褚君浩：保障房应推出“先租后售房”

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陈岩鹏 北京报道
全国人大代表、上海市人民政府参事褚君浩在两会期间表示，需要在保障房中提出一种新的模式（“先租后售房”）来予以补充，完善多品种保障房制度。它是公租房范畴内的一种新模式。“公”的含义是“政府”加“单位”共建，“租”的含义是可“先租后售”。
褚君浩在调研中发现，廉租房，经济适用房，公共租赁房，在保障覆盖范围上还不能保障大部分“夹心层”的需求，同时也不能满足人才引进的需求。
目前有一批青年科技人才他们的收入条件不符合经济适用房、廉租房、公共租赁房的条件，或符合公共租赁房的条件，但离工作地点太远，价格也不便宜，买商品房又很困难。咬紧牙关买了房子吧，债台高筑，日子难过；暂时不买吧，眼看房价月月在涨，收入的增加远远跟不上房价的涨幅。租用社会上私人的房子，很不稳定，没有家的感觉，房东说走就要你走。
“我有好几位学生，获得博士学位并工作了两年后，准备出国，当时放弃了单位给住房补贴的购房机会，想等出国赚了钱回来一并买房，想不到国外所赚的钱远远跟不上房价上涨的部分，他们惊呼‘晚买房不如早买房！’所以，大多数人认为：‘租房不如买房，晚买房不如早买房。’这又助推了房价上涨。”褚君浩说。
目前全国各地的保障房建设有很大进步。然而还存在一些问题，如认识不够统一、实施不够规范、规划不够周到、责任性和财政方面也有问题。同时普遍存在选址偏远、设施不完善、交通不方便等问题。而且，保障房的适用对象还不能包括一批青年科技工作者。目前在住房市场的刚性需求中, 存在着一批没有资格享受廉租房、经济适用房和公共租赁房，又买不起商品房，被夹在中间的群体，所谓“夹心层”群体。随着房价的快速上涨，以及经济适用房调整为面向低收入家庭的保障性住房，“夹心层”面临的住房困难问题变得愈来愈突出。这一问题对于刚参加工作的高学历年轻人更加突出。这部分刚刚参加工作的高学历年轻人和海外高层次留学人才，有些通过相关政策解决了住房问题，但是大部分既不符合保障性住房的申请标准，也缺乏积蓄短期内买不起商品房。因此需要有一种新的保障房模式，解决这部分人才的需求。
在我国的产权房制度设计中，有商品房和经济适用房，商品房面对富裕人群，可以在商品房市场上购买，经济适用房是具有保障性质的政策性住房，由城市低收入家庭申请购买。而既无力购买商品房又达不到经济适用房申请条件的人群就成为“夹心层”，只能靠租凭房屋解决居住问题，“夹心层”群体中一部分可以租赁政府的保障房暂住，另一部分只能租住市场上的高价住房，但是这一部分租住市场高价房的人群中有很大一部分是社会急需的青年人才。青年人才大多数受过高等教育，有科学，有文化，可塑性强；或有一技之长，是单位骨干。青年人才是掌握先进科学技术，最具有活力和创造性的群体，社会各项事业建设的栋梁，保持青年人才队伍的稳定，对于单位和社会都有重要的意义。但是，当前城市商品房价高涨，使他们远远的被排斥在购房者的队伍之外，长期的租住房屋，生活极不稳定还面临大量的租金负担，勉强购买商品房的青年人才面临长期沉重的还贷压力，这使青年人才生活质量下降，严重影响了他们创新的积极性和工作的稳定性。
对于上述问题的解决，褚君浩建议政府和单位共建一种新型的公租（售）房，采用“先租后售”的模式，以解决不同地区、行业和企事业单位的青年人才的住房问题。“先租后售房”主要针对“夹心层”群体中的青年人才，主要由系统或单位建造，也可以吸收社会资金，建造用地可以利用系统或单位内已有的闲置用地，或者由政府批地，政府在城市规划和土地性质转变上给予优惠和支持。采用租售并举的方式，具体是根据系统或单位的人才状况，首先租赁给单位内部 “夹心层”青年人才，租期可长可短，按照一定标准收取房租，在同一单位连续工作10年或者20年以上，可以将该套住房卖给青年人才，期间房租可以抵扣房价。单位“先租后售房”建设可以有效缓解住房市场压力，解决青年人才的住房问题，有利于稳定不同地区和系统单位的人才队伍，吸引和留住人才，加强人才队伍建设。
（1）方案的简要描述和优点
这里所提出的一种新模式是指一种“先租后售房”，其含意是：企事业单位的无房户青年人才可以长期租用或者先租后售的由单位或者单位和政府共同出资建造的保障性住房。在租户长期为该单位服务到达一定年限获得购买该住房资格时，可以申请购买这一住房。该房屋出售时价格按市场价，租户所累积交纳的租金在买房时可以抵作部分房价。先租后售房是发挥政府和企事业单位单位行业系统共同的积极性而建造的保障性住房，产权按出资情况归政府和单位系统共有。政府在用地方面制定相应规划。鉴于目前大学土地面积较大，可考虑划出一部分土地，作为造房用地。
这样做的好处对青年科技人才是可以有一个稳定的住所，解决后顾之忧，只要在这个单位工作，就可以一辈子租房住下去，有稳定感。如果在单位好好工作，为单位服务10年20年，住到单位规定的起码年限，可以把房子买下来，过去所付的租金可以抵冲部分售房款，租金没有白付，既然如此就不是“租房不如买房”，也不是“晚买房不如早买房”。这样，这部分人群就不急于购买商品房，减少需求压力，缓解了商品房市场的供需关系，而供需关系的缓解又成为房价下行方向的调控因素。
对于企事业单位、行业系统来说，可以稳定一大批青年人才。如果青年人才长期为单位服务，达到10年或者20年，各单位可以规定一个年限，所租的住房可以出售给住户，累积租金可以抵扣；如果青年人才服务期限不到单位规定的期限就跳槽离开，则租金不退。对于引进人才或者海归人才，一来就可以租用安身的住房，当他们稳定留下后，单位支付的房贴、累积的已付租金都可抵充部分售房款。同时，由于这类保障房一般选址在单位附近，有利于提高工作效率，减轻城市交通压力。青年科技人员可以把大部分时间用于工作，而不至于在路上消耗太多的时间。
对于政府来说，由于发挥了企事业单位和园区的积极性，便于加快保障住房的建设，增加了保障房供应量，缓解供需关系，也成为房价下行的调控因素。同时，由于这部分群体收入增长潜力很大，当他们有能力购买商品房时，就会搬出保障性柔性租售房，从而也形成一种流动性的保障机制。
（2）制定住房保障法需要考虑的内容
在制定住房保障法时首先要对各种保障性住房明确定位。根据以上分析和过去已经形成的若干方案，保障性住房包括（1）由政府主导的廉租房、公共租赁房、经济适用房；（2）由政府和单位共同主导的先租后售房，它是一种住户可以长期租用或者先租后售的由单位或者单位和政府共同出资建造的保障性住房；除了这两类保障性住房以外，就是由市场主导的商品房。
关于第一类保障性住房的政策已经有多方面的阐述。应该在制定住房保障法时予以充分考虑。关于第二类由单位和政府主导的先租后售房，需要在制定住房保障法时宜考虑如下 内容：
1） 先租后售房是发挥政府和企事业单位单位行业系统共同的积极性而建造的保障性住房，产权按出资情况归政府和单位系统共有。
2） 政府在先租后售房用地方面制定相应规划。鉴于目前大学或者工业园区土地面积较大，可考虑划出一部分土地，作为造房用地。
3） 先租后售房主要提供给建房企事业单位的无房户青年人才和引进人才。
4） 住户可以长期租用或者先租后售这类由单位或者单位和政府共同出资建造的保障性住房。
5） 在租户长期为该单位服务到达一定年限获得购买该住房资格时，可以申请购买这一住房。该房屋出售时价格按市场价，租户所累积交纳的租金在买房时可以抵作部分房价。

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