占三席，入选的大盘都是位于滨海大盘。
    记者统计惠东县国土资源局网站公示资料发现，从2008年1月24日至2011年8月4日，该县共挂牌出让土地约802万平方米，折合约1.2万亩。
    其中，除了万科联合惠州本地地产商利祥堂拿地约490.7亩，碧桂园拿地约2452.5亩，惠州富茂房地产开发有限公司拿到约1708.3亩，金融街共拿下约1234.6亩。
但是，据记者调查，上述开发商公开宣称的项目面积，远大于这些惠东县国土资源局公布的面积。有媒体报道，仅仅是这些开发商手中的土地储备，便相当于邻居深圳楼市整整10年的开发量。
然而，就在2011年1月万科双月湾项目举行奠基仪式的几天之后，平海镇菜园村举行换届选举大会。会上，村民强烈要求前任村委干部澄清征地补偿去向等问题，清理村级财务。
私买土地转正？
    矛盾在20年前就埋下了。
1992年6月20日，惠东县平海镇政府（甲方）与平海镇居委会（乙方）、渔业管理区（丙方）签订了《关于开发南门海使用海滩有关补偿问题的协议书》。内容为，镇政府征用居委会土地700亩，渔业管理区500亩，按每亩800元计价，第一年补偿费10%，从第二年起每年付补偿费20%，直至付清为止。
南门海海滩，实际上是一个宽不到300米、长超过4公里的半岛，南临平海湾，北依平海港，双面朝海。除了与港口镇交界处的小部分地块，该半岛大部分属于平海镇渔业管委会的菜园村和头寮村，菜园村占绝大部分。
在征地之后，因上世纪90年代惠州房地产泡沫的破灭，平海镇政府并没有开发利用该地，上述土地仍然一直处于闲置中。
直至惠东海岸旅游地产开发高潮再度到来。
2010年1月，惠东县政府为盘活上述土地，将其挂牌出让。同年3月23日，深圳市万科和惠州市利祥堂两公司竞得上述征地范围内的约490.7亩土地使用权。
    这个地块正好属菜园村范围内，一场围绕土地权属和补偿问题的纷争瞬间激发，“征地程序不当”“补偿落实不到位”，成为村民争议的要点。
    村民认为，当年统征1800亩土地（包括平海镇六乡管理区的1226亩和平海镇居民委员会的574亩），既未与其签订征地补偿协议，也未向其发出任何书面行政文件，因此，惠州市国土局作出的具体行政行为当属程序违法。
2010年8月10日，惠州市国土局在给菜园村的村民答复中指出，2000年，为完善1992年平海镇政府征用南门海地段沙滩地的征地审批手续，经广东省国土资源厅粤地政（2000）173号文批复，该局做出了《关于惠东县国土局统征平海镇土地补办手续的批复》，同意补办平海镇位于南门海地段海滩沙丘地1800亩的征地审批手续。
“按照当时有关政策规定，《征地协议》由渔业管理区签名盖章是合法有效的，且上述土地经省、市、县三级国土资源管理部门依法办理征地审批手续。”惠东县国土局对村民做出书面回复。
但菜园村村民不服上述解释，于2010年10月25日对惠东县国土局提出行政诉讼。该诉讼于10月25日立案，但未果。
惠东县国土资源局土地交易中心相关负责人告诉记者，惠东县近两年招拍挂的大量土地，都是在1992年和1993年拿下的，已经省政府批下来转为建设用地了，只是都在企业和个人手里一直没有动，不涉及用地指标的问题，也非村民权属。
据惠东县县委知情人士透露，20世纪90年代初，企业要买土地很简单，其中有些是合规的，有些是不合规的。现在土地分开进行开发，容易混淆隐藏的问题。因此，政府从私人老板手中收回土地，然后找知名开发商投资开发，这当然会有少数人的利益受到损害。
赔偿金落实疑团
    此外，早年获赔的补偿金并未完全落实，村民一直为此奔走。
2011年8月7日，当记者第一次来到菜园村现场，不少村民称，“来迟了，已经签了，没用了”或“说也说不清楚了”。
村民所说的签字内容是，村民要答应不追究1992年征地的责任，答应接受补助，补偿标准是按户籍注册人口每人2万元。
原来，村民在对国土局的行政诉讼书中称，被告统征涉案1800亩土地从未与原告协商过补偿问题，实际上也没有向原告支付过任何的征地补偿款。
但根据省国土资源厅相关资料，平海镇居民委员会和平海镇六乡管理区分别于1995年2月9日和2月10日，收到平海镇政府征地款114.8万元和245.2万元。1998年8月10日的数据显示，平海镇六乡管理区和平海镇居民委员会被征的1226亩和574亩，共计征地补偿费为370.8万元。
根据惠东县国土局在2010年8月对村民的回复称，“涉及原承包者或者村民所种植树木按每亩200元计算补偿，当年已付清各类征地补偿款。”至于每亩800元的补偿费，“已经全部付清了征地补偿款给渔业村委会。”
显然，补偿款落入谁的口袋仍不得而知，而旧账未算，新账又来。
据村民透露，2010年3月初，万科公司将1.4亿元打入平海镇人民政府账户，但平海镇人民政府留下1300万元左右，剩余1.27亿左右全部打回惠州市利祥堂房地产投资有限公司账户内。2010年11月初，万科公司再次将8000万补偿金打入平海镇政府账号。
记者调查后得知，纠纷以及村民的诉求曾引起省级相关部门重视，随后，当地政府发出了补助协议，即上述提及的签字协议。但是，部分村民以之前征地程序不合法和补偿不到位为由，拒绝接受相应新的补偿，并拒绝在相应协议上签字。
对于上述账务问题，渔业村委的负责人表示，自己上任时间很短，具体事情不清楚。
记者了解到，截止到2011年7月，菜园村百分之八九十的村民都已签字。
事实上，同属平海镇的联光、联合村民小组部分村民也于2011年上半年提出土地权属主张，要求相应补偿，并分别于2011年9月24日和2012年2月13日“组织到通往该项目的道路上设置障碍堵塞交通”。
另根据惠州市政府3月13日发布的信息，当地村民小组相继向广州市天河区人民法院和广州市中级人民法院提起诉讼，两级法院经审查后，已经驳回起诉。
惠东县县委知情人士表示，实际上，当地已经根据国土部39号令（即《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》），进行了二次补偿。为了让建设项目顺利进行，给当地村民的补偿有的甚至高于39号文件规定的数量。但是，村委会认为该补偿属于村里，现在还有些补偿金额留在村委会。
此外，该人士还表示，村民之所以有意见，一是没有达到其心理预期，觉得补偿太便宜，二是不同村，甚至不同村小组之间，也会有土地争议。
针对近期平海双月湾事件，2012年3月9日，万科公司发文称，“开发用地使用权的取得完全合规，相关手续齐备。部分村民对征地补偿等历史遗留问题存在的争议，按法律规定，与项目公司之间不存在权利义务关联，与我公司更加无关。”
2011年底，万科双月湾项目部分楼盘已经开盘。如今，从深圳、广东其他方向过来的车流比9个月前大量增加，一到周末，双月湾沿海道路更略显拥挤。在巽寮湾半岛，类似双月湾这样的土地纠葛，还没有结束。